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よくある質問

利回り・収益性

    • <質問>
      不動産投資で言うところのレバレッジとは何でしょうか?
      <回答>
      レバレッジとは、テコのことを言います。不動産投資で言うところのレバレッジ効果とは「テコの原理」のことを言います。これは、小額の資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高めることを指します。具体的には、借入金をうまく活用することで、見た目の利回り以上の収益を獲得するというものです。
    • <質問>
      IRRとは何でしょうか?
      <回答>
      IRRとは、「internal rate of return」内部収益率のことです。投資により得られる純現金収益の現在価値と投資に必要な現金支出の現在価値が等しくなるような割引率を言います。IRRを使えば、不動産投資はもちろんのこと、他の金融商品等さまざまな投資対象を同じ尺度で比較して投資の優劣を判断するのに役立ちます。 金利が低い金融機関での借入条件と借入期間が長い金融機関での借入条件はどちらが有利か、あるいは、自己資金を投入した際の投資妙味に関して判断をしたい、という場合にIRRを使用すると良いでしょう。仮に毎年ばらつきがあるキャッシュフローであったとしても、IRRを使用すれば総合的な収益利回りを把握することができます。 ベンチャーキャピタルや投資ファンドであればIRR15%から20%を一つの目安としています。REITでは高くても7%から8%程度です。現物不動産の投資であれば最低でもIRRが5%以上あれば投資対象として検討できるでしょう(購入時に自己資金をどのくらい投下するかによっても変わります)。 不動産投資の総合的な収益を最大化するためには、高いインカムを得るとともに、売却時に高い値段で売却するという出口戦略も重要になります。
    • <質問>
      逆レバレッジとは何でしょうか?
      <回答>
      通常、レバレッジ効果をうまく活用するべく、借入金の金利より物件の利回りが高いことが不動産投資で収益を上げる大前提です。市況の変化により金利が物件の利回りよりも高くなった場合には、レバレッジが逆に働いてしまい大変な事態となってしまいます。この状態のことを逆レバレッジと言います。
    • <質問>
      イールドギャップとは何でしょうか?
      <回答>
      物件の投資利回りと長期金利の差分をイールドギャップと言います。簡単に言いますと、物件の利回りと借入金の差と考えるとわかりやすいでしょう。
    • <質問>
      IRRとは何でしょうか?
      <回答>
      IRRとは、「internal rate of return」内部収益率のことです。投資により得られる純現金収益の現在価値と投資に必要な現金支出の現在価値が等しくなるような割引率をいいます。IRRを使えば、不動産投資の他の金融商品等さまざまな投資対象を同じ尺度で比較して投資の優劣を判断するのに役立ちます。
    • <質問>
      キャップレートとは何でしょうか?
      <回答>
      キャップレートとは、収益還元率・期待利回り呼ばれる指標の一つです。不動産の純収益(総家賃収入から管理費や修繕費等を控除したもの)を不動産価格で除した率のことを言います。
    • <質問>
      不動産投資の利益はどのようにして計算するのでしょうか?
      <回答>
      不動産投資の利益は、大きくキャピタルゲイン(売却益)インカムゲイン(賃料収入)に分けられます。物件の売却益のほか、支出も考慮した次の方程式をもとに算出すると良いでしょう。 「不動産投資の利益=(売却額-取得額)+(収入-支出)」
    • <質問>
      物件を売却する際、売却価格の目安がわかればと思います。アドバイスをお願いします。
      <回答>
      投資用不動産の売却価格は、実需の不動産と違い、金融機関の融資動向により変わる傾向があります。さらに、賃料からそのエリアごとに割り戻して不動産価格が決まります。物件の構造や規模、築年数、エリア等により投資家が求める利回りが変わってきます。
    • <質問>
      金利と返済年数はどちらを重要視するべきでしょうか?
      <回答>
      返済年数を重視することをおすすめします。金利が多少高くとも、返済年数をより多く取ることにより、月々のキャッシュフローをより多く見込むことができます。これは、アパートの健全な経営につながりますので、将来物件を複数保有する際にも、キャッシュフローが多い方が金融機関からの融資にも有利になるケースがあります。
    • <質問>
      不動産投資でキャピタルゲインを得ることは可能でしょうか?
      <回答>
      不動産市況にもよりますが、不動産投資でキャピタルゲインを得ることは可能です。売却金額から購入金額を差し引いた金額がキャピタルゲインとなります(不動産投資では、これ以外にも保有期間中の純収入や物件取得による減価償却での節税で投資回収を図り、利益の最大化を目指すことができます)。 一昔前、特にバブル期にみられたような不動産投資でキャピタルゲインを得ることは、今後も可能性としてはありえますが一般的ではないでしょう。現在の不動産市況ではインカムゲインを得ることを目的に堅実に投資回収することをおすすめいたします。

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