管理のノウハウからトラブル対応まで

武蔵コーポレーションさんの再生物件を購入して3年経過致しましたが、想定を超える事が1点、入退去のサイクルがとても早いという事です。

入居後1年前後での退去が多く、退去理由も物件に起因するものは少なく、退職、転勤、実家に戻る等、間取り1Kの一人暮らしで簡単に引っ越しができ、競争物件も多いというのが背景にあると思われます。

賃貸管理部の松田様より宇都宮市全体のマーケット現況を教えていただき、個人の入居付けに加え法人契約も仲介業者に意識していただく様にしていただいた結果、満室稼働に戻ると共に法人契約もスタート時の1件から5件となり、今後入居期間長期安定化に寄与するものと期待しております。

また、入退去を繰り返す高齢入居者の方への対応や生活音に対する隣人トラブルへの対応等、宇都宮の天野支店長には現場の状況をよく把握して日々適切に管理いただき感謝しております。

不動産投資環境も厳しくなっていく中、御社には先頭を切ってマーケットをけん引していただく事を期待しております。

今後ともパートナーとしてお付き合いいただければと思っており、引き続き宜しくお願い致します。

天晴れ、武蔵流管理方程式！

武蔵さんとの出会いは、私がネットを見ているときに「無料プレゼント！」と書かれたセミナーの案内でした。無料セミナーなので、内心は「大した内容ではないだろうけど、とりあえず本が貰えるので行ってみよう！」でした。セミナー当日は、管理会社としての仕事に対する真面目な姿勢、入居者・大家共にベストな環境をどのようにつくるのか？など非常に内容は濃いものでした。その中でも、クレームに対する迅速な対応を行うための独自のシステムには、目から鱗です。そして何よりも安心して管理委託できる要因は、社員の方の多くが実際に物件を所有していることです。これは投資家目線に立った投資のアドバイスができるということです。

もう一つは、非常に真面目な方ばかりな点です。昨年新たに物件を購入した時に、偶然にも高崎に支店を開設するときと重なり、迷いもせずに武蔵さんに管理をお願いたしました。購入時50％の入居率、３ヶ月ほどで満室になりかけましたが、古い入居者が出ることとなり満室には至りませんでした。しかし、引越時期が過ぎているにも関わらず、翌月無事満室になりました。武蔵さんの素晴らしいところは、スピーディーな客付け、入居者さんの満足度を上げて無駄な退去を減らす、キャッシュフローを如何に多く残すか、を本気で考え実践してくれているところだと思います。

対応が丁寧で客付け力が非常に強い

お部屋の空室に悩んでいるとき、書籍を読み武蔵コーポレーションを知りました。以前は、空室が出た後、次の契約が決まるまでの期間が不安でした。

武蔵コーポレーションは「三方よし」の考えと利他的に考えお仕事されている点で共感を持つことができました。管理をお願いしてからは、以前の管理会社と比べて対応が丁寧で、客付け力が非常に強いと感じております。

今後も密なコミュニケーションを期待しております。今後ともよろしくお願いいたします。

以前は東京23区内ワンルーム投資のみを手掛けていましたが、平成26年に生命保険会社から一棟投資を勧められました。その後融資銀行に紹介されて2棟目を購入したときに武蔵コーポレーションさんとのお付き合いが始まりました。

私は単にキャッシュフローを得たいだけで投資しているのではなく、工事業者の選定や賃貸運営方針にいろいろ辛口のツッコミを入れる「大変面倒なオーナー」にも関わらず、担当の竹島知希さんは私とうまく付き合ってくださいます。

購入当初は私も細部までチェックして注文していましたが、適切にアドバイスしてくださいます。逐一物件の情報を流していただける部分も大変ありがたく存じます。どうしても自分の目で確認したいところがあるときは万難を排して同行してくださるところも大変機動的で感謝しています。

不動産投資を探究心をもって行おうとするがゆえに、想定しない申し出をこれからもするかもしれませんが、竹島さんのバイタリティー溢れる対応に今後も期待しています。

絶対的な信頼をしています

武蔵コーポレーションさんからは、平成29年6月に最初の物件を購入致しました。それまでも、東京都内の区分所有を中心に不動産投資を行っており、平成28年からは、 別の不動産会社さんから木造アパートを購入し、一棟木造アパート投資を開始致しました。

武蔵コーポレーションさんの強みとして、投資家が安心して購入できる物件のソーシング力が挙げられますが、それに加え、物件購入後の「管理力」も特長です。

具体的に管理力とはどのようなことを示すでしょうか。管理力とは、①清掃等を通じ物件の状態をよく保つこと。②入居者からの苦情・要望への対応、さらには、③修繕や客付けを通じた物件の収益力アップを行う力のことであると考えます。私が最初にお付き合いした管理会社をはじめとして多くの管理会社は、「消極的な」管理を行っていると思います。つまり、何か起きてから対応を行うケースが多いのです。言い換えれば、受け身の管理です。私も最初にお付き合いした管理会社さんについて、この点で悩みを抱えていました。退去通知受領後、退去後の部屋の状態を確認した上で、どのような修繕を行うかの提案があり、修繕を行い、次の入居者を探すという手続きです。この際のオーナーの関心は、どのような修繕を行えばどの程度家賃が上がるのか、あるいは、家賃が維持できるのか、ということですが、そのような提案をいただくことはできませんでした。

一方、武蔵コーポレーションさんから物件を購入し、管理をお願いする中で、武蔵コーポレーションさんにおいては、入居者退去→修繕→客付けのプロセスが非常に効率的に設計されていることに気付きました。そこで、別の管理会社に管理をお願いしていた物件も武蔵コーポレーションさんに管理をご相談したところ、武蔵コーポレーションさんの標準的な修繕を行った上で客付けを行うと、賃料が上がるとの提案をいただきました。平成30年3月には20戸中8戸の退去が見込まれていたことから、その前に武蔵コーポレーションさんに管理会社を変更したところ、当初計画よりは時間がかかったとはいえ、6月までには8戸全ての申し込みが終わりました。しかも、当初ご提案いただいた賃料アップも完璧なまでに実現していただきました。修繕費用は8戸合計で180万円かかりましたが、賃料は約15%上昇致しました。数年後の出口戦略も踏まえれば、1,000万円程度のメリットがあることとなります。今後も退去があった場合、順次修繕（定額修繕）を行い賃料上げを実現していけば、更に物件価値の上昇が見込まれることとなります。

最後に、最近ある金融機関の方からお聞きした話をご紹介させていただきたいと思います。その方は、武蔵さんが管理するアパートを調査に行かれた際に、アパートの隣に住む方から、「管理会社が武蔵コーポレーションさんに変わって以降、アパートの管理が良くなり、近隣トラブルもなくなった。新しい管理会社さんはきっといい会社さんですよ。」というお話を聞かれたそうです。管理物件にお住いの方々はもちろんのこと、近隣の方々からも高く評価されている管理会社はそれほど多くないと思います。この話をお聞きし、あらためて自分の選択は正しかったと感じました。