アパート経営などの不動産投資で金融機関からの融資を受ける場合、その融資期間は長く設定しておいた方が良いのでしょうか、それとも短くしておいた方がメリットがあるのでしょうか。このことは、いかに安定した経営を行っていくかという問題と関わってきます。不動産投資に必要な借入れの融資期間について解説します。
融資期間を考える必要性
アパート事業におけるキャッシュフローを左右する最大の要因とも言えるのが、借入れの元利金返済額です。 この元利金返済額は、金利と融資期間の掛け合わせによって決まります。金利を判断材料にする方は当然多くいます。しかし、融資期間（返済年数）はさほど気にしないという人が多いようです。しかし、実際には融資期間も元利金返済額を決める大きな要素になっていることは明らかです。融資期間をどの程度の長さにすべきなのか、しっかりと意識しておくことが必要です。
融資期間は長いのと短いのとどちらが良い？
不動産投資においては一般的に、融資期間はできるだけ長いほうが良いとされます。なぜなら、融資期間が長ければ月々の返金額が少なくなり、キャッシュフローが増えて経営が安定するからです。別の言い方をすれば、融資期間が長くなれば年間の元利金返済額が小さくなり、その分、必要な経費が少なくてすむことになります。
このことは事業における基本的な考え方です。借金の返済期限が設定されている場合、債務者は期限がやってくるまで返済する義務はないという「期限の利益」を活用できます。長く借りられるということは、金利を下げるのと同じか、年数によってはそれ以上の効果をもたらします。少しでも長期間借りられる方が、事業としての安定性が高まるわけです。 アパート経営においても、月々の返済に圧迫され、何かアクシデントがあったときにつぶれないようにするには、借入れ期間をできるだけ長期にすることが重要です。
また、もしも余剰資産が生まれたら、繰り上げ返済に回しても良いのです。最初から融資期間を長く確保しておけば、早く返済して融資期間を短くすることもできます。
融資期間を短く設定する場合の注意点
逆に、最初から融資期間を短く設定することは、キャッシュフローが減って経営が不安定になるというリスクがあります。 また、たとえ毎月の返済がきつくなったとしても、途中から融資期間を延ばすように変更することは、基本的に認められません。本当に返済が難しいなどの理由があって、金融機関に本気で掛け合えば、融資期間を長くすることが認められる可能性もゼロではありませんが、その場合は信用不安状況と見なされて不動産投資における追加融資は受けられなくなります。
そのため、融資に関してはまずは長期での借入れとし、余裕があれば途中で繰り上げ返済を検討するという順番にするのがセオリーです。
不動産投資は、まず第一につぶれないための設計をしておかなくてはいけません。それが融資期間の長さであったりします。そして融資期間を設定できるのは、物件取得時＝資金調達時のみです。このことをしっかりと覚えておきましょう。
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