初めに

いきなりですが、不動産投資をお考えのあなたどのような収益不動産をお探しですか？

おそらく、多くの方が以上のような条件を望まれるのではないでしょうか。なぜなら、当社にご相談にこられるお客様の多くがこのような条件を望んでいらっしゃるからです。

確かに上記の条件の物件であれば、自己資金がほとんどかからないうえに、毎月のキャッシュフローが何十万円になって、非常に魅力的であります。しかし、いくらインターネットの不動産投資サイトをみてもそんな収益不動産今どきどこにもありません。不動産、それも今流行の投資用不動産（もしくは収益不動産とも言います）でいい物件がネットに出ているという確率は少ないのが事実ですから。

さて、申し遅れましたが、武蔵コーポレーションの代表をしております大谷義武（おおやよしたけ）と申します。ここ数年、不動産投資が大きな脚光を浴びて一種のブームのような状況になっています。一般の方が投資用不動産を買い始めたため、投資用不動産に関しては、数年前から比べ値段がかなり上がってきており、いわゆる「良い物件」が少なくなってきているのが事実です。

当社におけるお取引の考え方

当社においては、
オーナー様を
「事業パートナー」ととらえています。

このように定義する理由は、当社と、物件のご購入、または賃貸管理をお任せいただくオーナー様は、入居者様から家賃としていただく収入を分け合う関係であるからです。

当社がオーナー様に対して物件の販売、賃貸管理のサービスを提供させていただきオーナー様の利益を最大化するためには、「住まいで人を笑顔に」というミッションをオーナー様と共に実現する必要があります。

事業パートナーとして入居者様に快適な住環境を提供させていただくことを目的にお取引をさせていただいていますので、我々の理念にご理解いただける方、ご賛同いただける方にのみ、事業パートナーとなっていただければと思います。

当社としては、ご縁をいただきました事業パートナーの皆様には、長いお付き合いになりますので、お取引いただきましたことに少しでも満足していただけるよう全力を尽くす所存です。

特徴大前提

「住まいで人を笑顔に」

オーナー様にとって
入居者様はお客様です。
武蔵コーポレーションは、
オーナー様へ
「収益不動産を通じた資産運用のサポート」を提供しています。
オーナー様の物件の
資産価値を維持向上させ、
オーナー様の利益を
最大化するためには、
私たちが管理する賃貸住宅にお住まいの入居者様の住環境を
よりよくしていく必要があります。

当社は現在、35,000戸を超えるアパート・マンションを管理しています。
そして、そこに住まわれている入居者様は50,000名様にものぼります。

賃貸住宅に住んでいると、様々なトラブルが発生します。近隣トラブル、騒音や漏水、エレベーターの故障…。
これらが頻繁に起こっていては、入居者様の快適な住環境を阻害してしまいます。

オーナー様の利益を最大化するためには、入居者様に「家賃以上の住みごこち」で、安心して長く快適に住んでいただく必要があります。

物件現場を確認して適切な予防工事を実施し、トラブルを未然に防ぐ。
入居者様の生活が脅かされるようなお部屋の不具合が起きたら、必ず社員が現場に急行する。

このように快適な住環境を提供してはじめて、オーナー様は入居者様から家賃をいただけていると考えています。
そしてその家賃収入をもとに、オーナー様の物件の資産価値が決まります。

物件を所有し運用するオーナー様の資産を維持向上させること、さらにはオーナー様の利益最大化を実現するためには、入居者様の住環境を第一に考えること、それが、オーナー様の人生の安心につながると確信しています。

この「住まいで人を笑顔に」という当社の理念に共感いただけた方と、お取引をしたいと思っています。
ここまでお読みになり、当社からの物件購入を検討されたいという方は、ぜひ次へ読み進めてみてください。

特徴その1

武蔵コーポレーションは、富裕層の方々を対象に
資産運用のお手伝いをしています。

まず、当社の対象は富裕層の方々になります。目安としては、年収2,000万円以上、もしくは、金融資産3,000万円以上の方々です。会社経営者、開業医、勤務医、弁護士、会計士、高所得の会社員の方といったいわゆる高所得の富裕層を対象にお仕事をさせていただいております。収益不動産という高額の商品を購入するというのが前提になるためです。

不動産会社ですと、単純に物件を売って終わりと考えるところがほとんどですが、当社の役割は、収益不動産を活用して資産形成（資産を作っていく）及び資産保全（資産を守っていく）のお手伝いをすることにあります。

「資産形成及び資産保全のパートナー」として
資産形成、資産保全を通じて、将来どのような姿を目指すのか、何のために不動産投資をするのかをお伺いさせていただき、その目標、目的のために

• どのような物件からいくらくらい取得していけばいいのか

• 減価償却をどのように取ればよいのか

• どの金融機関を利用すればいいのか

• 個人で取得するのか、経営している事業会社、もしくは資産管理法人で取得するのか

• どの物件をどのタイミングで売却すればよいのか

など、あなたの資産形成及び資産保全の目的に合わせてご提案していきます。

特徴その2

武蔵コーポレーションは、収益不動産の資産運用に特化した会社です。

不動産会社と一口にいっても、いろいろな種類があります。大手のデベロッパー（街づくりなどの開発をする会社）、賃貸専門の会社、ワンルームマンションを専門に扱う会社、土地の地上げを専門に行う会社、何でも扱う会社など挙げればきりがありません。規模も社員が2,000人以上いて2兆円の売り上げを誇る会社からそれこそ1人でやっていて数十万円の売上の会社まで、まちまちです。以前は、ファミリーレストランのように賃貸も売買も何でもやりますよ、という不動産屋さんが多かったのですが、これからの時代は特に何を専門に扱うかというのが重要になってきているというのが事実としてあります。

高度な知識・経験が問われる時代です。飲食店も同様です。おいしいお寿司を食べようと思ったらファミリーレストランには行かないでお寿司屋さんに行くのと同じように。

その中で、当社は収益用の不動産を専門に扱っております。
収益不動産は、税金面、資金調達面など多くの専門知識を要求される分野です。
それに加え賃貸管理、将来の売却（出口戦略）、リフォーム工事など、資産運用のサポートを一気通貫して行う体制を整えてあります。

当社は創業以来20年にわたり、4,000棟以上を超える売買・仲介、さらには35,000戸を超える賃貸管理の実績がありますので、それに基づく専門知識が蓄積されております。

※賃貸管理は武蔵コミュニティー株式会社が行います。

特徴その3

武蔵コーポレーションは、首都圏エリアの収益不動産に特化している会社です。

インターネットの発達した今日、レインズやアットホームの情報を見れば、関東の不動産会社でも、北海道や沖縄の物件情報を得ることが可能になっております。当社が札幌の物件を紹介することも可能ではあります。ですが、当社では営業エリアを関東エリアに特化しています。その理由は以下のとおりです。

特徴その4

武蔵コーポレーションは、販売ノルマ、インセンティブのない会社です。

当社は株式上場をしておりません。三方よしの理念を大切にするために上場しませんでしたし、その理念を守るために今後も上場する予定はありません。
上場していないので、株主から要求される「数字」がありません。そのため、当社では、営業の社員に対してノルマも課していませんし、またインセンティブもありません。「最低いくら売れ、売上げの何％が歩合給」ということが当社ではありません。

私は、一般の不動産会社のように販売ノルマを課し、インセンティブで働かせるような会社では、お客様から安心して命の次に大切な資産をお任せいただくことはできないと考えています。「騙してでも売ってやろう」「無理してでも買わせよう」ということになってしまうからです。

社員が理念を大切にし、高い規範意識を持って、本当にお客様のためになる提案だけをしながら働くことのできる会社でありたいと思っています。お陰様で社員の離職率は5％未満となっています。

特徴その5

武蔵コーポレーションは、減価償却ならびに不動産の評価減を用いた節税（所得税、相続税）のスキームをご提案いたします。

当社は先述の通り高所得の富裕層の方々（年収2,000万円以上の方々 金融資産3,000万円以上の方々）を対象に資産形成のお手伝いをしております。まず高所得の方の資産形成に有効なのが、減価償却を利用した節税スキームです。これはフローの節税です。次に、ストックの節税です。これは不動産の時価と相続税評価のギャップを利用する方式で相続税の節税になります。

• 収益不動産による赤字と本業の黒字を損益通算することで利益を最大化できます

• 収益不動産の赤字は個人の所得とも損益通算できるという特徴を持ちます

• 当社はこの収益不動産を用いたタックスマネジメントを得意としております

• 収益不動産を効果的に活用することで資産を守ることが可能となります

• 更に当社の提携する税務の専門家をご紹介させていただくことも可能です

当社では、このスキームを実現するために節税効果の高い中古物件（一部新築物件）を取り扱っております。入居率や建物状況に問題のある物件を自社でいったん取得し、一定期間管理しながら不具合を修正した後、当社独自に建物保証や滞納保証を行うブランド、「認定収益物件ReBreath」としてお客様に販売しております。

減価償却を利用した節税スキームについてはこちらもご覧ください

ポイントは「いかに良い物件を仕入れて、お客様に提供できるか」という事につきます。当社では独自の仕入れルートを構築し、多くの不動産会社様より自動的に物件が集まる仕組みとなっています。実際に、中古一棟ものアパート、マンションの累計買取棟数、再生（販売）棟数において全国No.1※を獲得しております。

※株式会社東京商工リサーチ調べ

最も多く買い取る会社であるからこそ、最も良い物件情報が当社に集まってきます。良質な仕入れ物件を再生させ、保証までつけて販売することで、お客様に安心して節税していただけています。

特徴その6

武蔵コーポレーションは、中古物件だけでなく新築物件も紹介いたします。

当社では、節税目的の方向け以外にも、資産形成目的の方向けの新築物件「MQuarto（エムクォート）」を紹介しております。
賃貸需要に合わせてプロデュースした高利回り新築アパートです。

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長期的な資産形成がしたいという方に、中古と新築を掛け合わせて、利益を最大化しながら節税も実現するという両方を組み合わせた「新築×中古のハイブリッド投資」もご提案しております。

特徴その7

武蔵コーポレーションは、物件のご紹介とあわせて資金調達のお手伝い（ファイナンスアレンジ）もいたします。

不動産は何千万円、何億円とする高額商品です。現金で購入する方はまれで、ほとんどの方が銀行からの借り入れを利用されます。当社は、過去の取引実績により、複数（現在は10金融機関）の金融機関と提携関係を持っております。ご購入される方の資金調達（ファイナンスアレンジ）を得意分野としております。当社取り扱いのほぼ100％の資金調達をアレンジしております。

そして、真剣にご購入をお考えの方は、まず資金調達を先に行う、つまり物件を探す前に自分でどのくらいの借り入れが可能なのかということを理解したうえで、物件を探すことをお勧めしております。1億円が上限借り入れの方が、2億円の物件をいくら一生懸命探しても無駄ですから。

しかし、金融機関といっても一般の方にはなかなかなじみのないところです。お仕事がある方であれば、昼間ご自身で金融機関に行くのも大変です。

当社では、物件とファイナンスをセットにして提供しますので、ご自身で平日の昼間に金融機関に通う必要はありません。そして、可能な限りご要望に沿った形の資金調達を行うように調整いたします。

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特徴その8

武蔵コーポレーションは、あなたに合った物件を個別にご紹介・ご提案いたします。

上記のとおり、当社はレインズなどに流れている一般の流通物件を扱わないため、毎日何件も物件が出てくるというわけではありません。それこそ月に20～30件のレベルです。

毎日物件をFAXする、それも自分で見もしないで、というスタイルをとっていません。

当社の紹介方法は以下の3つです。

どの方法が一番いいということはありませんが、事前に打ち合わせさせていただき、ご要望など伺っていて、あなたの状況（目的、ご家族状況、年収、金融資産、ご所有不動産等）に合った物件を個別に紹介させていただいております。

そして、あなたの不動産におけるポートフォリオを構築していく必要があります。これは、一朝一夕でできるものではありません。数年～数十年先を見据えて、何棟くらいまで増やすのか。そしてそのためにはどのような戦略を立てていくのか。

いずれにしても、不動産を所有するということは、お一人お一人の事情に合わせた個別性の強いことなのです。

そのためには、物件を紹介する前に、まずお打ち合わせをさせていただくことでスムーズなご紹介ができると考えております。

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特徴その9

武蔵コーポレーションは、独自のシミュレーションソフトを用いて購入から出口戦略までを含めた正確な投資予測をご提示しています。

当社が開発した「武蔵シミュレーション」により、保有期間中の収支のみならず出口における収益不動産の売却価格も算出し、正確な投資予測をご提示いたします。

これは、当社の4,000棟以上に渡る取引実績から導き出されています。特に35,000戸を超える管理実績から空室率、賃料推移を正確に予測し、物件収支を把握することが可能となりました。これによって、この収益不動産を取得することで何年間にいくらの利益が確保できるのかが一目了然となります。

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特徴その10

武蔵コーポレーションは、収益不動産の販売だけではなく、その後の賃貸管理、さらには出口戦略（売却）も含めワンストップで不動産投資をサポートしています。

多くの不動産売買・仲介の会社がもっている傾向としては、とりあえず売ろうと、売ってしまえば終わりだという事です。

なぜなら、われわれ資産運用会社（不動産会社）は売買が成立した時点で仲介手数料（売買であれば売却利益）をいただきます。この時点で利益が確定するのです。それは、当社も一緒です。

しかし、物件を購入するあなたにとっては売買の時点（購入の時点）はスタートに過ぎません。それも、数十年という長期に渡る事業のスタートなのです。

そして、収益不動産による資産運用が成功するかどうかは長期に渡ってどれだけの収益を上げられるかという点にかかっています。つまり、購入後どれだけの入居率を維持できるかということが非常に重要なのです。

そのため当社は、投資家のあなたと同じ方向を向いてその投資の成功のお手伝いをしたいと考えており、販売後の賃貸管理業務も行っています。やはり、購入してよかったと思ってもらいたいですし。

そして、お客様が良かったと思えるのは、自分の物件が満室で運営できる状況においてです。買った物件が空室だらけでは、きっと後悔するでしょう。更には、将来売却（出口戦略）した時に利益が確定した時でしょう。

お客様に喜んでいただければ、また武蔵コーポレーションで購入しようと思っていただけます。そうすれば、当社にとっても売上が上がるということになり、まさに「三方よし」の関係が築けます。当社は、販売後の物件の満室稼動に貢献できるよう、アパマン業界では珍しい幅広い入居者募集方式である「プロパティマネジメント型(管理専業型)」の管理システムを構築し、98%以上の高入居率の維持しております。

さらには、一定期間保有後の出口戦略（売却）のお手伝いをさせていただいております。不動産投資は売却をして利益が確定します。より良いタイミングで物件の売却をすることは、利益を最大化するという観点に立ち、必須のことになります。

当社が売却を仲介する際、買主様は当社独自の好条件の提携融資を利用できるため、スムーズに売却することができます。また、当社が買取をさせていただくケースも近年は増えております。なお、築年数が古い物件でも安心して出口を迎えられるよう、仕入れ段階において再生（リノベーション工事）に繰り返し耐えうる物件を厳選しています。

ワンストップでのサービス提供

※賃貸管理は武蔵コミュニティー株式会社が行います。

特徴その11

武蔵コーポレーションは、建築、リフォーム工事部門を内製化しています。

個人向け収益不動産の業界では多くの会社が、建築、リフォーム工事部門が関わる業務を完全外注で行っています。そのため、

• 建物の不具合を事前に見抜けない

• 不具合が分かってもすぐに直せない

• 外注のため、工事に余分な費用が掛かる

という状況にあり、多くのオーナー様が不利益を被っています。武蔵コーポレーションでは自社グループに武蔵コンストラクションという建築会社をもち、建設業の免許を取得し、さらに一級建築士事務所も抱えております。
自社グループで一級建築士、施工管理技士を始めとする建築、リフォーム工事の専門家、さらには職人までを在籍させており、取引物件の建物リスクを確認したり、リフォーム工事の確認を行ったりなど、迅速かつ安全な収益不動産の取引及び運営に貢献しています。

「リフォーム工事のことが分かる収益不動産の会社」はマーケットにはほとんどいません。しかし収益不動産の取引や運営をする以上、建築、リフォーム工事に関するサービスは内製化し、手厚くお客様にご提供すべきだと考えて実施しております。

特徴その12

武蔵コーポレーションは、オーナー間の情報共有組織「武蔵コーポレーションオーナーズクラブ」を運営しています。

特徴10でご説明した賃貸管理以外にも、ご購入いただいたお客様のサポートを積極的に行っております。その代表的なものが、『武蔵コーポレーションオーナーズクラブ』という当社で物件をご購入されたオーナー様同士のコミュニティです。

このような購入者間のコミュニティを運営しているのは、この不動産業界においても当社だけであると自負しています。

なぜ、他社ではこのようなコミュニティを持たない（持てない）のか？それは、このようなコミュニティは不動産会社にとって大きなリスクになるからです。変な収益不動産を売ってしまえば、購入者間にて悪い情報が共有されてしまいます（もちろん、逆の場合は良い情報も共有されます）。

それでも、あえてこのような会を運営しているのは、悪い物件は売らないようにする自信があること。そして、何よりこのようなコミュニティがオーナー様にとって有益であると信じているからです。

そして、メーリングリスト、何気ない飲み会などこの交流を通じて、賃貸経営に必要な情報を交換していただいております。賃貸経営は知識、ノウハウを知っているかどうかで大きく変わってきてしまいます。そして何よりも、同じオーナーとしての悩みや楽しみを共有できる仲間ができるということで好評をいただいております。

最後に

以上、長々と最後まで「当社の特徴」をお読みいただきましてまことにありがとうございます。当社は、真剣に収益不動産による資産運用（不動産投資）をお考えの方を、真剣にお手伝いしたいと思っております。お客様に質の高いサービスを提供するため、人材にも力を入れております。当社の社員の人数に限りがありますので、すべての方に対応できるわけではないという事情もあります。そのため、以下の方につきましては、お問合せをご遠慮いただいております。

• 当社（不動産会社）と事業パートナーという認識を持てない方

• 入居者様のことを考えず自分（オーナー）だけが儲かればいいと考えている方

• 全国どこでもいいから利回りの高い物件をお探しの方

• とにかく物件資料だけ集めればいいや、とお考えの方

• 何か有益な情報だけを取ろうと考えている方

上記を目的とされている方は、こちらにて失礼いたします。