武蔵コーポレーションが特に得意とする埼玉県では、賃貸契約の繁忙期となる今年の2月～3月、全体で676件余りの賃貸契約を獲得し、多くの方に当社の管理エリアにご入居いただきました。
賃貸市場に対する豊富な成約データや現場へのヒアリング結果からエリアの特徴をお伝えさせていただくこのシリーズ、前回の川口エリアに続く第三弾となる今回は、熊谷エリアに注目してお伝えさせていただきます。
県中心部に比べて人口規模の小さな熊谷市エリア
熊谷市は埼玉県の北部に位置し、今までご紹介した埼玉県内の他エリア（春日部市、川口市）より人口が少ないのが特徴です。比較すると川口市の人口が約60万人に対し、熊谷市は約20万人と小規模となっています。
人口の少ないエリアは単身物件にご注意を
関東地方においても人口規模の小さいエリアは、全体論としてそもそも賃貸物件の需要が少なくなってしまうので、賃貸経営は苦戦しがちになるといえます。その影響は特に単身物件、その中でも専有面積が20㎡以下という小さい物件において顕著に表れてきます。
なぜ、人口が少ないエリアで単身物件が特に苦戦するのでしょうか。もう少しその理由を詳しく見ていきましょう。
このようなエリアでは先ほどお伝えした通り賃貸物件の需要が少ないため、結果として全体的に物件の賃料が低くなっています。熊谷エリアにおいては、当社が管理している1DK～2DKの比較的広い間取りの物件の平均賃料は40,000円です。
このような状態だと、入居者様にとっては賃料面で広めのお部屋を借りるハードルが低いため、わざわざ専有面積が小さい物件に住む必要がなくなってしまうのです。
つまり、賃料の比較的高い都心部では、単身向け物件のみで単身の入居者様の獲得競争をすれば良いのに対し、人口が少なく賃料の低いエリアの単身物件は、カップルやファミリー向けのお部屋とも、単身の入居者様をとりあい競合してしまう、という構図になっているのです。
単身物件の入居付けはシーズン戦略が最重要
これまで述べさせていただいた通り、お金にある程度余裕があるような、社会人の単身者に1Rや1Kのお部屋に住んでいただくのはハードルが高くなります。必然的に、熊谷市のようなエリアにある狭い単身物件の入居付け対策としては、学生需要を取り込むことが重要になってきます。
ただし、学生の客層の需要の大半は繁忙期（毎年2月～3月）となりますので、学生の客層を取り込むためには、繁忙期対策が重要であることは言うまでもありません。
今回繁忙期対策として具体的にお伝えさせていただくのは、以下の二点です。
意外と見落としがちなアプローチ
一つ目は、多くの学生が集まる各大学の生協へのアプローチが重要です。大学生協側も、繁忙期の営業が一番大切だと認識していますので、繁忙期前の情報収集が活発化します。
しかし大学生協は、知見の薄い管理会社の担当者には不動産業者として認識されていないことも多く、管理会社によっては大学生協の担当者に訪問を行っていないケースも見受けられます。
そのため、ご自身の物件に需要がありそうな大学を調べ、そこの生協担当者にきちんとお部屋の情報が伝わっているか、学生に紹介されるような状態になっているかをチェックすることをお勧めします。繁忙期の紹介を逃すことは大変な損失となってしまうので、タイミングを見逃さずアプローチをかけていきましょう。
繁忙期対策のタイミング的視点
二つ目は、原状回復やリフォームなどの工事が完了するスケジュールを、繁忙期が始まるタイミングに合わせることです。
管理会社や工事会社へ工期の要望を伝えてみることももちろん重要ですが、退去の申し出があった入居者様に対して、「早期の退去にすれば日割りの賃料はいただきません」などと早期の退去をオファーしてみるのも、一つの手としてあります。
殆どの場合、「解約は1か月前に申告する」などと、退去申告から実際の退去日までに期間を設ける契約を入居者様と結んでいるかと思います。しかし、退去日が繁忙期にかかってしまう場合は、一日でも長く契約期間をとって賃料を多くとることよりも、次の入居希望者がたくさんいるタイミングを逃さないことが大切になってきます。
また、退去申し出があってから実際に退去するまで、また原状回復工事が済むまでは「先行募集期間」となりますが、ここで入居募集をするための情報を開示できないと入居希望者にとって魅力的な物件と映りません。
過去の募集写真を残しておく、退去連絡があった際に設備面などのヒアリングを入居者様にきちんととるなど、先行募集期間でも入居申し込みが入るような状態、つまり正確な内装や設備がお客様に伝わるような状態を作っておけば、後悔しないですむでしょう。
今回は熊谷エリアについてお伝えしましたが、本エリアのように人口規模が小さいエリアで賃貸経営を勝ち抜く視点が中心のお話となりました。
武蔵コーポレーションでは、大家の皆様が苦戦されるようなエリアでの実績こそ、豊富に積み重ねてきております。今回お伝えしたノウハウ以外にも、管理会社ならではの戦略を持っておりますので、ご興味のある方はぜひお問合せください。
↓↓↓ 管理手数料無料キャンペーンのお申込みはこちら ↓↓↓
↓↓↓ 書籍『「アパート事業」による資産形成入門』無料プレゼントはこちら ↓↓↓
