| 収益の考え方 |
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管理会社は本来、オーナー様からその資産運用を委託され、オーナー様の立場に立った資産運用を行い、利益を最大化することが求められます。 そして、オーナー様の立場に立った管理を行う役割をプロパティマネジメントと、 不動産先進国の米国では定義しています。 利益を最大化するということは、 収入（家賃）を最大化 し、支出（経費）を最小化 することです。 そのためには、まず入居率を高め、出来るだけ高い家賃で入居者を確保する必要があります。 その役割をオーナー様の立場に立って行うのがプロパティマネジメント会社です。 では、プロパティマネジメント（管理）の業務とは何でしょう？ アパマンの世界におけるプロパティマネジメントは、大きく3つの業務から成り立っています。 ① リーシング（客付け）マネジメント ② ビルマネジメント（建物管理） ③ テナント対応（集金、更新、その他の窓口） その中で、特に①のリーシングマネジメントが重要になってきます。 上記の通り、プロパティマネジメントはオーナー様の利益を最大化する役割です。 そのために、リーシングをマネジメントすることが求められています。 ポイントは、自社でリーシングするのではなく、 マネジメントする（つまり、適切なところに外注しコントロールすること）が求められています。 なぜなら、オーナー様にとっては、どこの会社が紹介した入居者でも（審査さえ通れば）問題ないからです。 |
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| なぜ、従来型の管理方式では空室は埋まらないのか? | ||||
| 従来の管理会社は、本来は全く別物である管理業務と客付業務(リーシング業務)を一緒に行って来ました。 大手の賃貸仲介会社をはじめ、多くの管理会社といわれる不動産会社が同時に自社で客付店舗をもった事業展開を行っています。 では、管理の立場、客付けの立場のそれぞれの目的を考えてみます。 |
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<目的>
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| というように、そもそもの目的が異なる業務を一緒に行っていること自体に大きな矛盾があります。 | ||||
| どのような弊害が起こるか? | ||||
| 管理の立場としては、物件を満室にするために、多くの客付け会社に募集の依頼をして入居者を 募る立場にありますが、客付業務を行うことで、他社に募集の依頼が行いにくい状況が生まれて しまいます。 自社の客付店舗の仲介手数料売上を上げる必要が出てしまうためです。 そのために、他社へ客付募集の依頼をせず、自社でその物件を抱え込んでしまうことになります。 つまり、管理と客付(リーシング)という合矛盾する業務をひとつの会社(店舗)が 行うことによってオーナーの利益を損なってしまうようになってしまいます。 これは、アパマンの世界が未成熟なため、また住宅不足の時代背景から、今までは管理会社が自社で 客付けするだけで満室を維持できたという歴史があります。 しかし、時代は変わり今では空室率の上昇が大きな問題となってきています。 そうです、募集会社が１社で募集するだけで満室にできる時代は終わりました。 人口が減少に入ったわが国においては、今後は1社のみでの募集(従来型の管理形態)は益々厳しく なっていくことになるでしょう。 つまり、今求められているのはオーナーの立場に立った、プロパティマネジメント(管理専業型)の 管理会社なのです。 管理は管理専業の会社、客付(リーシング)は客付専業の会社という形で、役割分担が明確化して いくことが予想されます。 |
 TEL：03-6206-3550 |
| 特徴1 | 徹底的に入居率（=売上）にこだわった管理システム |
アパート経営においては一定の確率で入居者の入れ替え（=空室）が発生します。 入居率を上げるためには、空室をいかに多くの入居希望者に内見してもらうかが、重要なポイントとなります。 当社の管理システムは、内見数を増やす仕組みをつくることで、成約数を増やし、入居率を上げて行くシステムです。 入居成約数とは |
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| にて決まります。 「歩留率」とは、内見者数に対してどのくらい成約になったかを図る割合です。 当然、入居希望者が空室の部屋を見に来ても気に入ってもらえなければ成約は決まらないのですが、 部屋をきれいにしたり、最新の設備を追加したりということに関しては、対応ができている投資家の方が多い一方で、内見数を意識している方が少ないのが実態です。 つまり、当社のプロパティマネジメント(管理)システムにおいては、いかに入居希望者の空室への内見数を増やすか(=入居率を上げるか)が、最重要と考えております。
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| なぜこの方法が取れるのか？ 武蔵コーポレーションは、売買および売買仲介を主業務としており、一般的な管理会社のように、 賃貸仲介成約時の仲介手数料や広告料に依存した経営となっていないためです。 <具体的手法> ①賃貸仲介会社に対してFAX、電話、直接訪問にて物件の認知度を上げる ②広告料を支払うことで、賃貸仲介会社のモチベーションをあげる ③空室の鍵を現地対応とし、どの賃貸仲介会社でも物件案内をしやすくする (注)宅建業法に則った形での募集活動を行っております。 |
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収益用不動産の販売会社という性格から、不動産投資家の立場に立った管理業務を行います。 アパート事業は、あくまで「投資」であるという認識を前提にします。 費用対効果(投資効率＝利益)が生まれるかどうかを判断基準にした提案を行います。 <具体的内容> ①家賃水準とのバランスを考えてのリフォームの必要の有無のご提案 *当社は、全てリフォームしてという考え方ではなく、例えば、リフォームしない場合は家賃がいくらで、リフォームした場合は家賃がいくらで貸せるが、どちらが良いかという観点からご提案します。 ②常に費用対効果を考えたリフォーム提案 ③長期的視点に立った大規模修繕計画提案 *大規模修繕を行う場合は、将来的な売却、相続まで見越したご提案をいたします。
<対応エリア> 関東エリア 武蔵コーポレーションの管理実績
<対象> アパート・マンション（住居系のみ） ※一部店舗・一部事務所が入居している場合は可。 物件によっては管理をお受け出来ない場合もありますのでご了承ください。
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TEL：03-6206-3550
武蔵コーポレーション株式会社
東京都千代田区丸の内1-11-1 パシフィックセンチュリープレイス丸の内29階
TEL：03-6206-3550 FAX：03-6206-3560
