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事例紹介ブログ 日々のお取引を公開!

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2020年3月6日

安心して物件を購入するには、建築士の意見が不可欠【仕入れ案件のご紹介】

仕入れ案件

皆さんこんにちは。
コロナウイルスの影響で、小中学校の休校や、会社でのテレワークの導入など、
お困りの方も多いのではないでしょうか。
当社でも、セミナーの開催は一時取り辞めておりましたが、
LIVE配信による、ウェブセミナーを始めることにいたしました。

開催は明日、3月7日(土)なので、ご興味がありましたら、
下記のURLから、詳細をご覧ください。
https://www.musashi-corporation.com/seminar/detail.php?id=13652

さて、今回は仕入れ案件をご紹介したいと思います。

外壁は、白と青の爽やかなカラーの物件です。
これから、当社の塗装を行いまして、ほぼ「黒」の色合いになりますので、
クールな雰囲気になるかなと思います。

内装も、白基調で清潔感があります。

今回は、全体的にあまり傷んでおらず、いつも当社で仕入れるような、
ボロボロの物件ではありませんでした。

しかし、1点気になるポイントがありました。

建築基準法で、容積率の制限は定められているので、
それを超えていれば違法建築となってしまいます。

今回の物件は、「共用廊下を建物面積に含める」という、建築当時の法令に
照らし合わせると、わずかに容積率の制限を超過していました。

しかし、当社の建築士が図面をもとに計算すると、
現在の法令では共用廊下は容積不算入となりますので、
現行の法令には適合した物件だということがわかりました。

このように、法令が変わっていく中で、正しく現況の状態を把握する
ことが、物件の見極めのポイントと言えます。

当社では、仕入れる物件は全て、建築士が現地で確認を行っておりますので、
遵法性の点で、安心してご紹介できる物件を多く取り揃えております。

今回は、以上です。
次回もよろしくお願いいたします。

2020年2月20日

仕入れ物件再生の現場レポート ~外装・内装工事編③~

仕入れ案件

こんにちは!
前回は物件再生の外装工事までその過程をご覧いただきました。

続いて、内装工事についてご覧いただきたいと思います。

今回は、12戸中10戸が空室という、空室率が高い物件でした。

<工事前>

<工事後>

元々は畳の部屋もありましたが、床はフロアタイルに張り替えました。
壁紙もほとんどを白に揃えて、全体的に清潔感のある内装に仕上げてあります。
また、壁の一面をアクセントクロスにすることで、清潔感だけでなく、
おしゃれな印象となるような工夫を施しました。

今回の物件は、築28年ということで、何もしなければ内装も古い印象となりますが、
ポイントを押さえた内装工事を行えば、大きくバリューアップが可能です。

築古物件の場合、家賃を下げるだけでは不十分で、低い家賃帯の物件の中でも
競争力のある内装や設備にしなければ、入居率を高めるのは難しくなります。

とは言え、無尽蔵に費用をかけられるわけではないので、費用対効果の高い
内装となると、ある程度のノウハウが必要となります。

当社では、これまでの入居付けのデータがあるだけでなく、リーシング担当が
日々不動産賃貸業者様とコミュニケーションをとり、
入居付けに必要な内装・設備のヒアリングを行っております。

中古物件の入居付けのためには泥臭い作業が求められるので、
これからもオーナー様に高い入居率の賃貸経営を行っていただけるように、
取り組んでまいります。

今回は、3回に分けて当社の再生物件の外装・内装工事のリフォームの現場を
お届けさせていただきました。
また機会がありましたら、その他の物件の再生事例をご紹介したいと思います。

それでは、次回もよろしくお願いいたします。

2020年2月18日

仕入れ物件再生の現場レポート ~外装・内装工事編②~

仕入れ案件

こんにちは!
昨日は、物件再生における外装・内装工事の現場を途中までご覧いただきました。

さて、下塗りを「赤」く塗る理由とは、下塗りをした後の上塗りに、
塗り残しがないようにするためでした。

下塗りが同じ「黒」だったら、塗り残しの箇所があっても分からなくなってしまいます。
「赤」だからこそ、塗り残しの箇所はよくわかります。

当社では、下塗り1回の後、さらに上塗り2回を行う、「3度塗り」を行って、
外壁の塗装の強度を高めています。

続いて、配管を塗っていきます。

外壁塗装・屋上防水工事は大方が仕上がりました。

最後に、当社の建築担当が完了検査を行い、問題がなければ工事完了です。

次回は、内装工事の様子をレポートしていきます。

2020年2月17日

仕入れ物件再生の現場レポート ~外装・内装工事編①~

仕入れ案件

こんにちは!

12月にブログでご紹介した仕入れ物件の、外装・内装の工事が完了しました。
今回は、どのように再生が行われていくかをご紹介いたします。

まず、工事前の画像はこちらです。

さて、ここから屋上・外装工事を行っていきます。

まずは、足場を組んでいきます。

次に、高圧洗浄で屋根や外装を綺麗にしていきます。

屋上の塗装を行います。まずは、一回目の下塗りです。

続いて、外装の下塗りをしていきます。

実はこの後、黒の塗装を行うのですが、最初の下塗りが「赤」なのは、
理由があります。

その理由については、次回ご紹介させていただきます。

2020年2月16日

戸数が増えるからと言って、安易に増築すると・・・【仕入れ案件のご紹介】

仕入れ案件

こんにちは!

本日は仕入れ案件のご紹介です。
こちらの物件は、仕入れを行う際にいくつかの懸念点があった物件でした。

当社で仕入れる物件の多くは、普通であれば流通が難しい
修繕工事が多大にかかる物件や、違法物件と疑われるような物件です。
(十分調査し、遵法性をクリアしたものだけ仕入れ、
大規模修繕工事を行って物件を再生いたします)

今回の物件は、増築が行われていた物件で、建築当初の建築確認申請の内容と
異なる物件が建っていました。

増築された物件の場合、違反建築となってしまっている物件は多くあります。

理由は、増築する際にその部分の確認申請を行わず、
建蔽率や容積率の制限を超過してしまうからです。

増築することで、部屋数を増やせるなどのメリットはありますが、
違反建築となれば、様々なリスクが生じます。

そのため、増築を検討する場合、増築部分についても確認申請を取り
遵法性を満たした状態で戸数を増やす方が最終的なメリットは大きくなると思います。

今回の物件は、増築部分の確認申請はおりていたので、
問題なく購入することができました。

物件の購入時に遵法性の部分を見落とすと、「買った後に売れない」などの
デメリットが生じますので、皆様も是非十分に調査のうえ、ご購入することを
おすすめいたします。

今回は以上です。
次回もよろしくお願いいたします。