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事例紹介ブログ 日々のお取引を公開!

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2020年2月18日

仕入れ物件再生の現場レポート ~外装・内装工事編②~

仕入れ案件

こんにちは!
昨日は、物件再生における外装・内装工事の現場を途中までご覧いただきました。

さて、下塗りを「赤」く塗る理由とは、下塗りをした後の上塗りに、
塗り残しがないようにするためでした。



下塗りが同じ「黒」だったら、塗り残しの箇所があっても分からなくなってしまいます。
「赤」だからこそ、塗り残しの箇所はよくわかります。

当社では、下塗り1回の後、さらに上塗り2回を行う、「3度塗り」を行って、
外壁の塗装の強度を高めています。

続いて、配管を塗っていきます。

外壁塗装・屋上防水工事は大方が仕上がりました。

最後に、当社の建築担当が完了検査を行い、問題がなければ工事完了です。

次回は、内装工事の様子をレポートしていきます。

2020年2月17日

仕入れ物件再生の現場レポート ~外装・内装工事編①~

仕入れ案件

こんにちは!

12月にブログでご紹介した仕入れ物件の、外装・内装の工事が完了しました。
今回は、どのように再生が行われていくかをご紹介いたします。

まず、工事前の画像はこちらです。

さて、ここから屋上・外装工事を行っていきます。

まずは、足場を組んでいきます。

次に、高圧洗浄で屋根や外装を綺麗にしていきます。

屋上の塗装を行います。まずは、一回目の下塗りです。

続いて、外装の下塗りをしていきます。

実はこの後、黒の塗装を行うのですが、最初の下塗りが「赤」なのは、
理由があります。

その理由については、次回ご紹介させていただきます。

2020年2月16日

戸数が増えるからと言って、安易に増築すると・・・【仕入れ案件のご紹介】

仕入れ案件

こんにちは!

本日は仕入れ案件のご紹介です。
こちらの物件は、仕入れを行う際にいくつかの懸念点があった物件でした。

当社で仕入れる物件の多くは、普通であれば流通が難しい
修繕工事が多大にかかる物件や、違法物件と疑われるような物件です。
(十分調査し、遵法性をクリアしたものだけ仕入れ、
大規模修繕工事を行って物件を再生いたします)

今回の物件は、増築が行われていた物件で、建築当初の建築確認申請の内容と
異なる物件が建っていました。

増築された物件の場合、違反建築となってしまっている物件は多くあります。

理由は、増築する際にその部分の確認申請を行わず、
建蔽率や容積率の制限を超過してしまうからです。

増築することで、部屋数を増やせるなどのメリットはありますが、
違反建築となれば、様々なリスクが生じます。

そのため、増築を検討する場合、増築部分についても確認申請を取り
遵法性を満たした状態で戸数を増やす方が最終的なメリットは大きくなると思います。

今回の物件は、増築部分の確認申請はおりていたので、
問題なく購入することができました。

物件の購入時に遵法性の部分を見落とすと、「買った後に売れない」などの
デメリットが生じますので、皆様も是非十分に調査のうえ、ご購入することを
おすすめいたします。

今回は以上です。
次回もよろしくお願いいたします。

2020年2月14日

自社物件担当が教える“意外な”賃貸管理術~募集編~

自社物件担当が教える賃貸管理術

皆さん、こんにちは!
2月、3月と賃貸業界は繁忙期で大変賑わっていますね。
入退去が多くなり、投資家の皆さんもお忙しい事と思います。
せっかくですので今回は賃貸関連のお話をさせて頂ければと思います。


皆さんがお持ちの物件の中に、3月に退去されるという
入居者様はいらっしゃいますでしょうか。

3月に退去するとなると、原状回復工事を含めて
入居可能日が4月以降となってしまいます。

そうなってしまうと繁忙期中に募集が出来ないということになり、
せっかくのチャンスを取りこぼすことになってしまいます。
そうならないための1つの取り組みを、ご紹介いたします。


まず、2月~3月に契約が終了する方に対して架電をして、
退去時期を早期にずらして頂けないかを交渉します。

具体的には、1月末~退去日の期間はフリーレントを適用するというキャンペーンをご提案します。

交渉が成功し、早期に退去頂ければ、3月には入居可能となり
繁忙期に間に合わせることが出来ます。

フリーレント分の収入は減ってしまいますが、それ以上に繁忙期を逃さず、
空室期間の長期化を防ぐというメリットの方が圧倒的に大きいです。


架電でなくポスティングなどでも入居者様に早期退去を促すことが出来ます。

こうしたちょっとしたアクション1つでも収支は大きく変わってくるので、
皆さんも是非お試しください。

2020年2月13日

中古物件を再生させる意義とは【自社再生物件の事例紹介】

自社再生物件

こんにちは!

先月、1棟売却のお取引が完了いたしました。
こちらの物件は当社で外壁塗装工事を施した、自社再生物件です。

塗装前の画像と塗装後の画像がありますので、ご紹介させていただきます。

【塗装前】

【塗装後】

塗装前の外観も、とてもしっかりした印象を受けますが、
ところどころに補修が必要な個所があったため、大規模修繕工事として、
外壁を塗装し、屋上の防水工事を行いました。

半地下の駐車場あり、隣の敷地が公園、最寄りの駅まで徒歩3分と、
好条件の揃った物件でした。
さらに、13戸のお部屋がすべてがファミリータイプでした。

物件の金額はある程度の額となっておりましたが、
某金融機関との関係性が構築できたため、そちらをご紹介して、
良好な融資条件でご融資をいただくことができました。

このように、当社の自社再生物件は既存で建っているアパート・マンションを
大規模修繕工事することによって、建物の価値向上を図るとともに、
中古物件の既存利用を促進しております。

中古物件の潜在的な価値を引き出せるように、これからも
収益物件の再生活動を行っていければ思います。

今回は以上です。
次回もよろしくお願いいたします。