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よくある質問 よくある質問

全ての質問

  • <質問>
    個人または法人のどちらで物件を購入すべきでしょうか
    <回答>
    給与所得が900万円を超えるなどで所得税率が高い(33%以上)人の場合、課税所得を上げる不動産(新築アパートや耐用年数が残っているRC造物件等)を買うときは法人購入、課税所得を下げる不動産(築古木造物件等)は個人で買うのが良いです。しかし、法人を持つだけで法人住民税や決算費用等がかかるので小規模投資の場合は個人購入の方が良いです。
  • <質問>
    会社で副業は禁止されています。不動産投資は副業とみなされないのでしょうか
    <回答>
    会社によりますが、不動産投資は資産運用にあたるのと、相続で不動産を保有している人も多いため、不動産投資を禁止にしている会社は今のところ当社では聞いたことがありません。ただし、会社により副業禁止規定は異なりますので、事前に自分の会社に確認することをオススメします。公務員の場合は一定の規模以上の物件運用が禁止されているので注意が必要です。
  • <質問>
    融資の連帯保証人になってくれる人がいないのですが、融資は受けられるのでしょうか
    <回答>
    原則不要ですが、金融機関によっては連帯保証人を求められる場合があります。最近では金融機関が貸付を行う際に金融機関自身で保証会社に保証を依頼することがほとんどで、連帯保証人を必要とすることは減っています。
  • <質問>
    関東以外に住んでいるのですが、物件を購入できますか
    <回答>
    金融機関次第ですが、日本全国どこにお住まいでもご購入いただけます。当社は取引金融機関が多く、遠方にお住まいの方でもいい条件の融資をご提案可能です。ご面談についても、WEB面談を承っているため日本全国どちらにお住まいでもお申込みいただけます。実際に関東以外にお住まいで物件をご購入された方も当社のお客様にいらっしゃいます。
  • <質問>
    購入した築古物件を売却する際に、購入してくれる方はいるのでしょうか
    <回答>
    築古物件の中でも節税向けの物件については、所有者が変わることで減価償却が再度計上可能になるため、節税目的で不動産投資を検討されている方にニーズがあります。売却の際は当社の既存オーナー様や5万人以上いる見込み顧客に向けて告知を行い、売却活動のサポートをいたします。実際に買主の方が見つかった際には、築古物件を得意とする当社が融資をアレンジいたします。購入前のポイントとして、建物が経年劣化するため、売却価格が買値よりも下がると想定し、それでも家賃収入とのトータルで利益が出るのであれば購入を進めるのがいいでしょう。
  • <質問>
    すでに区分マンションを保有しており、その物件はキャッシュフローが出ていません。このような状況でも、融資は出ますか
    <回答>
    キャッシュフローの出ていない物件を持っている場合、金融機関によっては融資審査にネガティブに影響し、融資が否決になる可能性があります。対策としては区分マンション等の既に保有している物件を売却することで、手元の資金を増やすことが考えられます。
  • <質問>
    どういった職業の人が物件を購入しているのでしょうか
    <回答>
    当社のお客様で多いのは経営者、外資系サラリーマン、医師の方です。本業の収入に対する多額の税金を節税する目的や、安定した副収入を得る目的で物件購入を希望されています。また年収2000万円超の方が多く、そのほとんどが節税目的での物件購入を希望されています。
  • <質問>
    年内に物件を購入したいのですが、融資の審査期間はどの程度ですか
    <回答>
    おおよそ1~3か月程度になります。銀行により、審査期間の長短にある程度の傾向があります。確実に年内に物件を購入したい場合は、遅くとも8~9月に動き始めることをオススメします。
  • <質問>
    住宅ローンと投資用ローンの両方を利用しようと考えています。どちらを先に利用すべきでしょうか。
    <回答>
    投資用ローンです。投資用ローンは住宅ローンと比べると融資難易度が高くなります。そのため、住宅ローンを組んだ後に投資用ローンを利用しようとすると住宅ローンの残債が重荷となり投資用不動産購入に悪影響を及ぼす場合もあります。ただし、投資用ローンが住宅ローンに影響することもあるため、最終的にはどちらを優先したいかというご自身の希望に合わせるのがいいでしょう。
  • <質問>
    一度他の人が減価償却費を取り切った物件を購入して、再度減価償却費を計上することはできるのでしょうか。
    <回答>
    同じ所有者が保有し続けている限り再度減価償却費は計上できませんが、所有者が変われば何度でも計上可能です。しかし、「自身や家族が代表を務める法人―個人間の売買」「家族との売買」などでは、減価償却期間の復活を税務署が認めないケースがありますので、注意が必要です。
  • <質問>
    購入した物件で空室が発生するのが心配です
    <回答>
    当社ではPM型の管理体制をとっており、仲介店舗をもたないことで幅広く多くの仲介会社に募集の依頼をかけることが出来ます。結果として、築古・駅遠の物件を管理しながら高い入居率を維持しています。さらに、認定収益物件ReBreathに該当する物件は満室引き渡しを行います。また、サブリースプランのご提案も行っておりますので、空室リスクが不安な方もご安心いただけます。
  • <質問>
    いい物件を販売するくらいなら、そのまま不動産会社で保有するはずではないでしょうか。
    <回答>
    お客様に販売するための物件を仕入れる際、販売前提の短期借入で金融機関から借り入れを行います。そのため、長期保有すると金融機関の方からの見栄えが悪くなります。そうした事情からいい物件だったとしても保有し続けず、お客様に販売しております。また当社としての借入額にも限界があり、仕入れた物件を販売しなければ新たな仕入れができなくなってしまいます。そのためいい物件でもお客様にご紹介しています。
  • <質問>
    空室の心配をしたくないのですが、サブリースの取り扱いはありますか
    <回答>
    当社で取り扱う物件の多くはサブリース契約に対応しています。当社が一括で物件を借り上げるため、空室の心配はございません。詳細な条件については、ご面談の場でお話をさせていただいておりますのでお問い合わせください。
  • <質問>
    節税対策として築古木造物件を購入した場合、デッドクロスが心配です。
    <回答>
    デッドクロスの対策としては、①デッドクロスが予想されるタイミングで物件を買い増す、②減価償却期間を長くする、③築古木造物件の場合、デッドクロスが大きくないなら1年間さらに保有した上で翌年に売却する(長期譲渡を迎えてから売却を行うため)、④デッドクロスが発生しないくらい低金利で融資を引くということが考えられます。
  • <質問>
    築古物件を購入した後、思わぬ修繕の発生で費用がかさまないか不安です
    <回答>
    当社のReBreath物件は物件のご紹介前に一級建築士が建物を調査・リノベーションしており、大きな修繕が発生しづらくなっております。また、修繕が発生した場合も雨漏りや設備などの不具合について6年間の建物保証がつきます。建物保証の範囲外の不具合は火災保険で対応できるものも多いのでご安心ください。
  • <質問>
    投資相談に参加される人の年収はどれくらいですか
    <回答>
    おおよそ年収700万円~2億円の方がいらっしゃいます。年収2000万円前後のお客様が最も多くいらっしゃいます。もちろん、お客様のご年収に応じて最適な提案をさせていただきます。
  • <質問>
    物件を仲介する不動産会社から購入した方がお得だと聞いたのですが本当でしょうか
    <回答>
    仲介で物件を取り扱う場合、建物に問題がないか、入居者の属性はどうか、ちゃんと賃貸需要が見込めるのかというところまでフォローされていない可能性が高くなります。物件売買後の賃貸管理も行う会社でないと、売って終わりになってしまう可能性があります。そうした仲介会社が多い一方、当社は物件をリノベーションして各種の保証を行っているため、低金利で金融機関の方から融資を引くことが可能となっています。もちろんご年収による融資の可否はございますが、投資の安全性と収益性を両立した投資が可能となっています。
  • <質問>
    投資相談ではどんな話をするのでしょうか
    <回答>
    お客様の資産運用に関するご不明点、ご要望を伺ったうえでご要望に応じた物件情報のご紹介をいたします。この他融資情勢のご案内など、お客様のご要望に応じてお話をさせていただきます。お話の内容に制限はございませんので、お気軽にご参加ください。
  • <質問>
    物件購入時にはどの程度の資金が必要になりますか
    <回答>
    最低でも購入諸費用として登記費用、銀行手数料、不動産取得税などで購入価格の4%程度の資金は必要です。この他、物件購入の頭金が必要になります。頭金についてはフルローンの場合必要ありませんが、多くの場合で物件価格の1~3割を求められます。
  • <質問>
    転職をしたばかりですが、融資を受けられるでしょうか
    <回答>
    前職と同じ業種または異業種でも同職種であれば融資を受けられることが多いです。異業種かつ異職種の場合、最低でも1年ほどは働いていないと融資は難しいでしょう。2~3年程度働いていれば安心ですが、金融機関によっても異なります。
  • <質問>
    どんな人と面談をするのでしょうか。
    <回答>
    実際にお客様とご面談を行う社員について、こちらのページで掲載しております。社員の所属部署や顔写真の他、お客様へのメッセージや融資実績も掲載しております。社員の雰囲気を知っていただけるものとなっていますので、ぜひご覧ください。 https://www.musashi-corporation.com/aboutus/staff.php
  • <質問>
    年収が高くないのですが、相談に申し込んでも大丈夫でしょうか
    <回答>
    特段年収に関する制限は設けておりませんので、どなたでもお申込みいただけます。投資相談では、具体的な物件のご紹介だけでなく投資全般のご相談も承っております。無理な営業はいたしませんので、直近で物件の購入を考えていない場合でも、ご自身に合った投資方法を検討する材料としてお気軽にご利用ください。
  • <質問>
    不動産投資の勉強を始めたばかりで具体的な方針は決まっていません。このような状況でも面談に申し込んでも大丈夫でしょうか。
    <回答>
    お客様の資産状況、お悩みをヒアリングしながらお客様にとって最適な資産運用の方針をアドバイスさせていただきます。その上で、当社が可能な範囲で最適なご提案をさせていただきます。もちろん、不動産投資のメリット・デメリットや投資対象とすべき物件の種類など、一般的なお話もさせていただくことができます。ご自身の資産運用の方向性を決める場として、お気軽にご利用ください。
  • <質問>
    面談の流れはどんな感じですか?
    <回答>
    ご面談にお申込みいただいた後、担当者から日程・ご面談場所についての調整のご連絡をいたします。
    ご面談当日は投資に関するお悩みを伺った上で、当社が提供する商品のご説明、必要な方には実際のご紹介物件をもとにした収益シミュレーションをお見せします。面談後は担当からご希望に近い物件を適宜ご紹介します。
  • <質問>
    地震などの災害リスクが不安です
    <回答>
    当社でご提案している物件については100%地震保険に加入しています。地震の保険料も収益シミュレーションに組んだ上で利益がでるかどうかを判断し、お客様に物件のご提案を行います。また当社では新耐震基準の物件を取り扱っているので比較的耐震性が高いです。そうした点からもご安心いただけるかと思います。 万が一物件所在地で地震が発生した場合は現地で損壊状況を確認の上、保険請求を行います。
  • <質問>
    関東以外の地域に住んでいるのですが、東京本社以外での面談は可能でしょうか。
    <回答>
    東京本社での面談の他にオンラインでの面談、お電話での相談も承っております。東京本社の場合は東京駅から徒歩3分の場所にある弊社オフィスにお越しください。オンライン面談をご希望の場合は面談お申し込み時にお申し付けください。担当の者から、オンライン面談接続方法をご案内いたします。
  • <質問>
    仕事があり平日は時間が取れないのですが、面談は可能でしょうか。
    <回答>
    当社は土曜日も営業しております。会社員の方でもご都合のつきやすい日程をご案内できます。また、平日について19時開始分までご予約を承っております。お気軽にお問い合わせください。 ※水・日・祝は定休日となっております。ご面談は行っておりませんのでご了承ください。
  • <質問>
    サブリースは悪い噂をよく耳にします。
    <回答>
    サブリースとは、サブリース会社が賃貸物件の全部屋を一括で借り上げ、入居者様に転貸する契約形態です。オーナー様にとっては、収入が安定するため空室・滞納リスクを回避できる、管理の手間がかからない、などのメリットがあります。しかし一方で、サブリース期間中の賃料見直しで収入が減ってしまう可能性があることや、オーナー側からサブリース解約ができない、といった点に関してトラブルが多発しています。当社ではオーナー様が不利益を被らないよう、サブリース契約の内容に配慮しています。
  • <質問>
    築年数が古い物件の管理もしてくれるのでしょうか。
    <回答>
    当社はもともと中古アパートの再生を専門にしているため、築古物件の管理運営を強みとしています。長年築古物件を取り扱ってきたノウハウを生かし、入居付けや効果的なリフォームのご提案をしています。現在も管理物件のうち約90%が築20年以上ですが、全体で入居率96%以上を維持しています。
  • <質問>
    管理会社の変更にはどのくらいの時間がかかりますか。
    <回答>
    各管理会社が設定している解約予告期間にもよりますが、通常は2~3か月かかります。この期間に保証会社の引継ぎや入居者様へのご案内などを行います。いざ新規の管理会社と契約しても移行には2~3か月かかってしまいますので、「管理会社を切り替えたい」と思ったら早めの動き出しが重要です。
  • <質問>
    管理会社を変更する際に、オーナーの手間はかからないのでしょうか。
    <回答>
    オーナー様には現在の管理会社様に解約通知をしていただきますが、それ以外の引継ぎ業務は当社がすべて対応いたします。オーナー様には特別なお手間はかかりません。
  • <質問>
    管理開始後、オーナーとの連絡窓口はどうなりますか。各部署の複数の担当者と連絡を取るのでしょうか。
    <回答>
    各オーナー様に、必ず1名の物件管理担当PMが就きます。PMは物件の管理を総合的に担当しており、オーナー様とのご連絡はすべて担当PMが窓口となります。
  • <質問>
    本社が東京で、地方の物件の現地対応はできるのでしょうか。また、誰が対応するのでしょうか。
    <回答>
    各エリアに提携業者様がいるほか、社内にもPM担当(オーナー様ごとの物件管理担当)・LM担当(エリアごとの入居付け担当)・CS担当(入居者様の対応窓口)がおり、案件に応じて迅速に対応します。
  • <質問>
    管理手数料をできるだけ安くしたいです。
    <回答>
    当社は管理手数料に過度に着目することはおすすめしていません。賃貸経営においては、まずは入居率を高める、適切なリフォームで賃料を高くする(あるいは下落を抑える)といった方法でトップラインを上げることが最重要です。また、コスト削減に着目するにしても、管理手数料の数%の差に固執するのではなく、トータルのコストに目を向ける必要があります。
  • <質問>
    物件の近くに拠点がある管理会社の方が、トラブルに迅速に対応してくれるのではないでしょうか。
    <回答>
    地元の管理会社であっても社員数が少ない場合は、万が一の際に人手が足りず、距離的には近くてもすぐに対応できないケースが発生する恐れがあります。
    当社では、各エリアの提携業者、PM担当(オーナー様ごとの物件管理担当)、LM担当(エリアごとの入居付け担当)、CS担当(入居者様の対応窓口)が案件に応じて対応しますが、管理に携わる社員が総勢100名以上いるため、担当者が対応できない場合でも他の社員がカバーして迅速に対応することができます。
    なお、当社の管理エリアは、本社や支店から1時間以内に到着できる範囲になっています。
  • <質問>
    リフォームが必要な状況ですが、資金がありません。
    <回答>
    好条件のリフォームローンをご紹介可能ですので、資金的に余裕がない場合でも工事をご検討いただけます。また、当社では最低限必要な修繕か、賃料上昇(あるいは賃料下落の阻止)や売却時の利回り低下につながるなど、費用対効果をみて有効だと判断したリフォームしかご提案しません。必要のない工事費用はかかりませんので、ご安心ください。
  • <質問>
    物件の近くに拠点がある管理会社の方がよいのではないでしょうか。
    <回答>
    トラブル時は、各エリアの提携業者、PM担当(オーナー様ごとの物件管理担当)、LM担当(エリアごとの入居付け担当)、CS担当(入居者様の対応窓口)が案件に応じて対応します。また入居付けに関しては、関東地域で3,000店舗以上の賃貸仲介業者様と提携しているため、物件の所在エリアに限らず幅広いエリアから入居付けが可能です。
  • <質問>
    本業が忙しいため、管理の手間をできるだけかけたくありません。
    <回答>
    家賃の集金・送金や入居者対応サービス(24時間)があるため、オーナー様は日常の管理業務に関して手間がかかりません。オーナー様にしていただくのは、物件運営に関するご判断(募集条件の承認や工事実施の判断など)と送金明細のご確認のみとなります。
    また管理の引継ぎも、基本的には当社と前管理会社の間で行うため、オーナー様のお手間はかかりません。
  • <質問>
    自宅から物件までが遠いため、直接見に行くことができません。定期的に写真などで報告してもらえるのでしょうか。
    <回答>
    建物管理プランに加入している場合は、写真付きの報告書をもって毎月の物件状況を報告します。
  • <質問>
    事務所(テナント)付きの建物も管理していますか。
    <回答>
    事務所(テナント)付き物件も管理可能です。テナントのみのビルも管理しています。テナント専門の入居付け担当がおり、テナントだけでも入居率約95%という高水準で管理しています。
  • <質問>
    入居募集のみを任せることはできますか。
    <回答>
    入居募集のみをお任せいただくことはできません。入居付けのみだとその後の管理上のトラブル(入居者トラブルなど)に責任を持ってご対応できないことや、管理していない物件は情報が少ないため募集活動が難しいことが理由です。
    ただし、空室が多くて悩んでいるオーナー様向けに、まずは当社に入居募集のみをお任せいただき、空室が埋まった後に一棟管理に移行するプランをご提案できる場合があります。詳細についてはお気軽にお問合せください。
  • <質問>
    入居者のサポート体制はどうなっていますか。
    <回答>
    24時間体制の電話窓口があり、営業時間中はCS担当(入居者様の対応窓口)社員、営業時間外は外部のコールセンターで対応します。また営業時間外のトラブルについては、緊急度に応じてCS担当・PM担当(オーナー様ごとの物件管理担当)に直ちに共有し、必要であれば現地にて対応します。
  • <質問>
    区分マンションや一戸建ての管理はできますか。
    <回答>
    区分マンションや一戸建ても管理していますが、物件によっては管理が難しいケースもあります。まずはご相談ください。
  • <質問>
    武蔵コーポレーションから提案された工事は必ず実施しなければいけないのでしょうか。
    <回答>
    当社では、物件運営のために最低限必要な修繕工事や、オーナー様目線で費用対効果が高い工事のみをご提案しますが、実施するか否かはオーナー様にご判断いただきます。提案工事を必ず実施していただく必要はございません。
  • <質問>
    最近は敷金なしで募集することが多いと聞きますが、退去時に入居者過失の負担額をきちんと回収できるのでしょうか。
    <回答>
    敷金を設定すると入居の初期費用が高くなり、入居希望者から敬遠されやすいというデメリットがあります。当社では入居募集の間口を広げるため、基本的には敷金なしでの募集をご提案しています。
    一方で退去負担金を回収できないリスクをカバーするために、入居者様の保証会社への加入を必須としています(法人を除く)。これにより、退去負担金を最低限回収できるようにしています。
  • <質問>
    入居募集が得意な管理会社に変更したいのですが、変更後も結局埋まらない、という事態にならないか心配です。
    <回答>
    空室が多くて悩んでいるオーナー様向けに、まずは当社に入居募集のみをお任せいただき、空室が埋まった後に一棟管理に移行するプランをご提案できる場合があります。空室にお悩みの方はご相談ください。
  • <質問>
    今すぐに管理会社を変更する予定はないのですが、相談を申し込んでもよいのでしょうか。
    <回答>
    すぐに管理会社を変更する予定がない場合でもお気軽にご相談ください。将来的に管理委託を検討している、他社の話を聞いて現在の管理会社と比較したいなど、賃貸管理全般や当社の管理に関して気になる点がございましたらお気軽にお問い合わせください。強引な営業は一切いたしませんので、ご安心ください。
  • <質問>
    購入前の物件や、建築中の物件についても相談できますか。
    <回答>
    購入前の物件(融資審査中など)や竣工前の物件についてもご相談いただけます。ただし、購入検討中・建築計画中などのあまり具体的でない段階では、アドバイスやご提案が難しい場合がありますので、ご了承ください。
  • <質問>
    管理について相談したいのですが、平日夜か休日しか時間が取れません。
    <回答>
    平日(水曜を除く)は19時~のご面談も案内しております。また、土曜日も営業しておりますので、ご相談いただけます。

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