収益用不動産を通じて人生の安定を 武蔵コーポレーション株式会社

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平成30年08月28日【日本経済新聞に掲載されました】 【日本経済新聞に掲載されました】
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8月28日の日本経済新聞に当社についての記事が掲載されました。

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以下掲載内容となります。

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収益物件活用で資産を防衛!

~年収1000万円からの不動産投資入門~

収益用不動産への投資は、減価償却を活用した節税の視点がおおきなポイントになる。これをしっかり理解し、適切な物件に投資すれば、サラリーマンでも払いすぎた税金を取り戻すことが可能だ。武蔵コーポレーションが提供する認定再生物件「ReBreath(リブレス)」なら、初心者でも納得して不動産投資に取り組めるだろう。

節税効果が高いのは意外や築年数の古い木造アパート

 賃貸マンション、アパートなどの収益用不動産への投資は、賃料収入を得ることが大きな目的だが、減価償却のスキームを上手に活用すれば節税対策も可能で、年収が高い人ほど節
税効果は高い。
 「私自身、22歳で最初のアパートを購入し、現在、9等の賃貸マンション、アパートを保有していますが、不動産投資で失敗しないためには、物件選びを間違えないことが重要です」。こう話すのは、武蔵コーポレーション売買営業二部の穴澤勇人氏だ。

 節税効果の高い物件とは、ずばり、築年数の古い木造アパートである。法定耐用年数22年を超えた木造アパートは、最短4年で減価償却ができるので、不動産投資の損益をマイナスにして、本業で得た所得からこれを控除し、払いすぎた税金を取り戻すことができるというわけだ。

最適なリフォームを施し満室で引き渡す認定再生物件
 
 物件選び以上に大切なのが、パートナー(業者)選びである。物件の事情をよく理解したうえで紹介してくれているのか、また、本気で賃貸管理を行っているのかどうかを見極める必要がある。そうした条件を満たすのが、武蔵コーポレーションの認定再生物件「ReBreath(リブレス)」である。
 「ReBreath」は空室率の高い中古物件を同社が買い取り、適切なリフォームを施す。さらに一定期間、自社管理を行い、満室の状態で投資家に引き渡すものだ。「当社の一級建築士が70以上の項目について確認できた物件のみに保証書・認定書が発行されます。引き渡し後も5年間は雨漏りや設備の不具合に関わる工事費用は当社が負担します」(穴澤氏)。

 30歳代、年収1000万円前後のサラリーマンが、節税を目的として「ReBreath」で不動産投資を始めるケースも増えているそうだ。「物件ありきではなく、お客様が不動産に投資する背景をお伺いしてから、物件をご紹介しています。また、不動産投資を始めるには気を付けるべき店がたくさんあります。まずは、資産運用のニーズをお聞かせください」。(穴澤氏)


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平成30年08月17日【日本経済新聞に掲載されました】 【日本経済新聞に掲載されました】
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8月7日の日本経済新聞に当社についての記事が掲載されました。

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収益用不動産を活用した相続税対策

関西でも富裕層や土地所有者の相続税対策に当社が扱う収益用不動産を購入する人が増えている。主に中古の一棟売りの賃貸マンションや賃貸ビルなどを紹介している。

 相続財産の評価では、現金は額面で評価されるが、現金を不動産に組み替えると、個人なら即日、法人なら3年経過後に評価が下がり、その不動産を賃貸に出せばさらに下がる仕組みになっている。加えて借り入れで購入すれば、その金額を負債として全体の相続税から差し引くことが可能。現金などの保有資産はそのままで相続税対策を実施できる。

 借り入れで購入する場合、家賃収入で返済できなければ持ち出しになってしまうため、購入する物件選びが重要だ。時価と相続税評価額にギャップがあること、貸しやすく売りやすいこと、価格の下落率が低いこと、一定期間、無理なく保有できるだけの利回りがあることなどが求められる。

 相続税がかかる平均資産額は2億円超とされる。収益用不動産を使った相続税対策に向いているのは、それ以上の資産を持つ人だ。値下がりしにくい中古の一棟マンション、ビルを購入し、一定期間運用・管理後、必要に応じて売却する。この全体をトータルに設計することが大切だ。

 入居者を確保できるか分からないような土地に無理をしてアパートを建てる必要はない。収益用不動産をうまく活用すれば、自分と家族の大切な資産を守れるだろう。

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平成30年08月06日【お客様の声を更新しましたー資産形成(購入)編】 【お客様の声を更新しましたー資産形成(購入)編】
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「お客様の声ー資産形成(購入)編」を更新しました。

当社から物件をご購入して頂いたお客様からお客様の声を頂きました。
こちらのお客様は当社のセミナーにご参加いただき、物件取得から管理、
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平成30年07月23日【リフォーム産業新聞に掲載されました】 【リフォーム産業新聞に掲載されました】
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7月17日の日リフォーム産業新聞に当社についての記事が掲載されました。

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中古アパート再生で年商90億円

バブル期物件が狙い目

 「我々が手掛けている事業はとてもニッチなものだと思います。なぜなら古い中古の賃貸アパートを買い取って、リフォームして売り出すということはほとんど誰もやってないからです」

 同社のビジネスモデルは中古の賃貸物件を買い取り、改修した後、賃貸経営したいという投資家に売るというモデルだ。
前期実績までの累計は1050棟。

 このような中古住宅の「買取再販」ビジネスは、主に中古の分譲マンションが主流。次いで戸建てが多いが、賃貸アパートの再生販売を手掛けるケースは極めて少ない。
 同社が再生ターゲットにしているのが、築31~42年のバブル期に建てられた中古の賃貸アパート。これらは不動産仲介会社経由で物件情報を仕入れて購入する。「最近は相続物件が増えており、売却依頼は増加傾向にある」と大谷社長は指摘する。

70項目以上を診断

 ここで重要なのが物件の品質の見極めだ。同社では建築士が40項目以上の診断ポイントを定め、もれなく状態を診断する。
 「家が傾いていないかどうか、といった建築的な見地だけでなく、再生後に入居者が付きそうかどうかという不動産的な見地も含めて診断できる点が強みです」(大谷社長)
 購入した物件は再生する。物件の状態によるが、例えば、ある12戸の賃貸物件は仕入れ、屋上防水工事、室内の内装・水周り、配管などを補修。
 「劣化がひどいものだと1000万円ほどかかることもある」(大谷社長)
 物件が完成したら、販売は直接行うのだが、その前に同社ならではの売り方がある。それは、空室だった部屋に入居者を付けて、ほぼ満室の状態で売りに出すのだ。「2000~3000店の賃貸仲介会社さんと連携して、入居者を付けています。毎月200~300室決まります。物件は中古ですが、リフォームしてきれい。また賃料も平均して5万円くらいなので入りやすい」(大谷社長)

管理は1万室超え

 満室になった物件は投資家に販売する。販売価格は7000~1億円が中心。仲介を経由せず、直販が主。

 見込み客の開拓は社長が執筆した書籍やパンフレットを無料で配布して行う。これらの申し込みや問い合わせは月に1200~1500件。累計見込み客は3万以上。また、セミナーも開催する。

 「売れ行きは非常に良いです。やはり、リフォームされているとしても中古物件なので利回りは8%~9%のものが多い。新築だと5%~6%だと思います。直接販売なので、購入後もお付き合いが続き、実際、購入者の5割ほどがリピーターです」(大谷社長)

 また、販売後は管理も引き受けることで収益源のひとつにしている。現在は1万2000室以上ある。年商90億円のうち、20億円が管理部門になる。

 需要は多いと、大谷社長は語る。「社会不安、雇用不安、年金不安という不安があり、かつ寿命が延びています。賃貸経営したいというニーズは高まると思います」。また、「国は中古戸建ての流通に関心が高いと思いますが、実は賃貸物件の中古住宅も増えており、これを流通させていくことも大きな課題です」と話す。今期は110億円超の売上を計画。次々に再生していきたいと意気込む。

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平成30年07月14日【日本経済新聞に掲載されました】 【日本経済新聞に掲載されました】
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7月13日の日本経済新聞に当社についての記事が掲載されました。

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収益用不動産を活用した相続税対策

 賃貸ビル、賃貸マンション、アパートなどの賃料収入を得ることを目的とした収益用不動産は、相続税対策に活用できる。

 相続財産の評価では、現金は額面で評価される。しかし、現金を不動産に組み替えると、個人なら即日、法人なら3年経過後に評価額が下がり、その不動産を賃貸に出せばさらに下がる仕組みになっている。加えて借り入れで購入すれば、その金額を負債として全体の相続財産から差し引くことが可能。現金などの保有資産はそのままで相続税対策を実施できる。

 借り入れで購入する場合、家賃収入で返済できなければ持ち出しになってしまう。そのため購入する物件選びが重要だ。時価と相続税評価額にギャップがあること、貸しやすく売りやすいこと、価格の下落率が低いこと、一定期間、無理なく保有できるだけの利回りがあることなどが求められる。

 相続税がかかる平均資産額は2億円超とされる。収益用不動産を使った相続税対策に向いているのは、それ以上の資産を持つ人だ。値下がりしにくい中古の一棟アパート、マンション、ビルを購入し、一定期間運用・管理して、必要に応じて売却する。この全体をトータルに設計することが大切だ。

 入居者を確保できるか分からないような土地に無理をしてアパートを建てる必要はない。収益用不動産をうまく活用すれば、自分と家族の大切な資産を守れるだろう。

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平成30年07月10日【THE21に掲載されました】 【THE21に掲載されました】
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7月10日発行のTHE21に当社についての記事が掲載されました。

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高収入と安全性を両立する!
話題の再生物件ブランド「リブレス」とは?

今、不動産投資に何よりも求められるのは「安全性」。ただ、将来設計のためにはならべく高収益のほうがいい…。一見背反するその要素を両立させているのが、武蔵コーポレーションの「リブレス」だ。そこにはどんな秘密があるのか。代表取締役の大谷氏にうかがった。

自信があるからこそ異例の「品質保証」を実施

 築古の賃貸マンションやアパートを買い取り、リノベーションを施して顧客に提供し、その後の管理もすべて請け負う…それが、武蔵コーポレーションの手がける不動産投資のスタイルだ。その人気の秘密は「高収益」と「安全性」の両立だという。

 「とくにバブル期の物件に多いのですが、必要な修繕の資金が足りなかったり、差し押さえがついていたりするなどの特殊事情で、一般に流通していない物件が数多くあります。当社はそうした物件を割安で手に入れ、独自技術によってリノベーションを行い、人気物件へと再生させます。

 それが当社の認定再生物件ブランド『リブレス』(ReBreath)。リブレスの入居率は実に97%超。このように、割安な物件を人気物件に再生するからこそ、高利回りが実現できるのです」
 
 それを可能にしているのは、これまで10年以上、1万2000戸以上の物件の再生・管理を手がけてきたノウハウの蓄積と、「安全性」に関する徹底したこだわりだ。

 「物件の再生に際しては、一級建築士が70以上の厳しいチェック項目を確認し、問題があればすべてそれを解決。そのうえで、建物に対する品質保証をつけたうえで引き渡しを行います。具体的には引き渡し後一定期間内に起きた雨漏りや設備の故障に対しては、当社が責任を持って無償で修繕させていただきます。

 こうした品質保証は物件を建築した建築会社が行なうことはあっても、不動産会社がやるのは異例だと思います。ですが、故障しても修理してくれないようなディーラーから、自動車を買う人はいません。不動産会社もそれと同じであり、お客様の安心のためにはそこまでやる必要があると考えているのです」

入居者の問題を解決し、「満室」にて引き渡し
 そうして再生した物件をいったん所有し、一定期間の管理を行ったうえで顧客に引き渡す。それもまた、「安全性」を考えてのことだ。

 「中古物件を売買する際の問題の一つに、『買ってみるまで物件の本当の価値がわからない』ということがあります。中でも見逃されがちなのが、入居者の属性です。そこで当社は一定期間の管理を経て、滞納があったり、なんらかのトラブルを抱えていたりするような住人はすべてチェックし、問題をクリアにします。そのうえで、原則満室の状態にしてからお客様に引き渡しています。

 その後も徹底した管理をメンテナンスを行うとともに、万一に備えて保証会社への加入も行いますので、滞納の心配はありません。当社のお客様には別の本業をお持ちの方が多いのですが、安心してお任せいただき、本業に集中いていただきます」

 そして、だからこそ重要なのは『人材教育』だと考えています。一生、お客様とおつきあいさせていただくためには、目先の利益にとらわれず、誠実であることが何よりも大事です。

 ちなみに、当社の営業マンにはノルマも歩合もありません。お客様への無理な売り込みにつながりかねないからです」

 大谷氏はこうした思いをより多くの人に知っていただきたいと、書籍の執筆にも力を入れているという。興味がある人はぜひ、読んでみていただきたい。

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平成30年07月02日【お客様の声を更新しましたー資産形成(購入)編】 【お客様の声を更新しましたー資産形成(購入)編】
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「お客様の声ー資産形成(購入)編」を更新しました。

当社から物件をご購入して頂いたお客様からお客様の声を頂きました。
こちらのお客様は今回で2棟目のご購入となりました。
今回のご購入も他の不動産会社も見られていた中でまたご縁があり
当社でご購入頂きました。
一棟目と同じく、当社を信頼できるパートナーとして選んで頂きました。
今後もこのようなご縁を増やせるよう、お客様や取引先業者様との
信頼関係を大切にしてまいります。


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平成30年06月22日【日刊工業新聞に掲載されました】 【日刊工業新聞に掲載されました】
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6月19日の日刊工業新聞に当社についての記事が掲載されました。

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中古物件再生で認定制度

 賃貸中古集合住宅に特化した収益用不動産の売買や工事、賃貸管理を行う武蔵コーポレーション。中古物件は購入価格の高い新築と比べて利回りが大きい分、欠陥の恐れなど安全面への懸念がデメリットとなる。
 
 そのイメージを払拭するために始めたのが、1級建築士が物件を修復する再生認定制度「リブレス」。社内外の1級建築士による70以上の項目の検査や満室での引き渡し、賃料も保証する。

 「数は多いものの、持ち家に比べ集合住宅は制度が行き届いていない」と大谷義武社長は課題を指摘する。不動産投資家だけでなく、入居者や地域社会を考えて成長し、2025年に売上高1000億円を目指します。

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平成30年06月18日【週刊エコノミストに掲載されました】 【週刊エコノミストに掲載されました】
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6月26日の週刊エコノミストに当社についての記事が掲載されました。

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不動産で反転功勢?
懲りないスルガ銀行
スルガ銀行の融資問題は不動産業界に打撃を与えている。

シェアハウス融資問題に揺れるスルガ銀行(静岡県沼津市)。シェアハウスに投資する個人投資家の融資書類を行員が改ざんしたことなどが指摘されるが、問題の全容解明を待たずに早くも不動産向けの融資で反転功勢の機会をうかがっているようだ。

スルガ銀から融資を受ける個人投資家は最近、スルガ銀の功員から呼び出され、今秋以降に新しい不動産向けローン商品の投入を検討していると説明を受けた。この投資家は、「アパートローンの借り換え功勢も仕掛けようとしているようだった」と話す。

スルガ銀はリスクの高い案件にも果敢に高金利で融資し、収益性の高さで他行の追随を許してこなかた。不動産に積極的に投資したい個人にとっては、他の銀行に融資を断られても、スルガ銀なら融資してくれるという“最後の砦”でもある。そのスルガ銀が金利水準を他行と同水準まで引き下げれば、「融資条件などノウハウの蓄積では優位性がある」(不動産コンサルタント)と見られている。
 
ただ、スルガ銀は編集部の問い合わせに対して「不動産向けローンで新商品の企画はない」と回答した。

停滞気味の投資用不動産

投資用不動産向け融資をめぐっては、金融庁が昨年、アパートローン向け融資の増加を問題視し。銀行側の融資に対する姿勢が消極化。そこに、スルガ銀のシェアハウス問題が追い討ちをかけた。個人投資家向けに収益不動産を販売する武蔵コーポレーション(東京都千代田区)の大谷義武社長は、「一部の銀行で物件の評価が厳しくなった」と指摘する。

別の不動産業者も「西武信用金庫など個人向け不動産融資の貸手は残っているが、スルガ銀ほどリスクをとる金融機関はない。融資を引き出せず物件を買えない投資家は多い」とため息をつく。不動産価格の値上がりによって投資利回りが低下していることもあり、投資用不動産の取引は停滞気味だ。

それだけに、「最後の砦」と君臨してきたスルガ銀が積極的な姿勢を示しているのは、投資家にとっては朗報だろう。ただ、不動産業界では「融資での書類改ざんはシェアハウス投資に限らない」「ずさんな融資は他行にもみられる」と指摘する声もあり、問題は収束するどころかさらに大きくなる可能性がある。


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平成30年06月15日【埼玉新聞に掲載されました】 【埼玉新聞に掲載されました】
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6月12日の埼玉新聞に当社についての記事が掲載されました。

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給付型で奨学金を募集

武蔵奨学金 10月から支給開始

 収益不動産の売買、仲介、賃貸管理を行う武蔵コーポレーション(さいたま市大宮区、大谷義武社長9が子供たちの教育支援の目的で設立した武蔵奨学会は、10月から開始する給付型奨学金給付に向け、1日から奨学金の募集を行っている。県内に住む経済的に恵まれない子どもたちの修学や進学を支援する。

 申請できるのは、需給年に小学4年生~高校3年生のいずれかで、県内に住む学生。世帯収入(三親等内の親族からの支援を含む)が300万円以下の世帯員で、申請時において他の奨学金を需給していないことが条件。
 
 支給期間は1年間(今年度のみ半年間)で、1年単位で更新が可能(更新時に再審査あり)。小学生は月額2万円、中高生は同3万円。それぞれ半年分を年2回に分けて支給する。返済は不要。
 
 同社では、学生内定者への聞き取りで、奨学金返済に不安を抱く学生が多くいることを知り、2年前から社員の奨学金返済分を給与に上乗せする奨学金支給支援制度を実施。同社の担当者は「社員だけでなく、広く子どもたちの支援をしたいとの思いから今回の給付型奨学金を行うことにした。将来、社会貢献できる立派な人となれるよう、奨学金を役立てて学業に励んでほしい」としている。

 募集期間は8月31日まで。一時選考は申請書と作文(テーマ「将来の夢・目標」)の提出。通過者には二次選考で面接を実施し、給付対象者を決定する。募集人員は10人。

 申請書の申し込み・問い合わせは、同奨学会048-780-2736へ。

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