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不動産投資をする前に知っておきたいフルローンとオーバーローンについて
2017年9月30日

不動産投資をする前に知っておきたいフルローンとオーバーローンについて

不動産の購入には多額の資金が必要です。資金調達のために融資つまりローンを組むことに不安をおぼえる人もいるのではないでしょうか? しかし金融機関からの融資は、不動産投資において欠かせないサポートです。「フルローン」や「オーバーローン」の融資を受ければ、自己資金をつぎこまなくても効果的な不動産投資が可能です。

 

ローンを知る前に知っておきたい不動産投資にかかるお金

まずは不動産投資にどのようなお金が必要か知っておきましょう。
初期費用として考えておくべき費用には、以下のようなものがあります。

 

一棟経営で土地から購入する場合などは土地購入代金、中古物件の場合は建物価格、新築する場合は建築費がかかります。その他に諸費用として、登記費用、不動産取得税、抵当権設定費用、各種保険料、仲介手数料、銀行手数料、印紙代などがかかります。 諸費用に関しては、おおむね収益物件(不動産)購入費用の8~10%程度かかるのが一般的といわれています。

フルローンとは

フルローンとは、収益物件(不動産)の購入金額を全額金融機関からの融資で調達することをいいます。
フルローンを利用すれば、自己資金ゼロで収益物件を手に入れることができます。 フルローンのメリットは自己資金の持ち出しがないので、自己資金を他のことに活用して資産形成のスピードを早められることです。デメリットとしては、借入れ金額が大きくなり、同時に金利も増えること。家賃収入が少ないと、返済で月々の収益がマイナスになる場合もあります。

オーバーローンとは

フルローンの場合融資してもらえるのは、「収益物件の購入費用」までです。
上記の通り不動産の取得には少なからぬ諸費用がかかりますが、オーバーローンでは、「フルローン融資に加えて諸費用まで含めた金額」を融資してもらえます。つまり自己資金ゼロで賃貸経営をスタートさせることが可能になるということです。 億単位の不動産の場合諸費用も数千万円になりますから、自己資金を投入しなくてすむのは大きなメリットです。オーバーローンのデメリットとしては、好条件の融資なだけに審査基準が高いことや、通常のローンより金利が高めに設定されているケースもあることがあげられます。

フルローン・オーバーローンで借りられる条件

金融機関からフルローンやオーバーローンの融資を受けるには、いくつかポイントがあります。
まず、購入する収益物件の積算評価が高いこと。積算評価とは物件の担保価値のことです。固定資産税評価額より売値が高い物件であれば担保評価が高くなり、フルローンが出やすくなります。 しかし不動産投資ローンの場合、金融機関は担保価値だけで融資を決めるわけではありません。賃貸経営という「事業」に対する融資なので、借り手の資金力や経営実績といった属性を重要視します。担保価値を超えた範囲の融資は、「信用」での貸し出しということになります。信用貸しでフルローンやオーバーローンを引き出せるかは、借り手の属性いかんです。

 

フルローンやオーバーローンを活用して不動産投資を開始すれば、大きな利益を引き出すことも可能です。ローンを不安に思う方も多いと思いますが、フルローンやオーバーローンで融資を引き出せるということは金融機関が賃貸事業の将来性を認めたということ。資産形成に成功する人は、ローンを上手く使いこなしています。不動産投資を始める人は、ローンの利用を検討してみて下さい。

 

 

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