収益物件の経営を不動産会社などに外部委託するサブリース契約。
不動産投資に慣れていない方や、経営に関わる煩わしい業務を企業に任せてしまいたいと考える方にとっては気になる制度なのではないでしょうか。
サブリース契約の概要と、そのメリット・デメリットについて解説します。
サブリース契約とは
サブリースはもともと転貸、又貸しという意味を持つ言葉です。不動産業界では転貸を目的とした一括借上げ、家賃保証制度のことをよくこう呼びます。
ではサブリース契約とは何かと言えば、収益物件をオーナーから不動産会社（またはサブリース会社）が一括で借り上げ、入居者に転貸する契約のことと説明できます。
オーナーは入居者の有無に関係なく一定期間、定額または定率家賃を得られます。
サブリースされた収益物件は、通常のアパートやマンションとして経営される他に企業の寮や社宅、あるいはウィークリー・マンスリーマンションなどとして使用されます。
サブリース契約のメリット・デメリット
サブリース契約には、通常の収益物件経営とは大きく異なる特徴があります。
オーナーとして不動産会社とサブリース契約を結ぶ際は以下のメリットとデメリットについて理解しておく必要があります。
メリット
一般的にサブリース契約を結ぶことを前提に売りに出されている収益物件は利回りが高く、なおかつ一定額・一定率の家賃収入が保証されています。
また、不動産会社が物件を一括借上げして家賃を保証する仕組みなのでオーナー自身は空室リスク、滞納リスクに悩まされることがありません。さらに管理業務も不動産会社に一括で任せることになります。
入退去に関する手続きや家賃の集金業務などは、オーナーは直接には関わりません。
仮に家賃や退去を巡る入居者トラブルが発生した場合もその対処や訴訟の当事者は管理をしている不動産会社となります。
これらがサブリース契約のメリットです。
デメリット
まず知っておきたいのは、不動産会社が間に入っているので入居者が支払う家賃が全額オーナーのものになるわけではないということです。家賃保証率は80～90％が相場と言われています。
また、退去時の原状回復費、建物の修繕費、設備の修理・交換費、共用部分の清掃費、共用部分の光熱費なども通常、オーナーが負担します。
また家賃収入は、同額による保証がずっと続くわけではありません。多くの場合、契約は2年ごとなどの更新期間が設けられています。
この契約更新時には、賃料が下がることがほとんどです。もしも賃料減額を断れば、契約解除となることもあります。
サブリース契約が解除された場合には、一気に全室が空室となってしまいます。
突然サブリースなしでオーナーが直接経営するとなると、新たな入居者募集する際の賃料は結局現在の相場に合わせて下がることにもなりかねません。それ以上に空室リスクも生じます。
さらにサブリースの契約内容には、新築時や退去時の「免責期間」が盛り込まれていることがあります。
免責期間とは入居者を迎えるための準備期間として不動産会社が家賃保証をしなくても良いとされる期間で、30～180日程度設定されているのが一般的です。
もしもこの免責期間を最大限に使われると、その間、オーナーにとって家賃収入を得られない期間が増えることになります。
これらがサブリース契約のデメリットです。
サブリースで借り上げられている物件を購入する際の注意点
地方などでは、サブリースで借り上げられた物件が売りに出されている例をよく見かけます。
中には利回りが非常に高く、安定稼働が謳われている物件もあります。
しかし、条件が良すぎるサブリース物件は、その理由を慎重に見きわめなければなりません。
もしかすると、売主がそのエリアの企業の撤退や都市計画の進捗状況を知っていて、早めに売り抜けようとしているのかもしれません。
地方にある大学の新設学部が数年後に移転する、といった事情が絡んでいることもあります。
これはサブリースに限ったことではありませんが、なぜ売主がその物件を売ろうとしているのかという売却理由を知ることが重要です。購入を検討する際は、必ず調査して把握しておきましょう。
サブリース契約は収益物件の経営を外部委託できるという点で魅力的です。しかし反面、注意すべきデメリットも多くあります。契約の際は、それらをよく理解した上で検討することをおすすめします。
