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当社の特徴

当社の特徴をお読みください。

武蔵コーポレーション代表 大谷義武です!  各項目をお読みいただけると当社の特徴がよくわかります!

当社の特徴

はじめに

いきなりですが、不動産投資をお考えのあなた、どのような収益物件をお探しですか?

  • 利回りは10%以上
  • 平成築の鉄筋コンクリート(RC)造
  • フルローンがつく物件
  • 入居率が90%以上

おそらく、多くの方が以上のような条件を望まれるのではないでしょうか。
なぜなら、当社にご相談にこられるお客様の多くがこのような条件を望んでいらっしゃるからです。

確かに上記の条件の物件であれば、自己資金がほとんどかからないうえに、
毎月のキャッシュフローが何十万円になって、非常に魅力的であります。

しかし、いくらインターネットの不動産投資サイトをみてもそんな収益物件今どきどこにもありません。
不動産、それも今流行の投資用不動産(もしくは収益物件とも言います)で
いい物件がネットに出ているという確率は少ないのが事実ですから。

さて、申し遅れましたが、武蔵コーポレーションの代表をしております大谷義武(おおやよしたけ)と申します。

ここ数年、不動産投資が大きな脚光を浴びて一種のブームのような状況になっています。
一般の方が投資用不動産を買い始めたため、投資用不動産に関しては、
数年前から比べ値段がかなり上がってきており、いわゆる「良い物件」が
少なくなってきているのが事実です。

当社の使命

なぜこんなに不動産投資がブームになったのかと考えてみますと、
バブル崩壊後の不景気が続いた中で、終身雇用制の崩壊などにより、
日本人の中に将来への不安感が増大したことで少しでも安定した収入を得たい
という人が多くなったというのが、一番の理由ではないでしょうか。

また、銀行の融資、低金利、バブル崩壊後の物件価格の下落といった
不動産を買うための社会状況の変化もそれを後押ししています。

私の思いとしては、収益物件を持つことで少しでも、
ご自身の生活に安定をもたらしてほしいということです。

アパートが一棟でもあることで、毎月20万円でも入ってくれば、
余裕を持って生活が送れるのではないでしょうか。

そして、年金問題などが大きく取り上げられていますが、
今後の日本人の老後の生活には、以前ほどの安定は望めません。
今までは国が面倒を見ていたものが、すべて個人の責任に転嫁されてしまったのです。

個人的には、このような国の政策に賛成はできません。

アメリカ型市場原理主義の導入により、勝ち組・負け組みの格差が拡大し、
一部の富裕層と多くの非富裕層に分断していってしまう流れが作られています。

そして、「自己責任」という名のもとに、
退職後の生活設計までも自ら考えていかなければいけない現実。
昔からもつ日本人のよさが失われていくのではないかという不安感が、私には強くあります。

そうは言っても、今この現実から逃げることはできません。

そんな状況の中では、アパート・マンションを所有して家賃収入を得る方法が、
あなたの生活に安定をもたらすことは間違いありません。

ぜひ、一人でも多くの方に、生活の安定、将来の不安の払拭、
ひいては心の安定を持っていただきたい。

そして、日本人の多くの方が心の安定を持つことで、社会全体が活気付くことになる
と確信しています。

これこそが、私がこの仕事を行う使命です。

ところで、不動産といえば何千万円、何億円の世界です。
そんなに簡単に買っていいものでしょうか。

まして不動産「投資」ですから、そこにはリスクが付きまといます。
リターンがあるものにはリスクがあるのは当然です。

そして、不動産は一生に何度も買えるものではありません。
また、気に入らなかったからといってすぐに売れるものでもありません。

私は日々多くのお客様に接し、お取引のお手伝いをさせていただいておりますので、
不動産の怖さも十分わかっているつもりです。

ですので、これをお読みいただいているあなたには、納得のいく収益物件を購入していただきたい、
そして絶対に後悔の残るような取引はしていただきたくないと思っております。

不動産は「縁もの」といいます。
同じように不動産業者との関係も「縁」ではないでしょうか。

以下当社の特徴を書かせていただきます。
人と人との「縁」を大切にしたいと考えていますので、すべての人にという考えではありません。

まずは当社の特徴をお読みいただき、ご理解いただける方、ご賛同いただける方にのみ、
ご縁をいただければありがたいなと思っております。

また、不動産会社、それも投資用不動産を扱う会社もそれこそ星の数ほどあります。
ぜひ可能な限りご自分で複数の不動産会社さんに足を運ばれて、
不動産会社(そして担当者)を比較していただき、
ご自分の納得する相手とお取引していただきたい
と思います。

そして、当社としては、ご縁をいただきました皆様には、お取引いただきましたことに
少しでも満足していただけるよう全力を尽くす所存です。

特徴大前提

武蔵コーポレーションは、
富裕層の方々を対象に資産形成及び資産保全のお手伝いをする資産運用会社です。

まず、当社の対象は富裕層の方々になります。
会社経営者、開業医、法律事務所や会計事務所の経営者、高所得の会社員の方といった
いわゆる高所得の富裕層を対象にお仕事をさせていただいております。
収益用不動産という高額の商品を購入するというのが前提になるためです。

不動産会社ですと、単純にアパートを売って終わりと考えるところがほとんどですが、
当社の役割は、収益用不動産を活用して資産形成(資産を作っていく)及び資産保全(資産を守っていく)のお手伝いをすることにあります。

「資産形成及び資産保全のパートナー」として資産形成をするため資産を保全するためには、
どのような物件から取得していけばいいのか、
どの物件を売ればよいのか、
減価償却をどのように取ればよいのか、
どの金融機関を利用すればいいのか、個人で取得するのか、
管理法人を設立して取得するのかなど、あなたの資産形成及び資産保全の目的に合わせてご提案していきます。

特徴その1

武蔵コーポレーションは、収益用不動産の資産運用に特化した会社です。

不動産会社と一口にいっても、いろいろな種類があります。

大手のデベロッパー(街づくりなどの開発をする会社)、賃貸専門の会社、
ワンルームマンションを専門に扱う会社、土地の地上げを専門に行う会社、
何でも扱う会社など挙げればきりがありません。

規模も社員が1,000人以上いて1兆円の売り上げを誇る会社から
それこそ1人でやっていて数十万円の売上の会社まで、まちまちです。

以前は、ファミリーレストランのように賃貸も売買も何でもやりますよ、
という不動産屋さんが多かったのですが、これからの時代は
特に何を専門に扱うかというのが重要になってきているというのが事実としてあります。

高度な知識・経験が問われる時代です。
飲食店も同様です。おいしいお寿司を食べようと思ったら
ファミリーレストランには行かないでお寿司屋さんに行くのと同じように。

その中で、当社は収益用の不動産を専門に扱っております。
収益用不動産は、税金面、資金調達面など多くの専門知識を要求される分野です。

当社は創業以来700棟を超える売買・仲介、さらには10,000戸を超える賃貸管理を経験しておりますので、
それに基づく専門知識が蓄積されております。

特徴その2

武蔵コーポレーションは、関東一円を中心とした
首都圏エリアに特化した資産運用を専門に行う会社です。

インターネットの発達した今日、レインズやアットホームの情報を見れば、
関東の不動産会社でも、北海道や沖縄の物件情報を得ることが可能になっております。

当社が札幌の物件を紹介することも可能ではあります。
ですが、当社では営業エリアを関東エリアに特化しています。
その理由は以下のとおりです。

まずは販売後の賃貸管理ができるエリアが前提になります。

当社は売るだけではなく、その後の管理、
さらには出口まで一貫してお手伝
いしております。

そのため管理ができない遠方地の物件は紹介しておりません。
責任が持てないからです。

大宮本社、東京本部(丸の内)、宇都宮支店の各拠点から1時間でいける範囲を対象としています。

次に、紹介する物件の立地特性がわかっていることです。

不動産で最も重要なのがその立地です。
立地の特性がわからないエリアの物件を紹介するということは、自分で自分の商品、
それも最も重要な部分を自らわからずにお客様に紹介することになってしまいます。

そのエリアの賃貸需要、家賃相場もわからない状態で紹介することは、
非常に無責任
なことであると考えておりますので、
当社ではエリアを絞って、立地特性のわかる範囲内で物件の紹介をしています。

東京都心部に比べて高利回り(8%以上)が期待できること

冒頭でも書きましたように不動産の価格が上がっている今日ですが、
東京都心部周辺の首都圏エリアは、
まだ表面利回り8%以上の物件が出てくる可能性があります。

バブル期の値上がり目的の投資と異なり、
今日行われているのは安定収益(家賃収入)を目的とした資産運用(投資)です。

安定収益のための投資であれば、利回りが高い方が賃貸経営は安定してきます。
もちろん、デメリットもありまして、
東京都心部の物件と比べると流動性が落ちるということはありますが。

いろいろな考えがある中で、安定収益のため、当社は高利回りにこだわっております。

より川上の(深い)情報にこだわっていること

当社は、首都圏というエリアに特化して物件の紹介をしています。
そのために、繰り返しお付き合いする不動産業者さん、売主さん、その他取引先がいらっしゃいます。
繰り返し取引することで、より深い情報(川上の情報)を入手することができます。

どうしても遠隔地の物件ですと、レインズをみてということになりますが、
そのような流通物件は、誰もが見られる情報となります。

不動産会社であれば、皆パスワードを持っていますので、本当に誰でも見ることができます。
言ってみれば、レインズは一番の川下の情報です。

当社は川上の情報にこだわっております。

特徴その3

武蔵コーポレーションは、レインズなど一般に流通している情報を取り扱わない
独自の物件のみを紹介
する会社です!

まず、不動産の流通にはわかりにくいことが多くあります。
なぜなら、不動産業界自体がわかりにくい業界だからです。

そして、不動産業界というのは、良い点、悪い点両方あるのですが、
世間一般から見ると「遅れた」(という表現が適切かどうかはわかりませんが)業界です。

不動産会社でインターネットを活用している会社はごく少数です。
特に地方ではその傾向が顕著です。いまだに電話とFAXの業界です。

そして、多くの不動産業者は人と人のつながりで仕事をしています。
知り合いには紹介するけど、知らない人とは仕事をしたくない、という感じです。

その中で当社は、繰り返し、首都圏エリアで取引をしています。
そのため、関東エリアの多くの不動産会社さんと強いつながりをもっていますので、
地元の不動産会社さんから多くの紹介をうけます。
そして、それらの物件は、レインズなどの一般には流通していない物件です。

不動産会社さんだけではありません。
地元の地主さん、リフォーム会社さん、取引銀行さん、税理士さん、
いろいろな方から物件のご紹介をいただきます。

そのおかげで当社はレインズの物件に頼らずに営業ができるということです。

但し、個別に紹介を受ける物件ですから、毎日何件も出てくるということはありません。
あくまでもいい物件が入ったときという形になりますので、不定期でそれほど数は多くありません。

では、なぜレインズに登録されるような一般の物件を取扱わないのでしょうか。
その答えは不動産業界をご説明するのがもっともわかりやすいと思います。

上記のとおり不動産業者さんのほとんどは、人と人とのつながりで仕事をしています。
そしてその方法は非常にアナログなものです。電話とせいぜいFAXです。

そんな業界の中で、レインズというインターネット上に登録される物件というのは、
どのくらいの割合があるのでしょうか。
実数は定かでありませんが、割合としてはかなり少ないというのが現実です。

では、どのような状況になるとレインズに登録されるのでしょうか。

まず不動産業者は売りの情報を得れば、自分で買えないか考えます。
安ければ当然自分で買いますから。

もし、自分では(ポリシーとして、もしくは財務力の問題で)買取をしていなかったり、
価格が(自分で買うには)高いと判断した場合には、自社のお客様に紹介します。
仲介手数料が売主と買主の両方からもらえますから。

それでも買い手が見つからない場合には、知り合いの不動産会社に声をかけます。
お客様を紹介してもらうためです。
人と人とのつながりで生きている業界ですから。

知り合いでだめなら知り合いの知り合いにまで話が行きます。
そして、自分の周りをすべて回ってだめな場合にのみ、レインズにのせるということになります。
当然ですが、良い物件であれば、すぐに売れてしまいますのでレインズにのせる必要はないのです。

ということは、自ずとレインズにのる物件がどのような物件かわかると思います。
そうです、もうお気づきだと思います。

レインズにのっているほとんど(95%以上)の物件は売れ残りなのです。

もちろん、稀にいい物件もあります。
何も知らずに売りの依頼を受けてすぐにレインズにのせてしまったパターンです。

しかし、先ほども申し上げましたとおり、
レインズは全国の不動産会社さんが見ることができるものです。
(いやパソコンが使えない方は見られないのですべての不動産会社というわけではないですが)

ということは、レインズにのっている良い物件は、それこそ、取り合いになります。
買おうと思っても買えないという状況になるのです。

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特徴その4

武蔵コーポレーションは、仲介物件だけではなく
自社再生物件も紹介する不動産会社です!

当社は、単に仲介の物件を紹介するだけではなく、自社で仕入れ再生した物件も紹介しております。

入居率や建物状況に問題のある物件を自社でいったん取得し、一定期間管理しながら、
不具合を修正した後お客様に販売しております。

自社再生物件10の特徴

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特徴その5

武蔵コーポレーションは、物件のご紹介とあわせて
資金調達のお手伝い(ファイナンスアレンジ)もする資産運用会社です!

不動産は何千万円、何億円とする高額商品です。
現金で購入する方はまれで、ほとんどの方が銀行からの借り入れを利用されます。

当社は、過去の取引実績により、複数の金融機関とルートを持っております。
ご購入される方の資金調達(ファイナンスアレンジ)を得意分野としております。
当社取り扱いのほぼ100%の資金調達をアレンジしております。

そして、真剣にご購入をお考えの方は、まず資金調達を先に行う、
つまり 物件を探す前に自分でどのくらいの借り入れが可能なのかということを理解したうえで、
物件を探すことをお勧めしております。
1億円が上限借り入れの方が、2億円の物件をいくら一生懸命探しても無駄ですから。

しかし、金融機関といっても一般の方にはなかなかなじみのないところです。
お仕事がある方であれば、昼間ご自身で金融機関に行くのも大変です。

当社では、物件とファイナンスをセットにして提供しますので、
ご自身で平日の昼間に金融機関に通う必要はありません。

そして、可能な限りご要望に沿った形の資金調達を行うように調整いたします。

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特徴その6

武蔵コーポレーションは、
あなたに合った物件を個別にご紹介・ご提案する資産運用会社です!

上記のとおり、当社はレインズなどに流れている一般の流通物件を扱わないため、
毎日何件も物件が出てくるというわけではありません。それこそ月に数件のレベルです。

毎日物件をFAXする、それも自分で見もしないで、というスタイルをとっていません。

当社の紹介方法は以下の3つです。
・個別のご紹介
・メールにての紹介
・ホームページ

どの方法が一番いいということはありませんが、事前に打ち合わせさせていただき、
ご要望など伺っていて、あなたの状況(年収、ご所有不動産、金融資産)に合った物件を
個別に紹介させていただいております。

Aという物件が、客観的には良い物件だけれども、それが万人に良いということはありません。

たとえば、利回りの高い店舗つきの物件があったとします。
複数不動産をお持ちの方であれば店舗が入っていても良いのですが、
一棟目の方(初めてご購入される方)にはお勧めできないです。

また、良い物件なんだけれど、融資の金額がここまでしかつかないという場合には、
自己資金を入れられる方にとっては良くても、全額借り入れが条件の方には向かなかったりします。

いずれにしても、不動産投資は消費財を買うのとは違って、一人ひとりの状況に合わせる必要があると
考えております。オーダーメードの物件紹介が必要になります。

そして、あなたの不動産におけるポートフォリオを構築していく必要があります。
これは、一朝一夕でできるものではありません。数年先を見据えて、何棟くらいまで増やすのか。
そしてそのためにはどのような戦略を立てていくのか。

いずれにしても、不動産を所有するということは、
お一人お一人の事情に合わせた個別性の強いことなのです。

そのためには、物件を紹介する前に、
まずお打ち合わせをさせていただくことでスムーズなご紹介ができると思います。

個別相談をご希望される方へ 無料投資相談申込み

特徴その7

武蔵コーポレーションは、
あなたと同じ投資家の目線で物件紹介する資産運用会社です!

私を含めて当社の社員は、自分自身で収益物件による資産運用を行っております。
私自身アパート、マンションなど15棟ほど所有しております(現在は一部売却しましたが)。
また、会社としても、複数の収益用不動産を保有しております。

ですので、ご購入される方の、あなたのお気持ちが痛いほど良くわかります。
不動産投資することへの不安・期待いろいろな感情が。

不動産というのは、何千万円、何億円の大きな投資です。リスクも伴います。
だからこそ大きなリターンもあるのです。

私たちは、私たち自身が欲しいと思える物件をご紹介するということを
一番大切な基準(ポリシー)としております。

あなたがご購入後、同じオーナー(投資家)として、
賃貸経営の楽しさ、困難をいろいろお話できたらうれしく思います。

社員の物件保有状況 アパート経営事例をご紹介!

特徴その8

武蔵コーポレーションは、独自のシミュレーションソフトを用いて
購入から出口までを含めた正確な投資予測
をご提示いたします!

当社が開発した「武蔵シミュレーション」により、保有期間中の収支のみならず
出口における収益物件の売却価格も算出し、正確な投資予測をご提示いたします。

これは、当社の700棟以上に渡る取引実績から導き出されています。
特に10,000戸強にのぼる管理実績から空室率、賃料推移を正確に予測し、
物件収支を把握することが可能となりました。

これによって、この収益物件を取得することで
何年間にいくらの利益が確保できるのかが一目了然となります。

武蔵シミュレーション 正確な投資予測をご提示いたします!

特徴その9

武蔵コーポレーションは、
減価償却を用いた節税及び不動産の評価減を用いた相続税の節税のスキームをご提案する資産運用会社です!

当社は先述の通り高所得の富裕層の方々を対象に資産形成のお手伝いをしております。
まず高所得の方の資産形成に有効なのが、減価償却を利用した節税スキームです。
これはフローの節税です。
収益物件による赤字と本業の黒字を損益通算することで利益を最大化できます。
収益物件の赤字は個人の所得とも損益通算できるという特徴を持ちます。

次にストックの節税があります。
これは不動産の評価と時価のギャップを用いた資産の評価圧縮を目的としたスキームです。
主には相続税の節税のために行います。
当社はこの収益物件を用いたタックスマネジメントを得意としております。
収益物件を効果的に活用することで資産を守ることが可能となります。

特徴その10

武蔵コーポレーションは、収益物件の販売だけではなく、その後の賃貸管理、
さらには出口戦略(売却)も含め一貫した体制で賃貸経営をサポートする

資産運用会社です!

多くの不動産売買・仲介の会社がもっている傾向としては、とりあえず売ろうと。
売ってしまえば終わりだと。

なぜなら、われわれ資産運用会社(不動産会社)は売買が成立した時点で
仲介手数料(売買であれば売却利益)をいただきます。
この時点で利益が確定するのです。それは、当社も一緒です。

しかし、物件を購入するあなたにとっては売買の時点(購入の時点)は
スタート
に過ぎません。それも、数十年という長期に渡る事業のスタートなのです。

そして、収益用不動産による資産運用が成功するかどうかは長期に渡って
どれだけの収益を上げられるかという点にかかっています。

つまり、購入後どれだけの入居率を維持できるかということが非常に重要なのです。

そのため当社は、投資家のあなたと同じ方向を向いてその投資の成功の
お手伝いをしたいと考えており、販売後の賃貸管理業務も行っています。
やはり、購入してよかったと思ってもらいたいですし。

そして、お客様が良かったと思えるのは、自分の物件が満室で運営できる状況においてです。
買った物件が空室だらけでは、きっと後悔するでしょう。

お客様に喜んでいただければ、また武蔵コーポレーションで購入しようと
思っていただけます。そうすれば、当社にとっても売上が上がるということになり、
まさにWIN-WINの関係が築けます。

当社は、販売後の物件の満室稼動に貢献できるよう、アパマン業界では珍しい
プロパティマネジメント型(管理専業型)の管理システムを構築し、96%以上の高入居率の維持しております。

平均入居率96%武蔵コーポレーション賃貸管理の秘密

さらには、一定期間保有後の売却のお手伝いをさせていただいております。

不動産投資は売却をして利益が確定します。より良いタイミングで物件の売却をすることは、利益を最大化するという観点に立ち、必須のことになります。

ワンストップでのサービス提供
ワンストップでのサービス提供

平均入居率96%武蔵コーポレーション賃貸管理の秘密

特徴その11

武蔵コーポレーションは、購入者間の情報共有組織
「武蔵コーポレーションオーナーズクラブ」
を運営しています。

特徴7でご説明した賃貸管理以外にも、
ご購入いただいたお客様のサポートを積極的に行っております。

その代表的なものが、『武蔵コーポレーションオーナーズクラブ』という
当社で物件をご購入されたオーナー様同士のコミュニティです。

このような購入者間のコミュニティを運営しているのは、
この不動産業界においても当社だけであると自負しています。

なぜ、他社ではこのようなコミュニティを持たない(持てない)のか?
それは、このようなコミュニティは不動産会社にとって大きなリスクになるからです。

変な収益物件を売ってしまえば、購入者間にて悪い情報が共有されてしまいます
(もちろん、逆の場合は良い情報も共有されます)。

それでも、あえてこのような会を運営しているのは、悪い物件は売らないようにする自信があること。
そして、何よりこのようなコミュニティがオーナー様にとって有益であると信じているからです。

そして、オーナー様同士のコミュニティも作っています。

武蔵コーポレーション オーナーズクラブ

そして、メーリングリスト、何気ない飲み会など
この交流を通じて、賃貸経営に必要な情報を交換していただいております。

賃貸経営は知識、ノウハウを知っているかどうかで大きく変わってきてしまいます。
そして何よりも、同じオーナーとしての悩みや楽しみを共有できる仲間ができるということで
好評をいただいております。

また、賃貸経営にかかわる専門知識を補うために、当社では以下の方と
パートナー契約を持ちまして、ご購入者の皆様のご相談事項に対応しております。

顧問 不動産全般
株式会社ハート財産パートナーズ
不動産コンサルタント 林 弘明
税務
エヌエムシイ税理士法人
税理士 風間 光裕
MMG税理士法人
税理士 本塚 英之
法務
匠総合法律事務所
弁護士 吉川幹司
建築
ケイツーワークス
一級建築士 古賀 保彦
労務
浅見社会保険労務士事務所
社労士 浅見 浩

何か問題があればすぐにご連絡いただき、当社の知識では対応できない場合、
上記の専門家の先生方と調整して、対応策を返答するようにしています。

以上、長々と最後まで「当社の特徴」お読みいただきましてまことにありがとうございます。
当社は、真剣に収益物件による資産運用(不動産投資)をお考えの方を、真剣にお手伝いしたいと思っております。

当社の社員の人数に限りがありますので、すべての方に対応できるわけではないという事情もあります。
そのため、以下の方につきましては、お問合せをご遠慮いただいております。

  • 全国どこでもいいから利回りの高い物件をお探しの方
  • とにかくFAXで物件資料だけ集めればいいや、とお考えの方
  • 何か有益な情報だけを取ろうと考えている方

上記を目的とされている方は、こちらにて失礼いたします。

読み進められているあなたは真剣にお考えの方と思います。
不動産は「縁もの」ですが、投資家のあなたと不動産会社の関係も「縁」だと思います。
当社の考え方にご賛同いただける方のお問合せをお待ちしております。

お話させていただき、お互いに信頼関係を築けた上でお取引できれば幸いです。
ぜひすばらしいご縁をいただけることを楽しみにしております。

武蔵コーポレーション株式会社
代表取締役 大谷 義武

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