ホーム > よくある質問 > 全ての質問

よくある質問

全ての質問

    • <質問>
      不動産投資で言うところのレバレッジとは何でしょうか?
      <回答>
      レバレッジとは、テコのことを言います。不動産投資で言うところのレバレッジ効果とは「テコの原理」のことを言います。これは、小額の資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高めることを指します。具体的には、借入金をうまく活用することで、見た目の利回り以上の収益を獲得するというものです。
    • <質問>
      法人設立のメリットはありますでしょうか?
      <回答>
      物件を取得する際、重要な役割を果たすのが資産管理会社です。資産管理会社を設立し、その会社を利用することで、アパート事業の展開をよりスムーズに行うことができます。資産管理会社を利用するメリットについては、税率があります。本業での所得が高額な方(限界税率まで達している)の場合は、基本的には資産を管理するための法人設立をおすすめします。ただし、資産管理会社の設立のタイミングや取得する物件等によっては融資のハードルが一段高くなりますので、事前に十分な融資戦略が必要でしょう。
    • <質問>
      周辺に新築アパートが多く建設されているようなエリアではどのようなリスクや対策がありますでしょうか?
      <回答>
      仮に競合となるアパートが多く建設されていた場合、周辺物件と同じような外観や設備等ではなかなか入居者に物件を選んでもらえません。その結果、家賃収入の下落や空室等のリスクがあると言えるでしょう。当社では、競合物件が近隣に存在していたとしても、独自のノウハウで入居者を募集しています。
    • <質問>
      法人設立のメリットはありますでしょうか?
      <回答>
      物件を取得する際、重要な役割を果たすのが資産管理会社です。資産管理会社を設立し、その会社を利用することで、アパート事業の展開をよりスムーズに行うことができます。資産管理会社を利用するメリットについては、税率があります。本業での所得が高額な方(最高税率まで達している)の場合は、基本的には資産を管理するための法人設立をおすすめします。ただし、木造物件は減価償却期間が短く、課税所得が赤字になる場合にはその限りではありません。また、資産管理会社の設立のタイミングや取得する物件等によっては融資のハードルが一段高くなりますので、事前に十分な融資戦略が必要でしょう。
    • <質問>
      重要事項説明書とは何でしょうか?
      <回答>
      不動産取引において、物件の内容や取引の条件等について、契約をするかどうかを決めるために必要な情報が記載された書面のことを重要事項説明書と言います。略して「重説」と呼ぶこともあります。契約の際に、不明なことや疑問に思ったことがあった場合には、遠慮せずに質問をして、わからないことはそのままにしないことが重要です。 当社では、該当物件に関して土地(地歴や境界、敷地の利用等)・建物(各種の修繕履歴や収入支出等)・賃貸借関連(滞納や管理状況等)において約100項目にもわたって独自の「収益チェックリスト」を活用し、物件状況を確認しています。契約時の重要事項説明ではこのチェックリストをもとに物件の状況を丁寧にご説明しております。不動産業者でも重要事項の説明対応には差がありますので注意が必要です。
    • <質問>
      IRRとは何でしょうか?
      <回答>
      IRRとは、「internal rate of return」内部収益率のことです。投資により得られる純現金収益の現在価値と投資に必要な現金支出の現在価値が等しくなるような割引率を言います。IRRを使えば、不動産投資はもちろんのこと、他の金融商品等さまざまな投資対象を同じ尺度で比較して投資の優劣を判断するのに役立ちます。 金利が低い金融機関での借入条件と借入期間が長い金融機関での借入条件はどちらが有利か、あるいは、自己資金を投入した際の投資妙味に関して判断をしたい、という場合にIRRを使用すると良いでしょう。仮に毎年ばらつきがあるキャッシュフローであったとしても、IRRを使用すれば総合的な収益利回りを把握することができます。 ベンチャーキャピタルや投資ファンドであればIRR15%から20%を一つの目安としています。REITでは高くても7%から8%程度です。現物不動産の投資であれば最低でもIRRが5%以上あれば投資対象として検討できるでしょう(購入時に自己資金をどのくらい投下するかによっても変わります)。 不動産投資の総合的な収益を最大化するためには、高いインカムを得るとともに、売却時に高い値段で売却するという出口戦略も重要になります。
    • <質問>
      法人設立のデメリットはありますでしょうか?
      <回答>
      法人設立のデメリットは、主にコスト面に関することです。設立費用や運用においてランニングコストがかかります。税理士への報酬(決算費用)が50万円前後、均等割(法人が赤字でもかかる費用です)と言われる税金が7万円程度で年間に50~60万円程度が余分な費用となるため、そのコスト以上の税効果が発揮できる方には有効な方法となります。
    • <質問>
      定額法と定率法の特徴に関して教えてください。
      <回答>
      定額法は、償却費の額が原則として毎年同額となります。定率法は、償却費の額は初めの年ほど多く、年とともに減少します。ただし、定率法の償却率により計算した償却額が「償却保証額」に満たなくなった年分以後は、毎年同額となります。また、建物に関しては、従来は、建物の減価償却に関しては、定額法・定率法いずれかの選択ができましたが、現在では新規に取得する建物に関しては定額法のみとなります。
    • <質問>
      建物や建物附属設備の減価償却期間はそれぞれ違うのでしょうか?
      <回答>
      建物や建物附属設備の減価償却期間はそれぞれ異なります。例えば、木造の住宅は22年、鉄筋コンクリートの住宅は47年、鉄骨の場合は骨格材の厚みにより19年・27年・34年のいずれかがその耐用年数となります。また、電気設備や給排水設備等の建物付属設備や構築物は耐用年数が 15年程度のものが多く、建物に比べて耐用年数が短い分、早く経費化することができます。
    • <質問>
      修繕費や資本的支出に関して教えてください。
      <回答>
      車両や機械・装置、備品等の性能を維持するための支出や、建物等の便益を維持するための支出は「修繕費」に該当します。支出によって使用可能期間が延長されたり、価値が高くなる場合には「資本的支出」に該当します。前者は、支出した年度の費用となります。後者は、支出年度にその全額を費用にはせずに、減価償却の手続きを経て費用にしていきます。 修繕費(一括費用計上となる)の具体例:塗装グレードの変わらない定期的な外壁塗装、退去時に以前と同グレードの壁紙へ張り替え、キッチンを同程度のものに入れ替え等 資本的支出(減価償却となる)の具体例:モルタル塗装をタイル張りへ変更、グレードの高い壁紙へ張り替え、ブロックキッチンをシステムキッチンに入れ替え、給湯器を追い焚き付きオートバスに変更

キーワードで探す

個別相談をご希望される方へ。投資に関するご相談はお気軽に!

無料投資相談申込みはこちら

質問受付フォーム

以下の項目をご入力ください。(マークが付いている項目は必ずご入力ください。)

お名前
性別
 
年齢
メールアドレス

※すべて半角英数で正確にご入力ください。

質問内容を
ご入力ください

ご入力いただいた個人情報については「個人情報の取扱について」を必ずご確認のうえ、
ご同意いただける方のみ下記「送信内容確認画面へ」をクリックしてください。

お電話でのお問合せはこちらから 0120-188-634

注意事項 お客様からいただいたご質問内容は当ページに掲載させていただくことがありますのでご了承ください。
回答内容は回答時点のものであり、その後の社会情勢の変化などで現在にそぐわなくなっている内容もありますのでご了承ください。

あなたに合わせた具体的なお話が聞きたい方には、無料投資相談も受け付けております!

  • セミナーに参加したいがスケジュールがなかなか合わない
  • いろいろセミナーに参加したが、具体的にどうすればいいかよくわからない
  • 自分に最適な物件がどんな物件か教えて欲しい

こんな方はまずは下記からお気軽にお問合せください!

無料投資相談申込みはこちら

当社なら確かなノウハウに基づいたトータルサポートが可能です。詳しくはこちら

不動産投資家向けコンテンツ

不動産投資相談を申込む