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よくある質問

物件選び

    • <質問>
      周辺に新築アパートが多く建設されているようなエリアではどのようなリスクや対策がありますでしょうか?
      <回答>
      仮に競合となるアパートが多く建設されていた場合、周辺物件と同じような外観や設備等ではなかなか入居者に物件を選んでもらえません。その結果、家賃収入の下落や空室等のリスクがあると言えるでしょう。当社では、競合物件が近隣に存在していたとしても、独自のノウハウで入居者を募集しています。
    • <質問>
      3点ユニットの物件があるのですが、避けるべきでしょうか?
      <回答>
      当社では、実際に3点ユニットの物件を数多く管理しています。近隣にバス・トイレ別の物件があった場合には、それと比較して人気も賃料も下がりますが、市場に合致した賃料であれば賃貸が付かないことは基本的にはありえません。特に築古の3点ユニットの物件は、割安物件として予算に限りがある層のニーズを取り込めること見込まれます。賃貸付けを考える際には、むしろ、3点ユニット以外の項目に問題がないかどうかを確認すると良いでしょう。地方によってニーズが違うケースがありますので、エリアごとの特性を調べてみると良いでしょう。
    • <質問>
      現地で物件を見る際のポイントがあれば教えてください。
      <回答>
      購入予定の物件を現地で見る際には、賃貸が付く物件であるかどうかを考えてみることが重要です。近隣の物件の賃料や入居率を調査してみるのも良いでしょう。仮に空室の場合にはなぜ空室なのかを考え、どのようにしたら(改修したら)賃貸が付くかを入居者の視点で想像してみると良いでしょう。
    • <質問>
      物件周辺に存在するとリスクになるような施設はありますでしょうか?
      <回答>
      いわゆる「忌避施設」のことかと思います。例えば、騒音や大気汚染、悪臭、地盤沈下を引き起こす公害施設、下水処理場、火葬場、刑務所等の不快感・嫌悪感を与える施設等を一般的に忌避施設といいます。 リスクになるかどうかのポイントとしては、その施設の存在が、入居者等の入居意思の決定に影響を及ぼすものなのかどうかでしょう。入居者からすれば、物件周辺に存在することを知っていたら入居しなかったと主張する余地があるかということです。ただその分、物件価格はそれを見込んだ価格になっている可能性もあり、手ごろな価格で購入できることもあります。したがって、忌避施設があることにより周辺相場よりも家賃が下がっている場合であっても、手ごろな価格で物件を購入することができれば投資妙味はあると言えるでしょう。
    • <質問>
      アパートがあまり存在しないエリアに物件を見つけたのですが、アパート経営を始めても良いでしょうか?
      <回答>
      競合が多くないエリアと言えるのであれば戦略的にそのエリアで物件を購入することも検討できるかもしれません。ただし、そもそも居住ニーズが非常に少ないエリアである可能性もあります。そのエリアの近隣にある不動産賃貸業者に相談をする等専門家の意見を聞くと良いでしょう。当社では対象エリアは常に最新の情報を収集しております。
    • <質問>
      物件を選ぶ際には、利回りが高い物件を選べば良いのでしょうか?
      <回答>
      当社にご面談に来られる方の中にも利回りを重視される方は多いのですが、利回りだけでは物件の良し悪しは判断することは難しいでしょう。少なくとも、実質(NET)利回りがどのくらいになるのかを見極める必要があります。この実質利回りとは、家賃収入から運営費(管理費や固定資産税等)を除外して算出した利回りのことです。表面利回りが同じであったとしても、実質利回りは大きく異なる可能性があります。 たとえば、物件の規模が大きくなれば管理費もその分必要となりますし、エリアによって固定資産税も違ってきます。表面利回りで10%の物件が2棟あった場合、実質利回りで1%の差異が生じることもあります。そのため、表面利回りだけで判断せず、実質利回りがどの程度になるかを見極めながら物件を選ぶことをおすすめします。
    • <質問>
      建物にはさまざまな構造がありますが、どれを選べば良いでしょうか?
      <回答>
      不動産投資をするうえでは、どの建物構造にも一長一短がありますが、それぞれ簡単に以下の特徴があります。 たとえば、木造であれば減価償却を短期間で多く得られる傾向があります。RC造は法定耐用年数が長いので、短期間で多くの減価償却を得るのは難しい傾向があります。軽量鉄骨造はそれぞれの中間の特徴を持つと考えると良いでしょう。
    • <質問>
      新築と中古はどちらを選ぶのが良いのでしょうか?
      <回答>
      当社では中古物件をおすすめしております。新築物件は一般的に購入してからの価値の目減りが大きく、また、竣工当初の賃料には新築プレミアムがつきますので、比較的高い賃料設定でも入居者はつきます。しかし、入居者が一巡しますと、その後は中古物件としての賃料となります。賃料収入が減少しますと利回りが下がり、結果として販売価格を落として売却せざるを得なくなります。一方、古物件は築年数の経過による賃料下落はあるものの、一般的に新築ほど大きな賃料下落の可能性は低いと言えます。当社では価格や賃料が下がりづらい中古物件をおすすめします。

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