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不動産投資をする際に金融機関から求められる可能性のある共同担保とは?
平成30年01月06日

不動産投資をする際に金融機関から求められる可能性のある共同担保とは?

不動産投資で融資を受ける際、金融機関から共同担保(共担)を求められることがあります。この共同担保とはどのようなものなのでしょうか。共同担保は必要なものなのか、その対応方法も含めて解説します。

共同担保とは?

 

共同担保とは、債権の担保として、複数の土地建物に担保権(抵当権)を設定することです。

 

例えば金融機関が収益物件への融資に際して、融資対象の不動産を担保にするだけでは融資希望額を貸し付けることはできないと判断することがあります。 その場合に、融資対象物件である土地建物にプラスして、他に所有する不動産も担保に入れることを求められることがあり、その方式を共同担保と呼びます。共同担保を設定する以外には、自己資金を入れることで不足分を補う方法もあります。

不動産投資の場合の共同担保とは?

 

共同担保として求められるのは多くの場合、自宅や、他の収益物件です。特に自宅の場合は、単に担保補完という意味合いだけでなく、債権者が自宅を守るために返済を怠らないだろうという精神的コミットも含んだ要求であると考えられます。

 

では、共同担保を求められた場合にはどう対応すれば良いのでしょうか。

 

まず、前提として理解しておきたいのは、収益物件の資金は、原則として購入物件を担保に調達するべきだということです。融資対象物件以外にも担保を設定するというのは本筋ではありません。

 

共同担保を求められる理由としては、その物件の担保評価が極端に低いか、属性に問題がある場合が考えられます。しかし必ずしもそこまで条件が悪くないケースもあり、一部の金融機関では物件や属性に関係なく共同担保を標準としていることもあります。

共同担保のデメリット

 

そもそも金融機関は顧客に対して、確実に返済をし、金利を支払うことを求めています。共同担保を要求するのもリスクを低減し、顧客を引き止めて、借り換えされないような状況を作る手段の一つと言えます。

 

しかし共同担保は借りる側にとっては非常に不利な条件付けです。単独では売却や借り換えができなくなるため、借りたい一心で安易に条件をのむことは避けるべきです。 自宅に限らず他の所有物件であっても、共同担保によって収益物件を取得すると、所有物件の権利が複雑になって、後々まで経営に影響を及ぼす可能性があります。

 

以上の理由から、共同担保を求められたらいま一度金融機関との交渉を試みることを考えましょう。どうしても共同担保を求められる場合は、いっそ他の金融機関を当たるか、他の物件を探すことも選択肢に入れるべきです。

共同担保を提供しても借りたほうが良いケースもある

 

ただし、共同担保はすべて断るべきかと言えば、それを受け入れたほうが良いケースというのもあります。

 

例えば、自己資金はまったくないけれども借り入れもない、自宅を所有しているという方の場合は考える余地があります。 共同担保を入れることでフルローン・オーバーローンが利用できるのであれば検討に値するでしょう。 手持ち資金がない方の場合は、むしろ共同担保を利用することが、収益物件による資産運用を行うための有効な手段となることがあります。

 

あるいは、自分がすでに持っている物件の隣に新たに物件を買い足すと、既存の物件と地続きになって価値が上がる、そのためにどうしても物件を取得したい……といったケースでは、共同担保を受け入れてでもその戦略を推し進めるべきかもしれません。

 

共同担保という例外的な対応は、状況によっては利用価値のある特別なカードと言えます。借り手にとってリスクはあるものの、それを承知した上で活用する方法もないわけではありません。

 

不動産投資において共同担保を求められたらどうするか、イメージを掴んでいただけたでしょうか。個別ケースで判断せざるを得ないものなのではっきりと言えないところもありますが、資金調達の原則は取得する物件を担保に入れる方法であること、どうしても取得したい物件、取得すれば確実に利益を生み出す物件であれば、共同担保を提供することも選択する価値があるでしょう。

 

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