物件を購入した会社に、そのまま管理もお願いした。入居率40%台に。

3年くらい前に2棟購入したんですが、その会社さんが「管理もやります」と言うので、流れでお任せしたんです。1棟目は購入した時点で半分くらい空室があったんですが、中々埋まらない。それどころか退去者も出て、心配になって、メールや電話で「何とかお願いします」と頼んでも、具体的な対策がない。「もう、家賃を下げるしかない」と言われてしまって。利回りの計算や収益の見積もりを考えて買っているのに、簡単に家賃を下げたら、赤字になってしまいます。どうしようもなく、自分で周辺の不動屋さんに（仲介屋さん）に、物件の営業に行ったんです。そうしたら、この家賃なら高くないと。しかも驚いたことに、私の物件を知らなかった。つまり管理会社は、不動産屋さんに私の物件を何も紹介していなかったんです。結局2棟とも、埋まらないままの状態が続きました。

武蔵さんへのお願いは、かなり慎重でした。

もう、どうしよう！ということになって。空室対策とか、管理会社とかでネット検索しました。そこで武蔵さんのHPに出会いました。そして実際に会うことに。竹島さん（武蔵）から入居付けのスキームを伺ったんです。それがとっても納得できました。まずは、地元の仲介会社さんに物件を紹介する。さらに地元だけでなく、都心のような違う地域からも武蔵さんのネットワークで入居者を呼ぶことができる。さまざまな仲介会社さんと密接に連携しているんです。それも順序立てて説明してくれて。でも「今度は絶対に失敗できない」そんな思いから慎重になりました。それで、家に戻ってから気になることを送ったんです。40項目。細かいところまで質問しました。管理会社さんによっては「うちのこと疑ってるな」なんて怒られるようなことだと思うのですが、竹島さんは、一つ一つに細かく納得できる回答をしてくれました。それもすぐに。それでお願いすることにしました。

武蔵さんが、前の管理会社との間にも入ってくれた。

武蔵さんにお願いすると決まってからも大変でした。前の会社さんから書類など、色々ともらわなきゃいけないことがあります。それが揃わなかったり、遅かったり。そこでも、竹島さんが前の会社さんに対応していただいて、助かりました。こんなところまでやっていただけるなんて、と。ありがたかったです。

「埋まりました」の報告の連続。入居率40％台が90％以上に。

実は私、入居率をエクセルでグラフ化しているのですが、武蔵さんに変わった6月からいきなり急上昇。目に見えて変わったなと。それから、増減はもちろんあるんですけど、今だに90%以上の入居率が続いている。武蔵さんは埋まるためのたくさんの工夫があるんです。例えば、この地域には女性が多いから、部屋も女性が好むコーディネートにしようとか。リフォームも黒のシックな感じで統一感があって。そうなると、仲介屋さんが「武蔵さん仕様だな」とすぐにわかるようになっている。「武蔵さんの物件なら中もしっかりとしているから安心」ということになって、入居者さんに薦めやすい。つまり、仲介屋さんの間でも武蔵クォリティが浸透しているんです。

定額リフォームがあるのも、決めた理由のひとつです。

管理料のほかに、リフォームの費用ということで、毎月武蔵さんにちょこちょことお支払いしています。これが私にとっては、すごくいい。以前は、リフォームというと一部屋で20万くらいかかっていたのですが、毎回見積もりが発生するんです。タバコを吸っていた人の部屋は高いとか、汚し方が汚いとか。毎回違って一つ一つ真剣に見積もり見て。今回はこんなになったとか。この毎回の変動が非常に怖い。心臓によくないです。出費が分からないわけですから。その点、定額制は毎月決まっていて。その中からリフォーム代をまかなうシステムです。精神的にも非常にありがたいです。

大谷社長の本は、地主目線ではなく投資家目線でした。

3年くらい前に、物件の管理をお願いする会社を探していまして。不動産の仕事をしている私の主人から、大谷社長の本を勧められたのがきっかけです。今までは収益用不動産いうと、地主さん相手の会社が多かったのですが、武蔵さんは投資家さんの目線で考えているなぁ、と思いました。資金がふんだんにあるような方に向けてというより、資産を運用していこうという方の目線が感じられた。実は、私は母が持っている物件を任されていた経験もあって、管理会社さんのことや管理の大変さも自分なりに経験していました。ムダなお金をかけず、どう管理し、運用していくかという大谷社長の考えに共感できました。

イケイケの会社だと思っていました。

不動産投資ブームに乗ってグングン伸びて、書籍も出して、高所得者の方しか相手にしないんじゃないか。ましてや、女だし！と、最初は思っていたのですが親切で、丁寧に接していただいて。紳士的で。社員のみなさんが仕事に対してやりがいを感じられていて、表情がいい方がたくさんいらっしゃるんですよ。

入居率が、50%→90%。

武蔵さんに3棟お願いしていて、その3棟目の物件なんですけど、その入居付けがすごく難しくて、入居率が50％以下でした。地域的にもかなり人気ないエリアで、このままいくと失敗するっていうコワさがありました。そうしたら、3月4月の入れ変え時期に、武蔵さんがきっちりと入居者さんをいれていただいて、90％！もうやる！っていう感じです。さすが武蔵さん、と思いました。

プロパンガスと自動販売機。

これも3棟目の物件ですが、竹島さん（武蔵）から、ガスを都市ガスからプロパンにしませんか。というご提案をいただきました。プロパンて自分の中ではイメージがあまりよくなかったんです。ただ、震災の時にプロパンの方がライフラインとして活躍したという実績があって。それに、どうしても給湯器を全て変えなければならない状態だったこともあり、プロパンガスさんを紹介していただきました。結果的に給湯器も交換もすべてプロパンガス会社さんの負担でやっていただき、しかも、新しくなって。経費も削減でき、入居者さんも快適になれて、よかった！って思っています。あと、物件の中に小さな空きスペースがあったんですけど。竹島さんが周辺の状況とかをケッコー調べていただいて、コンビニもないから、ここに自動販売機を置きませんかと。月、このくらいの利益になるという金額も提示していただいて。実際に置いてみると、予想の金額を超えていいんです。いや、すごくいい！私の大切な貯金箱っていう感じです。

水漏れがありました。

テナントさんで、水漏れがあって。そのときに武蔵さんの対応が遅くなって、私の方が先に現場に行って。テナントさんからも怒られるし。「水浸しだけど、どうするんですか」って、かなり強い口調で言いました。そうしたら、多分たくさん仕事はあったんでしょうけど、竹島さんがすぐに飛んできて、スーツのまま雑巾掛けをしてくれたんです。驚きまました。問題が起きた時の誠意を感じました。そのあと、工事会社さんとの連携もうまくいくようにしていただいて、今でもこまめに報告・連絡・相談をしていただきます。管理会社さんは私にとっては自分の会社の社員のような存在です。問題が起こることもあるけれど、そのあと、どう改善していくか。武蔵さんは、いつもちゃんと返してくれます。

突発的なことが起こるビルとアパート経営。ずっと誰かに頼みたかった。

本業の酒屋とは別に、ビルとアパートの経営もやっています。地元の不動産屋に頼んではいたんですけど、なかなか迅速な対応とまではいかない。私は商売をやっているもんですから、グズグズが嫌いな性分。お客さんからクレームが来たら即、すっ飛んでいきます。ですから、ほとんど自分が即対応して、いろんな業者さんに頼んだりしていたので、誰かに任せられないかなと常々思っていました。ある時、大学時代からの盟友でもあり、武蔵さんの顧問でもある小倉くんに「武蔵で管理してあげるよ」と。タイミングバッチリ。即答で、お願いしました。

１０部屋のうち、５部屋空いていた。

小倉くんのはからいで、２つの物件を山口さんという方に任せることになりました。私が電話をすると、すぐ飛んで来てくれて。やさしい顔はしているけれど、動きは早い。信頼のおける営業マンという感じ。その山口さんの助言で、長年空いているアパートの５部屋をリフォームすることにしたんですね。リフォームが終わった途端に即満室！地元の不動産に頼んでもなかなか決まらなかったあの部屋が、あっという間に。いやぁ、もう、ありがたかった！去年の暮れには、外装までキレイにしまして。これも山口さんの提案。ご近所さんから「新築になっちゃいましたね」って褒められちゃいましたよ。職業柄、いろんな営業マンがお店に来ますけど、最初は店先で会話をするくらい。仲良くなってくると事務所に案内するんですが、山口さんは奥座敷。普通はだいたい事務所止まりなんですけど、彼は特別。ちなみに先ほども言ったようにビルも、持っているんですが、先月知り合いのスナックが入って、明後日は武蔵さんの紹介でベトナム料理屋さんが入ることになっています。今の時代、テナントが出て行っちゃうと、次がなかなか決まらないんだ。それがね、２店舗連続で！「また、入ったよ」と近所でウワサになるでしょうね。

武蔵は、徹底した管理をする新しい不動産の会社。

普通、不動産業っていうと土地の売買から始まって、家やマンションの売買というイメージがあったんですけどね、武蔵さんは管理に特化している。これって、ニーズがあると思いますね。私と似たような悩みを持ったアパートのオーナーが、全国にたくさんいると思うんですよね。これから日本は人口が減少していくわけですから、地域によってはアパートも余ってくるところも出てくるはず。ですから、この入居率、そして行き届いた管理は、素晴らしい！新しいタイプの企業ですよ。まだまだ若い会社だけど、不動産業界のトップになりうるんじゃないかなと、私は思っています。

祖父の土地、26歳の時からアパート経営を任されています。

昔は「大家でございます」みたいな感じで通用していたところもありました。しかし今は難しいです。変わりましたね。サービス業として徹していかないと、すぐに結果に反映します。わかりやすいように空室が増えていく。デザイン性といった面など、入居者さんの立場になって考えていかないと、厳しくなりました。

最初、武蔵さんに断られました。

賃貸管理に本格的に力を入れようと考え始めた10年ほど前に、実は一度、武蔵さんに断られています。ネットで武蔵さんのことを調べて。そのときに入居率95％ときっちりと数字を出されていて。私の知る限りでは、当時は武蔵さんだけだったと思います。どういうふうにそういう結果を出されているのか、と自分なりに調べてみると「なるほど合理的だな」と思いまして。それでお願いしようと連絡をしたのですが、私の地域の方の管理はまだやっていないと言われて。

入居率ですよ。

10年ほど経って、武蔵さんに頼める機会があり管理をお願いしました。新築ということもあって、すぐに埋まると思っていたのですが、最初は、入居がゆっくりでした。月に1つ2つと埋まっていく感じ。ちょっと不安でした。ところが、一旦入居してからは、空室が出ないんです。「入居から退去、リフォーム、そして入居」というシステムが武蔵さんの中できっちりとできている。だから入居が続いていくんですね。私も自分で考えて、アイディア出したりするのが好きなんですが、入る余地がありません。逆に言うとあんまり面白くないです（笑）。

ウソは、必ずバレますよ。

やっぱり家族なんですよ。家族にとっていいかどうか。それが一番です。だからこそ、失敗はできない。私も若いうちは騙された経験もありましたが、まず、人として信用できるかですよね。たとえば、営業の方が自分のことや会社のことを中心に話ているのか、こちらのことを考えているのか、だいたい分かります。それなのに「あなたのために」みたいなことを言われても、バレます。評判は、すぐに拡散しますからね。そういう時代です。武蔵さんは数字が物語っている。業績が毎年必ず伸びているということは、それだけ支持するお客さんが多いってことです。今日も山口（武蔵）さんから新しい物件のご紹介をいただいて、見にいってきたんです。今度は、管理だけでなく、購入も。武蔵さんが管理までしていただくとおっしゃるので、お任せしようかなぁと。違う会社さんのご紹介だったら買わなかったかもしれません。

武蔵さんを100％信用しているわけではない。最後は自分です。

さっき、騙されたって言いましたけど、なぜかっていうと、自分に知識がなかったからです。大切なのは知識だと思います。いくら武蔵さんが素晴らしくても、最後は自分で決断しなければいけない。そのときに判断できるものが自分の中にあるようにしておくことが大切だと思っています。武蔵さんを信用しているけれど、失敗したとしても武蔵さんではなく、自分に責任がある。そう言えるだけの知識が必要なんじゃないですかね。

平家のころからの土地です。

ご先祖様が平家の武士として戦っていたんです。倉庫には今も刀をはじめ色々なものがあります。ええ、まぁ、昔からいる土地で、賃貸経営をやらさせていただいているのですが、武蔵さんとのおつきあいは3年半ぐらいになります。新聞の広告を拝見いたしまして。やはり入居率97％に惚れまして。それで、私の長くおつきあいさせいただいている税理士の先生にその広告を持っていきまして。先生が武蔵さんのことをかなり詳しく調べていただいて。「武蔵さんなら大丈夫でしょう」という太鼓判を押していただき、お願いすることにしました。私は、本当に詳しいことはわからないので、こういうことは全部プロである税理士の先生に相談しているんです。

120戸。空室が2割強。税金を払うのも大変でした。

武蔵さんにお願いするまでは、地元の管理会社さんに頼んでいたんですが、一時期は20%以上も空室になってしまって、税金がまかなえないんです。本当に、夜も眠れない。管理会社さんに相談しても「今の時代、空室の2割、3割なんて当たり前ですよ」っと言われてしまって。それで、管理会社さんを思い切って変えようと。初めて武蔵さんが私の家にいらしたときは、当時の課長さんと山口さん（武蔵）がいらしてくれたんですが、もう、山口さんの顔を見てもわかるとおり、人間的にとっても素敵で、いろいろとお話を聞いていただき、それじゃ、ということで、4棟すべてをお任せしました。

同じ物件なのに、入居率がこうも変わる。

武蔵さんの入居率97%というのは、こういうことなんだ！と、とても実感しております。同じ物件なのに、こんなにも入居者さんが入ってくれるのかと。それに、マンション経営というのは、ゴミの問題とか、駐車場の問題とか、修繕のこととか、山ほど問題がでてくるんです。それも全部、山口さんに解決していただいています。すぐにお電話して、山口さんがすぐに対応してくださる。毎月の細かい報告もしてくださいますし。その書類を私の税理士の先生がみてくれてまして「しっかりした書類です」と確認していただいています。

武蔵さんには息子の面倒も、みていただきます。

このあいだ、武蔵さんが主催されているオーナーズクラブという、武蔵さんのオーナーさんが集まる会に出席させていただいたのですが、その時にせがれも連れていきました。武蔵さんの方々にお会いして、社長さんをはじめ、みなさんがどんな方かということも勉強させたいと思いまして。やっぱり、安心して引きつがせるには、せがれも納得して、そして山口さんをはじめとした武蔵さんの方々にも息子の面倒をみていただかないと、という思いからです。

ノルマのない経営が素晴らしいです。

オーナーズクラブで、初めて大谷社長とお話しさせていただいたのですが、ふつう社長さんというと、威張っているようなイメージだったのですが、謙虚で、皆さんに気を遣われていて、びっくりしました。それに経営方針も立派だと思います。たいていは、どこの会社もグラフのようなものを作って稼げみたいなことをしますが、特に不動産業界は多いと思います。でも、武蔵さんはノルマを一切かけないと。従業員の方たちを信用されている。そういう企業だからこそ、いい方がたくさん集まってくるんだと思いました。大谷社長にも「山口さんのおかげで生活できております。これからは息子もよろしくお願いいたします」とお話しさせていただきました。