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不動産投資で注目すべき地方物件の利回り
2017年10月28日

不動産投資で注目すべき地方物件の利回り

東京などに住みながら不動産投資として、地方物件を購入する方が増えています。地方物件にはどのような魅力があるのでしょうか。注目すべき利回りについてなど、地方物件を選ぶ際のポイントについて具体的に説明していきます。

地方物件のメリット・デメリット

まずは不動産投資として、地方物件に投資することのメリットとデメリットを見てみましょう。

メリット

地方物件は大都市圏の物件に比べて安価に購入できます。売買・賃貸の対象として需要がある物件も価格が安いものが中心になります。そのため資金が少なくても手を出しやすく、リスクも抑えられます。また賃貸で言うと、大学や工場があるエリアを選ぶことで一定の需要を見込むことができるでしょう。さらに後述するように地方の不動産物件は高利回りであることも大きな魅力です。

デメリット

デメリットは空室リスクが高いことです。都市部に比べて入居率が低く、物件が良いのになかなか住む方が現れないという事態に陥ることもあります。賃料が安くリターンが低いのもネックです。売却時に買い手が現れず苦労することもあるでしょう。

地方物件の利回りについて

都心部では近年、収益物件の価格が上昇し、利回りは平均でも5%台というところまで大幅に低下しています。それにつれて地方都市の物件の利回りも低下傾向にありますが、都市部に比べるとまだまだその水準は、一定の高さを保っています。

 

不動産の利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。 表面利回りは年間収入(家賃収入)÷購入価格という算式で表され、収益を大まかに把握するのに便利です。物件情報などに掲載されている利回りのほとんどが、この表面利回りを指しています。

 

より正確な収入を把握するためには、実質利回りを算出する必要があります。収入から諸経費や固定資産税などを差し引いて(年間収入-諸経費)÷購入価格という算式で表すことができます。 地方物件の利回りの平均は10%程度です。地方の小規模都市なら15%程度、中には20%近い利回りの物件が見つかることもあるかもしれません。都心部ではこれほど高利回りの物件を探すのは難しく、入手するとなるとさらにハードルが高くなります。 ただし、あまり高利回りの地方物件は逆に警戒が必要でしょう。地方の場合は購入価格が都市部の物件に比べると格段に安くなるので、もともと利回りもその分、高くなります。問題はその物件で満室かそれに近い運用が可能かどうかです。いくら高利回りでも入居率が低迷していたのでは意味がありません。

どんな方が地方物件に向いている?

資金が少ない方、融資が受けにくいという方にとっては地方物件への投資は魅力的と言えるでしょう。短期間でキャッシュフローが欲しい方にも向いています。特に好景気時には物件購入者が増え、銀行などの金融機関からの融資が出やすくなる傾向があります。このような時期は物件の流動性も高まるので、すでに物件を保有している方にとっては格好の売り時ともなります。

地方物件を選ぶ際に確認すべきこと

地方物件を選ぶ時には、毎日の買い物に便利なスーパーやコンビニ、学校、病院などの周辺施設がどうなっているか、暮らしやすい環境が整備されているかもリサーチしてください。 近くに工場などがあれば賃貸への需要も期待できます。入居者ニーズにマッチした間取り、設備についても研究し、家賃相場も把握しなければいけません。 需給バランスが崩れてしまっているエリアでは、家賃が最低レベルに下落してしまっていることもあります。需要があることを見極めることがなにより大事なのです。

 

そして、地方物件を売る時は、地元の投資家と東京の投資家の両方をターゲットにして売却活動を行うこともポイント。基本的には東京の投資家のほうが数は多いものの、地方の投資家にも需要はあるので、両方を視野に入れて柔軟な対応を心がけましょう。 特に今後の好況が期待できるという時期は、高い利回りが魅力的な地方物件にも目を向けてみるのがおすすめです。不動産投資を考えている方は狙い目の地方物件を探すことから始めてみてはいかがでしょうか。

 

 

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