当社の方針として、お客様にただ不動産を売ればいいとは考えておりません。
高額な不動産はお客様の生活に密接しており、人生設計に大きな影響を与えます。
そのため、当社ではお客様の不動産投資をする目的、お客様の現在の状況（背景）、そして
どのような形で不動産資産を形成していきたいのかというゴールまでをトータルにお打ち合わせ
させていただき、
お一人お一人に合った最適な不動産ポートフォリオをご提案していきます。
そして、お客様の目指す最終ゴールに向かって二人三脚で不動産資産形成のお手伝いを
していくのが当社の役割です。
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・バランスの良い物件取得
・家族間における所得分散 |
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| 【会社経営者 Ｋ様の事例】 |
| K 様 |
会社代表 |
年収合計 3,000万円 |
| 奥様 |
会社役員 |
＜不動産取得の目的＞
不動産周辺の業務を行う会社をご経営されているＫ様としては、実際にオーナーの立場になることでオーナーとの交渉に有利になる。また、会社経営は現在は順風万般なものの将来の保険と言う意味で収益用不動産をもつことが、将来の生活設計上安定をもたらすと考えていらっしゃった。
＜当社のご提案＞
| １棟目（平成19年4月取得） |
水戸市 |
17,200万円 |
利回り 12.8% |
築13年 |
| K 様個人名義で取得自己資金ゼロ |
| ２棟目（平成19年10月取得） |
宇都宮市 |
18,000万円 |
利回り 10.0% |
築8年 |
| 奥様個人名義で取得 自己資金1,200万円 |
資金調達はいずれも当時最も低利でかつフルローン調達できた某都市銀行
全45室中現在満室稼働中
単純キャッシュフロー（家賃－返済－経費）は月額150万円に上る
＜今後の方針＞
（全体像）
2棟とも利回りを重視した北関東の主要都市にて物件を取得した。
不動産調整局面に入った現段階では、1都3県において、利回りと同時に資産価値の高い不動産を今後組み合わせることで、よりバランスの取れたポートフォリオが形成されていくと考えられる。
（資金調達）
ひとつの都市銀行で2物件（約4億円 住宅ローン含む）調達しているので、今後は他の都市銀行および地方銀行を組み合わせて調達することを考えると、さらに4～5億円程度の物件が取得でき、当面のゴールとしては10億円前後の不動産ポートフォリオが完成すると考えられる。この時点で、年間家賃収入で1億2,000万円程度、単純キャッシュフローは年間4,000万円程度を見込む。
（スキーム）
本業の給与所得と不動産所得で最高税率に達しているため、今後の物件取得は管理会社（新設法人）での取得が望ましいと考えられる。また、当会社をサブリースに入れることで更なる税効果が期待できる。
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＜所得分散＞ |
① K様役員報酬
② 奥様役員報酬
③ K様家賃収入
④ 奥様家賃収入 |
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年間家賃収入 |
4,000万円 |
年間キャッシュフロー |
1,800万円 |
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| ◆ 将来像 ◆ |
＜所得分散＞ |
① K様役員報酬
② 奥様役員報酬
③ K様家賃収入
④ 奥様家賃収入
⑤ K様役員報酬（管理会社）
⑥ 奥様役員報酬（管理会社） |
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年間家賃収入 |
12,000万円 |
年間キャッシュフロー |
4,000万円 |
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| 【会社経営者 T様の事例】 |
| T 様（40代） |
会社経営者 |
年収 7,000万円 |
| 奥様 |
会社役員 |
年収 600万円 |
| １棟目（平成20年3月取得） |
市川市 |
17,100万円 |
利回り9.5% |
築18年 |
| 管理会社名義で取得 自己資金 500万円 |
| ２棟目（平成20年5月取得） |
狭山市 |
18,000万円 |
利回り16.5% |
築25年 |
| 管理会社名義で取得 自己資金 500万円 |
＜不動産取得の目的＞
会社経営が順調にいってられるT様ですが、将来的に現在の収入を補完する為に家賃収入を求めていらっしゃいました。当社からは、現在の収入がなくなった場合にも生活できるレベルのキャッシュフローを得られる提案を行いました。
＜当社のご提案＞
キャッシュフローが最優先であり、不動産のCFだけで年間3,000万円の規模を目指すご提案をしました（現在進行形）。
T様ご自身はすでに高額の役員報酬を取られているため、T様へ所得を上乗せしても税率が最高税率に達しているのでメリットが少ないと判断し、管理会社を設立して不動産を取得することで、奥様および管理会社への所得を振り分け
家族間における所得の分散を図ることを提案しました。
また、借入予算枠としては10億円程度取りましたので、1物件で10億円の物件を取得するのではなく、4棟～5棟にわけ、10億円のポートフォリオを構築することをご提案しました。
具体的には、高利回り物件をメインにキャッシュフローを重視した物件を中心とし、そのなかで資産性に重きを置いた
物件を織り交ぜるという方針をとりました。
＜現状＞
当社にご相談に来られてから半年間にて、2物件（総額3億5,000万円程度）の物件をご取得されました。
年間の家賃収入は4,650万円に達しまして、キャッシュフロー（経費、元利控除後）は年間1,800万円程度（月間150万円）となります。
＜今後の方針＞
今後の取得方針としては、キャッシュフローが出るということを最優先基準として、あと2～3棟ほど取得予定。
キャッシュフローベースで年間3,000万円を当面の目標とする。
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＜所得分散＞ |
① T様役員報酬
② 奥様役員報酬
③ 奥様役員報酬（管理会社）
④ 管理会社利益 |
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年間家賃収入 |
4,650万円 |
年間キャッシュフロー |
1,800万円 |
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| ◆ 将来像 ◆ |
＜所得分散＞ |
① T様役員報酬
② 奥様役員報酬
③ 奥様役員報酬（管理会社１）
④ 管理会社１利益
⑤ 奥様役員報酬（管理会社２）
⑥ 管理会社２利益 |
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年間家賃収入 |
8,000万円 |
年間キャッシュフロー |
3,000万円 |
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