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アパート経営で悩む家賃滞納者の強制退去について
2017年8月19日

アパート経営で悩む家賃滞納者の強制退去について

家賃滞納者に対して何度支払いを要求しても応じる気配がなかった場合に、オーナー(大家)が最終手段として選ぶことができるのが「強制退去」です。どのような場合ならそれが可能になるのか、またそこに至るまでにはどのような手順が必要なのでしょうか。家賃滞納者に対する強制退去について解説します。

強制退去のために取れる方法

入居者の家賃滞納が続き、督促にも応じないといった状況になったとしても、そのままではオーナーが入居者を部屋から追い出すことはできません。
まれにオーナーが入居者の部屋の鍵を変えてしまうなどの強引な方法で実力行使をしようとするケースがありますが、これは逆効果です。法的に立場が逆転することもあるので絶対に避けてください。
入居者の強制退去が可能になるのは、オーナーが訴訟を起こし、裁判で明け渡しの判決が出ているにもかかわらず入居者が居座っているときに強制執行を申し立てた場合のみです。

強制退去を行うための条件

強制退去が可能となるケースについては過去の判例から知ることができます。
一般的には滞納家賃が3カ月以上であること、賃貸人(オーナー)と賃借人(入居者)の信頼関係が成り立っていないことの2つが条件と言われています。 信頼関係が成り立っていないとは、オーナーと入居者の双方の合意のもとで成立している賃貸借契約が、入居者が家賃を支払うという義務を怠ったことによって成り立たなくなっていることを表します。
ただし、入居者が失業中、または社会的通念上やむを得ない理由によって家賃が払えない場合には、強制退去が認められないことがあります。

強制退去までにかかる時間

訴訟から強制執行(強制退去)までにかかる時間は最低半年、長ければ1年に及ぶこともあります。
判決が確定してから強制執行の申し立てをしたとすると、そこからは強制執行断行日まで1カ月程度かかるのが通常です。

強制退去の手順

強制退去に至るまでの手順は以下のようになります。

契約解除の内容証明

内容証明郵便で未払い家賃の支払いを促す督促状と、期日までに支払いがない場合は賃貸契約を解除するという旨の通知を送ります。
裁判で証拠として提出するため、必ず内容証明郵便を使いましょう。

裁判所に訴状を提出

期日を過ぎても支払いがなければ契約が解除されます。その後、明け渡し請求訴訟の訴状を裁判所に提出します。同時に滞納分の家賃の支払い請求も行います。

裁判

まず法的強制力を持つ和解調停が行われますが、和解が成立しなかった場合は裁判によって判決が下されます。

強制執行

判決が確定して明け渡しとなっても入居者が退去しない場合、裁判所に強制執行の申し立てをします。
裁判所によって執行官(裁判所の職員)が決められ、執行官は入居者に強制執行の日時などを通告するとともにその内容を記した書面を室内に掲示します。

断行日当日

断行日には執行官の立ち会いのもと、室内にある入居者の家財や所持品をすべて運び出し、トラックで執行官の指定する場所(倉庫)に移動して保管します。
入居者と同居している家族も退去となり、部屋を空室の状態にします。

 

以上が家賃滞納者に対する強制退去までの流れです。

強制退去はあくまで最終手段であり、その前に決着をつけられれば、オーナー、入居者双方にとって望ましい状態になることは言うまでもありません。決して強圧的にはならず、どの段階においてもできるだけ話し合いで解決する道を探ることを心がけましょう。
家賃滞納者への支払い催促でお困りの方は武蔵コーポレーションまでご相談ください。

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