不動産を購入する際、築古物件は避けるという傾向が見られます。ですが実は、築古物件は節税メリットが大きいことをご存知でしょうか？
ポイントは「減価償却費」。利益を得やすい木造アパートの減価償却費について説明します。
減価償却の仕組みについて
建物、機械、車両運搬具などの資産は時の経過によって価値が減っていきます。このような資産を「減価償却資産」といいます。
減価償却資産は、法定耐用年数によって償却期間が決められています。減価償却資産の購入にかかった費用は一度に計上されるのではなく、耐用期間で分割して計上します。
仮に1000万円で購入した資産の償却期間が10年であれば、100万円の減価償却費を10年間計上することになります。
RC造（鉄筋造）と木造の建築物を比較すると、RC造の法定耐用年数は47年、木造は22年です。中古物件を購入して建物がすでに耐用年数を超過している場合、取得から最短なら4年間（木造の場合）で全額減価償却となります。
木造アパートがRC造より減価償却費を大きくとれる理由
上述のとおり、木造アパートはRC造よりも法定耐用年数が少なく、償却期間が短期です。償却期間が短いということは、1年度に計上する金額が大きいということになります。
たとえば、建物価格5000万円（土地価格5000万円）、築23年の中古アパートを購入したとしましょう。法定耐用年数を超えているので、最短4年間での償却になります。そうすると、
50,000,000÷4＝12,500,000
で、年間1250万円もの減価償却費を計上できます。会計上赤字になり、利益を大きく圧縮することができます。
RC造のアパートを購入した場合は、同じ築23年の物件でも残存耐用年数が28年あるので、計上できる原価償却費は年間178万円になります。
ここから税引後のキャッシュフローを見てみると、木造の625万円に比べて、RC造ではわずか39万円となります。税引後のキャッシュフローが多く取れるので投資回収が早まり、損益分岐点が大きく下がります。
中古物件だとよりコントロールができる
新築物件よりも中古物件の方が減価償却の面で良いとされる理由の1つに、中古の方が償却期間をコントロールしやすいという点があげられます。新築は構造で耐用年数が決まってしまいますが、中古物件の耐用年数は見積法で決めるのが原則です。そして見積法の適用が困難な場合は簡便法を使うことができるので、簡便法で算定して耐用年数を短縮することができます。
減価償却による効果的な節税のポイント
短期で多額の経費を計上し不動産所得が赤字になれば、事業所得や給与所得等と損益を通算することにより節税が可能になります。減価償却による節税効果を出すためには「物件金額は大きく、償却期間は短く」するのが鉄則です。
ただし、中古物件には建物リスクがあるのも事実です。不具合の大きい物件を買うと莫大な出費になることも。中古物件を購入する際は信頼できる専門家を入れて、状況調査（建物デューデリジェンス）を行うことが必要だと言えるでしょう。
木造アパートの減価償却費は、RC造と比べて短いため、節税の効果が得やすいメリットがあります。不動産投資をする際には、上記の内容を参考に木造アパートも選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。
