■弊社をお知りになったきっかけをご教示ください。

10年前、50歳前後の時に何か新しいことをやりたいと思って、当時流行っていたロバート・キヨサキの『金持ち父さん 貧乏父さん』やサラリーマン大家の本を何冊か読んで、数社にコンタクトを取ってみました。中でも武蔵さんは、私が埼玉に馴染みがあるということで親近感もありました。

やっぱり不動産会社なので、騙されるんじゃないかという怖さもあったんですが、専務の太田さんに面談をしていただいて、誠実でクリーンな印象を感じましたね。大きな金額の借入も初めてだったので、失敗したらどうしようという不安がありました。その都度質問をさせていただきましたが、真摯に対応してくれて安心したことを憶えています。

■これまで弊社で物件の購入、売却、管理をサポートさせていただきました。一貫してお任せいただいている理由をお聞かせください。

築古物件ならではのトラブルへの対応に、一定以上のクオリティがあると思っています。築年数が経過すると、空室が目立ったり設備が劣化したりしますが、トラブルが起きるたびに誠実な対応をしていただいています。

管理をお願いしている物件で、設備面でのトラブルが頻発したんですね。特に、給水のポンプが故障して全館で断水してしまったことがありました。10年間賃貸経営をしてきて最大のピンチでしたが、たった3日で復旧していただきました。私からは、費用はともかく最短で進めてほしいとお願いしまして、業者さんを素早く手配してくださったり、住民の方へ水を運んでくださったりとご尽力いただきました。クレームが出ることを心配していたんですが、逆に温かいお声をいただきまして、武蔵さんとの付き合いの中でも心に残る出来事でしたね。本当にありがとうございました。築古物件だと、どうしてもトラブルが起きやすくなりますが、住んでいただいている方にはできるだけ快適に住んでいただきたいですし、オーナーとしてベストを尽くしている姿をお見せしたいと思っています。

■10年前と現在で、弊社の印象は変わりましたか？

お付き合いを始めた10年前は「埼玉の小さい会社」という印象があったので、今の発展には驚いています。規模が大きくなると、分業体制が整ってシステマチックにもなるので、平常時はルーティンワークでサポートいただいているのかなという感じはしますね。その分どうしても武蔵さんとの距離は離れてしまった印象もありますが、トラブルが起こった時にチームで尽力してくれたことは、昔ながらの「武蔵スピリッツ」が感じられて良かったですね。

■今後の資産運用の展望についてお聞かせください。

しばらくは今の会社にいる予定ですが、定年を迎えるので収入の変化も見込んでいます。これからは減価償却というよりかは、家賃収入という目的をメインにして運用していきたいと思っています。武蔵さんの安定したスキームをうまく組み込んで、引き続き15年、20年とお付き合いとしていけたらと思います。

■賃貸経営を始められたきっかけをご教示ください。

物件を相続したことがきっかけです。

父が大家業を始めてから20年経った頃に物件を譲り受けたので、成り行きで不動産オーナーになりました。

なので、それまで父がどんなことをやっていたのか、物件の収支がどうなっていたのか全く知らない状態でした。いざ、ふたを開けてみると想像以上に空室があって、これじゃだめだということで、これまで管理を頼んでいた不動産屋さんから、武蔵コーポレーションさんに変えたんです。

そしたら何カ月もしないうちに満室になったんですよ。頼んですぐに結果を出してくれて、驚きましたね。

■大家業を行う上で大変だったことはありますか？

管理会社さんを変更するまでは空室をどうするかが一番大変でしたが、今は空室に悩まされることは全くないです。

しいて言うなら、入居してすぐに退去されて困ったことがありました。今の時代、移動がはやいんですね。これを機に、なるべく長く住んでくれる人に入居してもらえるように工夫することが大切だと改めて気づきました

■武蔵の管理にご満足いただけていますか？

担当の野々上さんとは日々コミュニケーションを取っていて、些細な事でも相談しやすいので安心してお任せできています。

以前、建物の排気口が破損してしまったことがありました。業者さんに見積もりを頼んだらとんでもなく高額な修繕費になってしまって、「それなら」と、自分で手を動かして直そうとしたことがあったんです。その前に一度相談してみたら、ちょうどいい保険を紹介してくれて、想定より低い価格で修理をしてもらえたことがありました。これは一例ですが、いつも期待以上の対応をしてくれるので大変満足しています。

■賃貸管理業を始められたきっかけは何ですか？

本業のテナントを入れるための自社ビルを建てたのがきっかけです。自分で建物を買って、会社に貸すという方法でまずは3棟のビル経営から始めました。自社ビルを買った後は相続を見据えてタワーマンション2部屋を購入してみました。新築だと管理の手間もかかりませんし、いいかなと思ったんです。

いろいろ不動産投資を勉強していくうちに、大谷社長の本を知って減価償却の大切さについて学びました。同時に、これまで買ってきた不動産は減価償却の効果が小さかったなと気づいたんです。そこで、本で書かれてあるように本当にアパートで減価償却ができるか試しに購入してみました。すると、問題なく減価償却ができて節税に繋がったので、味を占めちゃって大きな物件も購入しました。

現在は中小企業の経営コンサルティングのような仕事もしているんですが、アドバイスの一つに収益用の物件を購入して減価償却を取ることをおすすめしています。もちろん、ちゃんと税金も支払ったうえで節税をしていますよ。自慢ではないですが節税をしていても納税している額は埼玉県内でトップクラスなんです。

■管理を当社にお任せいただいたきっかけは何ですか？

実は10年ほど前に当時の大宮本社に伺って、投資相談をしたこともあるんです。その時はご縁が無かったのですが、少し経ってやっぱり不動産投資がしたいと思って再度ご相談に伺いました。武蔵さんといろいろお付き合いをするようになったのはそこからですね。

武蔵さんにお任せする以前は、物件管理は物件を購入した会社に依頼するというポリシーがありまして。現在武蔵さんにお任せしている物件を購入したのはコロナ禍前で、ちょうど大学の近くにある物件でしたから、満室で経営できていたんです。けれどコロナ禍の影響で半分ぐらいの入居率になってしまって、それが2年ぐらい続きました。

管理会社に相談しても、「コロナだから」「賃貸需要の低い土地柄だから」とあまり取り合ってくれなかったんです。

そこで当時担当してくれていた五十嵐さんに「2年ぐらい半分しか埋まってなくて…」と相談したところ、「すぐに埋めますよ」と言われました。最初は半信半疑だったんですけど、実際にお任せしたら、1か月半ぐらいで本当に満室になったんです。あの時はとても驚きました。満室にするのも、その後の管理も、大谷社長の本に書いてあった通りにやってくれて、非常に安心してお任せできました。

今の担当の志賀さんも本当に優秀で、仕事のスピードが速くて安心して担当してもらえます。本業の方で銀行さんともお付き合いがあるんですが、銀行さんと同じくらい信頼していますよ。

■今後の賃貸管理の展望を教えてください。

あと5年ぐらいは収益性とキャッシュフローが回るものを買い増していくつもりです。それ以降は相続対策ができるものを中心に見ていきたいですね。子供たちに引き継ぐのにメンテナンスや修繕でお金がかかると大変だと思いますから。引き続きお願いします。

■賃貸経営を始められたきっかけをお聞かせください。

もともと所有していたビルの3フロアを、私が営んでいる飲食店の店舗として使っていたんですが、約10年前の東日本大震災の影響で計画停電が実施されて、飲食店も自粛ムードになってしまった時がありました。それをきっかけに、飲食店の経営だけだと今後の自分や両親の生活に経済的な不安を感じるようになって、所有していたビルの２フロアを貸し出す賃貸業を始めることにしました。

そうして賃貸経営をしていたんですが、もともと管理を任せていた地元の不動産会社が管理事業を終了することになって、お付き合いのあった銀行に「いい管理会社はないか」と相談して武蔵さんを紹介してもらいました。コロナ禍もあって地下のテナントが埋まらなくて困っていたんですが、入居付けをお願いしてから2ヶ月ほどで埋まりました。

■弊社担当の印象はいかがでしたか？

担当の桒原さんは、とにかく対応が速いんです。休みの日に電話してもすぐに出ていただいて、誠実な人柄が感じられます。最初に面談した時から、嘘のつかない真面目な方だなと思っていて、一個人として信頼できるパートナーですね。

■弊社に管理をお任せいただいてから変化したことはありますか？

気持ちに余裕ができるようになりました。本業が飲食店経営なので、空室やテナントとのやり取りに不安がなくなったことで今から数ヵ月先の経営について考えられるようになるなど本業に頭を使う時間が増えました。

■テナントビルの賃貸経営および管理で難しいと感じることはありますか？また同じようにテナント物件をお持ちの方へのアドバイスをお願いします。

テナントと直接賃料交渉等を行うのが難しいと思っていて、そこを管理会社にお任せすることで担当の方を通してやりとりできるところが助かっています。やっぱりテナントとの関係性を悪くしたくないので、良いことは言えても悪いことは直接言えないですからね。今はそういったやりとりをしてもらっているので、トラブルを事前に回避することができていると思います。

賃貸経営をしているオーナーにとって管理会社の担当者の方はお医者さんみたいなものなので、悩み過ぎず早めに相談した方がいいと思います。武蔵さんは東京に本社を構えているので、メディアにも取り上げられるようなテナントにも入居してもらえますし、適切な賃料相場みたいなこともアドバイスをいただけて助かっています。今後も武蔵さんと二人三脚で賃貸経営を続けていきたいです。

■不動産投資を始めたきっかけを教えてください。

埼玉県に自宅を持っていたんですけど、転勤になってしまったんです。すると当時勤めていた会社がその部屋を会社の社宅として借り上げてくれてる制度があって、空室を運用して家賃収入を得るっていう仕組みはそこで知りました。

そこから何年か経って、埼玉県に戻って会社が借り上げてくれていた部屋にもう一度住むことになったんです。すると家賃収入がなくなったっていうのと、節税をしたいなというタイミングが重なりまして、区分マンションを購入しました。まあ案の定副収入としての効果はありませんでしたけど。それが不動産投資を始めたきっかけですね。

■管理会社に当社を選んでいただいたきっかけを教えてください。

もともと大谷社長の本を読んでいて、武蔵コーポレーションさんのことは知っていたんです。東大を出て三井不動産に入社されたそうで、すごいなと思っていて一回取引してみたいなと思っていたんです。そこから時間が経って、とあるキャンペーンの連絡が来ましてね、問い合わせしてみようと思ったのがきっかけです。

■これから不動産投資を始める方に向けて、アドバイスをお願いいたします。

不動産投資をやっていて一番思うところがあるのは、「もっと若いうちから一棟ものの運用を始めておけばよかった」ということですね。不動産投資の醍醐味って融資を引いて、物件を買って、家賃収入を得ることだと思うんです。若いうちは区分マンションを買って満足してしまっていたんですよね。あの頃から一棟もののアパート運営を始めていれば、もっと資産として増やせていたのかなという風に思っていますので、これから不動産投資を始める方にはできるだけ早いうちにスタートすることと、資産運用として一棟ものを検討することをおすすめします。

■管理担当の印象はいかがですか？

楢崎さんには仲良くしてもらっています。お若いのに対等な関係で、賃貸経営について相談できる、大切なパートナーです。