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賃貸経営をするならまずは賃料の決め方から知ろう
2017年9月12日

賃貸経営をするならまずは賃料の決め方から知ろう

アパートやマンションの賃貸経営を考える時、まず行うべき事は賃料がどうやって決まるかを知ることです。

 

賃貸経営では、「家賃収入」から「経費(運営費や税金等)」を引いた金額が「収益(純収入)」となります。つまり賃料は、どれくらい収入が見込めるか計算する際に基準となる数字なのです。

 

賃貸経営に失敗する人は、この基準となる数字を自分で検証せずに、不動産会社が提示する家賃予測を鵜呑みにしてしまいがちです。実質収入がどれ位になるか自分できちんと検証できるようになれば、投資に失敗するリスクは格段に低くなります。

賃料の設定基準

適正な賃料の設定は、賃貸経営の成否を分ける重要なポイントです。

 

賃貸価格を設定する時は、「利回り」、「周辺データ」、「収益」という、3つの基準をバランス良く検討して決めるようにします。

利回り

不動産物件広告に書かれている利回りは、大抵は経費を考慮しない「表面利回り(グロス)」です。経費は物件ごとに異なり、コストプッシュで利益が出ないという物件も少なくありません。

 

利回りを考える時は、経費や税金を控除した後の「実質利回り(ネット)」がどれ位になるかを検討します。

 

周辺データ

周辺の類似物件家賃との比較は、まず検討するべきポイントです。

 

近隣の賃貸物件数や賃貸状況(需要が多く品薄、あるいは需要が少なく空室が目立つなど)、街のポテンシャル(沿線に学校が多い、子育て環境が良いなど)、物件周辺のデータは多いほど判断に有利となります。

 

収益

賃貸経営で「収益」を得る手段は2つあります。
1つは賃貸収入ですが、これは物件を保有している期間の損益。
もう1つは、物件の取得価格と売却価格の差額です。
安く買って高く売れれば当然利益が出ることになります。

 

現在の地価状況では、年数が経過すると物件価格は下がるのが一般的ですが、立地や建物、管理状況によって「物件価格が下がりにくい」物件を選べば、物件の取得価格と売却価格の差額で収益を生み出すことができます。

 

賃料を決める際の情報収集方法

賃貸市場に並ぶ訳ですから、周囲の競合物件や同じ価格帯の物件などの情報を仕入れることは絶対に必要です。

 

具体的な情報収集方法としては、 ネットや賃貸情報誌などで近隣の賃貸価格や手数料を検索 物件周辺の不動産会社が掲示する物件概要および家賃の把握 地元不動産仲介業者への聞き取り などがありますが、不動産仲介業者への聞き取りは素人では難しい部分もあります。

 

信頼できる不動産投資のプロをパートナーに選ぶのも、確実な情報収集を得る近道です。

 

賃料の決め方

設定基準をもとに、実質利回りがプラスになり、周辺の類似物件と比較して競争力のある価格を検討します。
最寄り駅からのアクセス、建物の構造、階層係数など諸要素を考慮して家賃設定を行います。

入居を決まりやすくする工夫

利回りを左右する家賃を下げずに入居を確保する工夫として、「一時的費用」を低く設定する方法があります。

 

敷金礼金を少なく設定する、入居後一定期間の家賃をゼロにする(フリーレント)など、借り手にアピールする施策を考えます。

 

将来的に売却を考えている場合

賃貸物件の売値を決めるのは、何を置いても家賃収入。
物件の売却を考えているのなら、家賃を安く設定するのは絶対に不利です。付加価値に多少の投資をしてでも、家賃レベルを高めにキープしましょう。

 

その他の決め方

その他、賃料を決める場合には「積算法」や「利回り法」という評価方法があります。

 

積算法

新規で賃料を決める際、貸主(オーナー)の利益確保を考えて賃料を決める評価法です。

 

決め方は、 基礎価格×期待利回り+必要諸経費=家賃(積算賃料)
ここでいう基礎価格とは元本価格(土地+建物代)です。

利回り法

現行賃料がある物件を、経済社会環境に合わせて賃料を見直す際の評価法です。

 

決め方は、 基礎価格×継続賃料利回り+価格時点における必要諸経費=家賃(試算賃料)
継続賃料利回りは、現行賃料を決めた時点の基礎価格に対する純賃料(実質賃料-必要諸経費)の割合を基準に、物件評価額の変動や周辺データを考慮して設定します。

 

家賃を決める際には、考慮すべき要素が数多くあります。ポイントを押さえることで効果的な価格設定ができます。

 

 

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