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よくある質問

税務

    • <質問>
      定額法と定率法の特徴に関して教えてください。
      <回答>
      定額法は、償却費の額が原則として毎年同額となります。定率法は、償却費の額は初めの年ほど多く、年とともに減少します。ただし、定率法の償却率により計算した償却額が「償却保証額」に満たなくなった年分以後は、毎年同額となります。また、建物に関しては、従来は、建物の減価償却に関しては、定額法・定率法いずれかの選択ができましたが、現在では新規に取得する建物に関しては定額法のみとなります。
    • <質問>
      建物や建物附属設備の減価償却期間はそれぞれ違うのでしょうか?
      <回答>
      建物や建物附属設備の減価償却期間はそれぞれ異なります。例えば、木造の住宅は22年、鉄筋コンクリートの住宅は47年、鉄骨の場合は骨格材の厚みにより19年・27年・34年のいずれかがその耐用年数となります。また、電気設備や給排水設備等の建物付属設備や構築物は耐用年数が 15年程度のものが多く、建物に比べて耐用年数が短い分、早く経費化することができます。
    • <質問>
      修繕費や資本的支出に関して教えてください。
      <回答>
      車両や機械・装置、備品等の性能を維持するための支出や、建物等の便益を維持するための支出は「修繕費」に該当します。支出によって使用可能期間が延長されたり、価値が高くなる場合には「資本的支出」に該当します。前者は、支出した年度の費用となります。後者は、支出年度にその全額を費用にはせずに、減価償却の手続きを経て費用にしていきます。 修繕費(一括費用計上となる)の具体例:塗装グレードの変わらない定期的な外壁塗装、退去時に以前と同グレードの壁紙へ張り替え、キッチンを同程度のものに入れ替え等 資本的支出(減価償却となる)の具体例:モルタル塗装をタイル張りへ変更、グレードの高い壁紙へ張り替え、ブロックキッチンをシステムキッチンに入れ替え、給湯器を追い焚き付きオートバスに変更
    • <質問>
      物件売却時の税金は、法人と個人ではどのように違うのでしょうか?
      <回答>
      売却にかかる税金は、売却金額から簿価を控除し、さらに売却に要する費用を控除した利益に対して課税されます。簿価とは、取得価格から毎年建物と設備部分を減価償却していったその残額です。また、売却に要する費用とは、仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙代等です。 取引主体が法人か個人、およびその保有期間によって税率も変わってきます。取引主体が個人の場合には、収益物件の保有期間によって税率が異なります。個人の場合には、短期での売却は税率が約39%、長期になると約20%となります(平成25年から平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算)。税額にほぼ倍の差が出ますので、個人の所有であれば長期譲渡の適用を待って売却するのが効率的と言えるでしょう。法人の場合には、保有期間による税率の違いはありません。
    • <質問>
      事業的規模とは何でしょうか? また、事業的規模のメリットはありますでしょうか?
      <回答>
      不動産所得は、事業的規模かどうかによって、 所得金額の計算上の取扱いが異なります。アパート経営が事業的規模かどうかに関しては、原則として社会通念上事業と称するに足る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断されます。一般的に建物の貸付けに関しては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。 (1)アパート等については、貸与することのできる独立した部屋数がおおむね10室以上であること (2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること 事業的規模になった場合のメリットとしては、65万円の青色申告特別控除が利用できる等の特典があります。詳細は最寄の税務署にお問い合わせください。
    • <質問>
      他の投資との違いは何ですか?
      <回答>
      不動産投資は不動産賃貸業という「事業」です。他の投資との違いは「レバレッジ効果」と「経費計上ができること」です。レバレッジ効果は、金融機関から融資を受けて、自己資金の何倍ものお金を運用する方法のことです。そのため、元手が少なくとも自己資金の何倍もの投資が可能となります。事業であるため、経費を計上することが可能です。また、経費が増えれば、たとえば給与所得者の場合、税金を還付してもらうことも可能となります。
    • <質問>
      不動産の取得の際にかかる税金を教えてください。
      <回答>
      不動産を取得した際、かかる税金には主に次のようなものがあります。印紙税・登録免許税・消費税・地方消費税・不動産取得税・相続税・贈与税等。
    • <質問>
      不動産の保有中にかかる税金を教えてください。
      <回答>
      不動産を保有している間、かかる税金には次のようなものがあります。固定資産税・都市計画税等。
    • <質問>
      物件の売却のタイミングに関して教えてください。
      <回答>
      不動産を譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断されます。譲渡所得の税率上、長期譲渡になる6年目以降が一つの目安になるかと思われます。物件購入後5年間(6回元旦を迎える)は、譲渡税が39%かかりますが、6年目以降は20%まで下がります(平成25年から平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算)。また、減価償却期間を考慮して、当該期間を超過したら売却を検討するというのも一つの手です。不動産は市況により価格が上下しますので、売却検討時の市況を勘案して、可能な限り早期に高く売却できるタイミングを探る必要があります。
    • <質問>
      不動産の売却の際にかかる税金を教えてください。
      <回答>
      不動産を売却した際、かかる税金には次のようなものがあります。譲渡税(所得税・復興特別所得税・住民税)・印紙税・(法人の場合:法人税・地方法人税・法人事業税・地方法人特別税)等

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