区分所有とはアパートやマンションの一棟または数室を所有すること、一棟所有は文字通りアパートやマンション一棟を丸ごと所有することをいいます。不動産投資をする際は、どちらのメリットが大きいのでしょうか？ 区分所有と一棟経営、それぞれのメリット・デメリットを検証してみます。
一棟経営のメリット、デメリット
まずは一棟経営のメリットとデメリットから見てみましょう。
メリット
一棟経営のメリットは、空室リスクが小さく収入が安定しやすい点です。空室が出た場合、10戸のアパートの一棟経営なら空室による損失は10％で済みますが、1室の区分所有で空室なら100％の損失です。 建物規模や賃料設定にもよりますが、一棟経営なら空室があっても表面利回り（グロス）で利益を出すことは可能です。このロット（規模）の大きさが一棟経営の強みです。また、一棟経営はオーナー権限が大きく、修繕やリフォームを自由に行えます。敷地内にスペースを作るなど、物件に付加価値をつけることも自己裁量でできます。
一棟経営は事業として認められるので高額融資を引き出しやすく、税制上の優遇を受けられるなど資金面で有利な点が多くあります。不動産投資での資産形成という面では、一棟経営の方が圧倒的に優れているといえます。
資産形成（ポートフォリオ）の構築方法を詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
デメリット
一棟丸ごと購入するので、資金的には高額になります。区分所有では南東角部屋といった人気の部屋だけ選ぶなど、場所を分散して物件を所有することができますが、一棟買いの場合はそれができません。修繕や改修が発生した場合の金額負担が大きく、地震や火事など災害に遇った時の損害が大きいのも弱点です。
区分所有ならではのメリット、デメリット
次に、区分所有のメリット、デメリットです。
メリット
区分所有のわかりやすいメリットは、金額が少なく気軽に投資できるという点です。一棟のアパート・マンションとなれば億規模の投資になりますが、中古マンションの1室買いなら数百万という物件もあり、自己資金の少ない人でも不動産投資を始めることができます。 物件を売却する場合も、高額な一棟売りに比べれば販売しやすいという面もあります。区分所有は共益部分の修繕や大規模改修の場合も金額負担が小さく、災害時のリスクも少なくて済みます。
デメリット
区分所有の最大のデメリットは、空室になると収益がゼロになることです。室内のリフォームはできますが、共益部分や設備に関しては独断で管理や修繕が決められません。一括所有のオーナーと違い、配管や設備など建物の状態を詳しく把握しにくく、管理が悪い物件を所有すると、資産価値がどんどん低下して担保評価が低くなります。
区分所有での不動産投資の効果を上げるには？
区分所有は「不動産賃貸事業」というよりも、「金融商品」に近い性質を持ちます。経営的な側面が小さく、気軽な投資をしたい人に適しているといえるでしょう。 区分所有でも不動産投資の効果を上げて資産形成をしたい場合、「バルク買い」を狙う方法があります。「バルク買い」とは、分譲（区分所有）マンション内の部屋を複数戸まとめて購入する買い方です。複数戸所有でロット（規模）が確保でき、収益も大きくなります。一定割合を確保すればマンション内での発言力も強く、大規模修繕でも運営方針を決めやすくなります。それはある意味、一棟ものを所有するに等しい状態を持てるということです。 区分所有物件を購入する際、見るべきポイントとして重要なのは、建物管理（および管理会社）の状況です。「分譲マンションは管理を買え」と言われるほど管理は物件価値を左右します。
財産形成には区分所有より一棟経営の方が向いているといえますが、区分所有での不動産投資にもメリットはあります。投資目的に応じて、適した所有方法を選んでください。
