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不動産投資におけるポートフォリオの構築方法
2018年2月15日

不動産投資におけるポートフォリオの構築方法

不動産投資におけるリスク管理のための有効な手段の一つとして、ポートフォリオの構築があります。リスクを分散する最適なバランスとはどのようなものなのか、ポートフォリオ構築の基本的な考え方についてまとめます。

ポートフォリオの必要性

投資用語としてのポートフォリオとは、投資家が保有している複数の投資商品の組み合わせとその一覧のことです。 そのベースには、投資においては現金、預金、株式、債券、不動産など、異なる投資商品をバランス良く持つことでリスクを分散すべきだという考え方があります。

 

このポートフォリオを見れば、その投資家がどのような投資商品をどんなバランスで保有しているのか、どのようにリスクヘッジをしているのかを読み取ることができます。

不動産投資で大切なこと

金融商品は何割かを預金、何割かを株にというようにバランスを考えて資産を持つのが一般的です。株のみに限った場合でも、通常はA社に3割、B社に3割、C社に4割といった具合に分散投資をするものです。 このような投資の対象を分散することによるリスク管理の考え方は、不動産投資においても重要です。 1棟だけアパートを持つというのは、いわばA社の株だけを持っているようなものです。ましてや不動産の場合は借入をして物件を取得するので、バランスを考えたリスク分散、つまりポートフォリオの構築が不可欠になってくるのです。

 

不動産で複数の物件を取得することは借入金額が増えることになり、リスクが増大するのではないかと考える方もいるでしょう。 しかし、利回りの高い物件を取得するという前提があれば、実際には収益物件の数が増えるほどリスクは軽減されていきます。 なぜなら、災害や事件、老朽化、周辺環境の変化などで家賃収入が落ち込んだり絶たれたりした場合、他の物件のキャッシュフローがあれば問題のあった物件での損失に充当できるからです。

ポートフォリオの構築方法

では、不動産ポートフォリオはどのように構築すれば良いのでしょうか。軸となるのは築年数、エリア、物件種類の主に3つです。

築年数

築年数による分散は、修繕のリスク対策に有効です。所有している物件がすべて古いアパートだと、突発的な修繕が必要な事態が重なって発生したときに、一気に巨額の修繕費が必要になることがあります。古い物件は高い利回りを期待できるのがメリットですが、修繕リスクを考慮すれば新しい物件と併せて所有するのが賢明です。

エリア

エリアによる分散は、地震などの災害や、そのエリアが依存する大規模工場や大学などの大型施設の撤退・移転のリスクに備えるものです。一方でエリアに関しては、リスクの少ない本当に良いエリアであれば集中投資するという考え方もあります。周辺環境を見きわめた上でケースバイケースの対応が求められます。

物件種類

物件種類による分散とはアパートやマンションなどの居住系だけでなく、事務所や店舗などの事業用物件も併せて持つような方法のことです。ただし、安定的な収益源として期待できるのは居住系のほうなので、通常は事業用物件を持つ方が居住系物件を組み合わせるケースが多いでしょう。

分散投資をする際の物件の選び方

リスク分散が重要とは言っても、不動産投資で最初から複数の物件を持つのは簡単なことではありません。 特に手持ちの現金が少ないなど所有している金融資産に不安がある方の場合などは、不動産投資をした結果、キャッシュフローが得られないことが一番のリスクとなります。

 

ポートフォリオ構築の考え方は、基本的にまず1棟の収益物件を取得して軌道に乗せ、次にその物件が抱える潜在的なリスクを補う2棟目、さらに3棟目を取得していくというものです。 こうした前提で最初の物件として選ぶなら、購入価格が安く固定資産税も抑えられる木造物件を探すことをお勧めします。

 

築後23年を過ぎていれば減価償却が早く、節税効果も高くなります。また、修繕費が安くリフォームやメンテナンスがしやすい点も初めての投資に向いているでしょう

 

不動産投資ポートフォリオの構築は、最初の不動産投資を成功させた後のシナリオをどう描くかということでもあります。全体を俯瞰しながらバランスをとることでリスク管理に努め、不動産投資事業を推進していきましょう。 資産形成(ポートフォリオ)のご提案からする武蔵コーポレーションのサポート体制についてはこちらをご確認ください。

 

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