Q．お持ちの物件の管理をお任せいただいたきっかけを教えてください。

武蔵のことはダイレクトメールで知りました。押木さんの説明が非常に丁寧だったので、この人なら任せてもいいかなと思ったのが一つのきっかけです。

しかし、正直言って迷いました。前の管理会社は月々の経費がそうかかってなかったんですが、武蔵の場合は以前よりも管理費がかかるという事があったので。また以前の管理会社とも30年間のお付き合いでしたので、その点で迷いもありました。

ただ、説明が誠実で丁寧だったのと、前の会社に対する不満もあったので、それで管理会社を御社に変えました。

Q．管理会社を変更して、変化はございましたか。

以前は空室率が非常に高かったのが、今ではほとんどなくて、空いたとしてもすぐに次の入居者さんを契約していただけるので、今非常に満足しています。

あと、担当の押木さんが非常に誠実なのとレスポンスがいいです。すごく対応良く連絡いただけて、今もそうなんですけれどもそれが良かったと思っています。もちろん電話をかけていない時もいらっしゃるんですが、メールすると返事をくれますし、色々やっていただいているなというのはメールをみたらわかるんですよね。なにかあったら必ず返事をくれるっていうのが、間違いなくて安心しています。

Q．実際に管理をお任せいただいて、入居率と費用の面があると思いますが、その点ではいかがですか。

押木さんにお願いしてからあっという間に埋まっていきました。修理にもお金がかかるので、一気にはやらないで、直したら入って、直したら入ってという感じでやっていただきまして。結局1100万円ほどかかりましたけれども、私も入居者さんに住んでいただくのであれば変なお部屋では申し訳ないので、徐々に直していきました。

まずお金がかかったとしてもちゃんとした部屋にしなかったら借り手は入れないと思うんですよ。そういう意味で、特に空室になっている状態ではお金はかけないといけないと思います。

その点について、武蔵さんは基準があって、こうするべきだっていうのを示してくれましたので、それが非常に良かったと思います

アパート経営で最近ネガティブな話も結構出ていますけれども、かかるものはかかるとちゃんと認識してやったら、株よりも安定していますし、私のようなサラリーマンでも続けていけば老後もなんとかなると思えるような状態になれると思います。

いままでの経験から、私はだいぶ認識することができたのですが、アパートのライフサイクルコストというか、ランニングでどのくらいの規模の物件だったらどれくらいの費用が掛かるというのを、これからアパート経営を始められる方も知っておいた方がいいと思います。

Q当社に管理をお任せいただいた経緯を教えていただけますか。

前の不動産会社は昔から知り合いの、いい方だったのですが、一旦空きが出ちゃうとなかなか次の入居者が決まず、最悪の場合は2年くらい空くことがありました。良心的ではあったのですが、やっぱり情報があまりこない、提案も来ない。先が見通せないという印象はありましたね。困ったなぁと思っていたとき、大谷社長の本が目につきまして、こういうやり方で会社の経営なり不動産事業をやっているところなら大丈夫かな、という事ではじまったのがきっかけですね。

Q当社に管理をお任せいただいていかがですか？

最初は、大宮が本社の会社ですから、物件のある所沢からずいぶん離れているので、客付けに関して本当に大丈夫なのかなという不安は正直ありました。しかし色々話を聞いて、とりあえず2年間ほど空きのあるアパート1棟をお願いしました。

ここは、立地条件としても良い所ではなかったので、ある程度空いていても、やむを得ないというのはありましたけれども、その後武蔵さんから、納得のいく期間でお客さんの紹介をされましたから、それなら大丈夫だなということで他の２件も全部武蔵さんにお願いするという形を取ったんですね。

その後の管理の対応についても、担当の竹島さんに密に電話していただいて。まめに連絡いただいてというのが印象に残っていますね。良くして頂いていると思います。毎月送られてくる書類も、分かりやすいです。全体として良い印象を持っていますね。

Qこれから当社とお付き合いされる上で期待することはありますか？

自宅をしまうことも考えているので、そのような不動産の問題に関しては、ご相談していけるのかなという点では、安心できるというか、何かの時には相談したいなという風には思っています。要するに、不動産がらみの事であれば何でも気軽に相談に乗っていただけるだろうという思いはあります。

Q.お持ちの物件の管理をお任せいただけましたが、理由を教えていただけますか。

管理会社を変えようというときに、たまたま武蔵さんのキャンペーンを見まして。当時武蔵さんは埼玉を中心にやられていたので、他の地域はやらないとお伺いしていました。ただその時は武蔵さんがたまたま神奈川地区に拡大しようとしている時期で、キャンペーンをやられていたという事もありまして、「半年間管理費無料」というのが引き金にはなったんですけれども。

やっぱり御社の社長の理念じゃないんですけれども、「お客様のために」を本気で実践されている事が分かりまして。自分なりに色々な検証と言いますか、裏を取っていくと、要は真っ当な会社として、不動産をビジネスとしてされているところに共鳴を受けましたね。

私自身もビジネスマンですから、そういった仕組みに則った形で、運営ができるという事であれば、ちょっとお願いしてみようかなという事でお願いしました。

Q.武蔵の管理で、ご評価いただいているところを教えていただけますか。

やっぱり管理会社として大きく評価できるところと言えば客付け力ですね。他の管理会社さんともお付き合いがありますし、前の管理会社も経験してやっていますけれども、客付け力という意味では一番あるのかなというのはすごく感じます。しかも特徴的なのが、繁忙期でなくても結構入れていただけるのはすごい信頼感があります。よく2月3月であれば、入居者が確かに来るんですけれども、5月以降ですね、暑い時期も含めて、自分で埋めることは難しいことが多いですから、そういう時期に結構決めて頂いていることを考えると、やっぱり非常に安心ができます。

もう一つ言えることが、入居者様の質が比較的良いんじゃないかなと。いわゆるもめ事、クレーマーのようなお客様ですとか、あるいは、退去の際には部屋を荒れた形で残されていくという方がほとんどいらっしゃらないです。中にはいらっしゃるかもしれないですけれども、御社の定額修繕サービスで対応いただいているので、非常に安心できますし、信頼感はお任せして以来、増しているところですね。そういう意味では本当に御社に切り替えたことは大正解だったと思います。

Q.今後の不動産投資について、展望をお聞かせください。

今ある程度の規模になってきて、ある意味個人でやっていけるギリギリのところなのかなという感じはしていますんで、むやみに増やすつもりはないです。ただ今後の安定性を考えますと、今三棟あるんですが、そのうち二棟は単身向け、一棟はファミリー向けなのですが、どちらかというと、質的に単身向けからファミリー向けにシフトしていきたいなというのはありますね。

単身の物件を持ってみて思ったのは、最近こそ長くなりましたけれども、当初は一年そこらで入居者様が出ていく事があったりもしましたので、単身というのは短いなと。ただファミリー向け物件も競争率が激しいというのもあります。逆にこれからは1LDK,2LDK、ちょっと広め、あるいは夫婦二人で暮らしても息の詰まらない程度のものはニーズの割には件数が少ないと思っているので、そういうところにも注目しています。

物件を購入した会社に、そのまま管理もお願いした。入居率40%台に。

3年くらい前に2棟購入したんですが、その会社さんが「管理もやります」と言うので、流れでお任せしたんです。1棟目は購入した時点で半分くらい空室があったんですが、中々埋まらない。それどころか退去者も出て、心配になって、メールや電話で「何とかお願いします」と頼んでも、具体的な対策がない。「もう、家賃を下げるしかない」と言われてしまって。利回りの計算や収益の見積もりを考えて買っているのに、簡単に家賃を下げたら、赤字になってしまいます。どうしようもなく、自分で周辺の不動屋さんに（仲介屋さん）に、物件の営業に行ったんです。そうしたら、この家賃なら高くないと。しかも驚いたことに、私の物件を知らなかった。つまり管理会社は、不動産屋さんに私の物件を何も紹介していなかったんです。結局2棟とも、埋まらないままの状態が続きました。

武蔵さんへのお願いは、かなり慎重でした。

もう、どうしよう！ということになって。空室対策とか、管理会社とかでネット検索しました。そこで武蔵さんのHPに出会いました。そして実際に会うことに。竹島さん（武蔵）から入居付けのスキームを伺ったんです。それがとっても納得できました。まずは、地元の仲介会社さんに物件を紹介する。さらに地元だけでなく、都心のような違う地域からも武蔵さんのネットワークで入居者を呼ぶことができる。さまざまな仲介会社さんと密接に連携しているんです。それも順序立てて説明してくれて。でも「今度は絶対に失敗できない」そんな思いから慎重になりました。それで、家に戻ってから気になることを送ったんです。40項目。細かいところまで質問しました。管理会社さんによっては「うちのこと疑ってるな」なんて怒られるようなことだと思うのですが、竹島さんは、一つ一つに細かく納得できる回答をしてくれました。それもすぐに。それでお願いすることにしました。

武蔵さんが、前の管理会社との間にも入ってくれた。

武蔵さんにお願いすると決まってからも大変でした。前の会社さんから書類など、色々ともらわなきゃいけないことがあります。それが揃わなかったり、遅かったり。そこでも、竹島さんが前の会社さんに対応していただいて、助かりました。こんなところまでやっていただけるなんて、と。ありがたかったです。

「埋まりました」の報告の連続。入居率40％台が90％以上に。

実は私、入居率をエクセルでグラフ化しているのですが、武蔵さんに変わった6月からいきなり急上昇。目に見えて変わったなと。それから、増減はもちろんあるんですけど、今だに90%以上の入居率が続いている。武蔵さんは埋まるためのたくさんの工夫があるんです。例えば、この地域には女性が多いから、部屋も女性が好むコーディネートにしようとか。リフォームも黒のシックな感じで統一感があって。そうなると、仲介屋さんが「武蔵さん仕様だな」とすぐにわかるようになっている。「武蔵さんの物件なら中もしっかりとしているから安心」ということになって、入居者さんに薦めやすい。つまり、仲介屋さんの間でも武蔵クォリティが浸透しているんです。

定額リフォームがあるのも、決めた理由のひとつです。

管理料のほかに、リフォームの費用ということで、毎月武蔵さんにちょこちょことお支払いしています。これが私にとっては、すごくいい。以前は、リフォームというと一部屋で20万くらいかかっていたのですが、毎回見積もりが発生するんです。タバコを吸っていた人の部屋は高いとか、汚し方が汚いとか。毎回違って一つ一つ真剣に見積もり見て。今回はこんなになったとか。この毎回の変動が非常に怖い。心臓によくないです。出費が分からないわけですから。その点、定額制は毎月決まっていて。その中からリフォーム代をまかなうシステムです。精神的にも非常にありがたいです。

突発的なことが起こるビルとアパート経営。ずっと誰かに頼みたかった。

本業の酒屋とは別に、ビルとアパートの経営もやっています。地元の不動産屋に頼んではいたんですけど、なかなか迅速な対応とまではいかない。私は商売をやっているもんですから、グズグズが嫌いな性分。お客さんからクレームが来たら即、すっ飛んでいきます。ですから、ほとんど自分が即対応して、いろんな業者さんに頼んだりしていたので、誰かに任せられないかなと常々思っていました。ある時、大学時代からの盟友でもあり、武蔵さんの顧問でもある小倉くんに「武蔵で管理してあげるよ」と。タイミングバッチリ。即答で、お願いしました。

１０部屋のうち、５部屋空いていた。

小倉くんのはからいで、２つの物件を山口さんという方に任せることになりました。私が電話をすると、すぐ飛んで来てくれて。やさしい顔はしているけれど、動きは早い。信頼のおける営業マンという感じ。その山口さんの助言で、長年空いているアパートの５部屋をリフォームすることにしたんですね。リフォームが終わった途端に即満室！地元の不動産に頼んでもなかなか決まらなかったあの部屋が、あっという間に。いやぁ、もう、ありがたかった！去年の暮れには、外装までキレイにしまして。これも山口さんの提案。ご近所さんから「新築になっちゃいましたね」って褒められちゃいましたよ。職業柄、いろんな営業マンがお店に来ますけど、最初は店先で会話をするくらい。仲良くなってくると事務所に案内するんですが、山口さんは奥座敷。普通はだいたい事務所止まりなんですけど、彼は特別。ちなみに先ほども言ったようにビルも、持っているんですが、先月知り合いのスナックが入って、明後日は武蔵さんの紹介でベトナム料理屋さんが入ることになっています。今の時代、テナントが出て行っちゃうと、次がなかなか決まらないんだ。それがね、２店舗連続で！「また、入ったよ」と近所でウワサになるでしょうね。

武蔵は、徹底した管理をする新しい不動産の会社。

普通、不動産業っていうと土地の売買から始まって、家やマンションの売買というイメージがあったんですけどね、武蔵さんは管理に特化している。これって、ニーズがあると思いますね。私と似たような悩みを持ったアパートのオーナーが、全国にたくさんいると思うんですよね。これから日本は人口が減少していくわけですから、地域によってはアパートも余ってくるところも出てくるはず。ですから、この入居率、そして行き届いた管理は、素晴らしい！新しいタイプの企業ですよ。まだまだ若い会社だけど、不動産業界のトップになりうるんじゃないかなと、私は思っています。