不動産の有効活用

サブリース契約で安定収入を確保し、長期保有に向けた計画も明確に

築20年以上の木造アパートで、かつては満室だったが、ここ1年で空室が目立つように。リフォームや募集活動を行ってはいたものの、入居が決まらない部屋が増えており、家賃収入が減少。「維持費ばかりかかって収益が出ない」「かといって今すぐ売却する決断もつかない」と、運用に対するストレスを感じておられました。
当社では、オーナー様が最も不安を感じていた「空室による収入の不安定さ」に対して、物件を一括で借り上げるサブリース方式をご提案しました。これにより、空室が発生しても毎月一定額の賃料が保証され、キャッシュフローが安定。運営のストレスから解放されました。
さらに、「物件は売却ではなく長期保有したい」というご意向を踏まえ、今後10年間の収支計画を策定。突発的な修繕費用も見込んだうえで、資産価値を維持するための大規模修繕計画もご提案し、将来の見通しを立てやすくしました。

分譲マンションをサブリースで賃貸運用し、安定収入と相続対策を両立

B様のご相談は、高齢のお父様が介護施設へ入居されることとなり、23区外にある分譲マンションが空き家になるというもの。売却も検討されていましたが、「今すぐ売るべきか迷っている」「将来の相続を見据えた最適な選択肢が知りたい」とのご要望がありました。そこで当社では、今すぐの売却は相続税の負担が大きくなる可能性があることを踏まえ、賃貸用不動産として相続する方針をご提案しました。該当物件は立地や広さなどから一定の賃貸需要が見込めるため、必要なリフォームを実施し、サブリース方式で安定運用を開始。これにより、空室リスクを抑えつつ、毎月15万円の賃料収入を得ることができています。
また、賃貸中の不動産は相続税評価額を圧縮できるため、節税にもつながるメリットがあり、今後お父様の相続が発生した際には、息子のA様が保有を続けるか売却するかを柔軟に判断できる体制を整えました。さらに、お父様が多額の現預金を保有されていたことから、相続税対策として新たな収益不動産の購入もあわせてご提案しました。

戸建てを賃貸向けにリフォームし、サブリースで安定収入を確保

C様のご実家は、数年前までご両親が住まわれていた戸建て住宅。相続後は空き家のままとなっており、「このまま放置すれば建物が傷んでしまい、売ることも貸すこともできなくなるのでは」と心配されていました。また、近所迷惑や防犯面の不安も感じており、活用したい気持ちはありながらも「売却か賃貸か」の判断がつかず、動けない状態が続いていました。
そこで当社では、まず現地調査を実施。構造的にはしっかりしており、築年数の割に内外装の劣化も少なかったことから、戸建て賃貸としての活用をご提案しました。駅からバス便がよく、ファミリー層からの需要が安定している地域であることも、賃貸運用の後押しとなりました。
ターゲットを「子どもを持つ家庭」と明確に設定し、水回りの刷新や和室の洋室化、対面キッチンへの改修など、使い勝手と清潔感を重視したリフォームを実施。こうした改修により、物件の魅力が高まりました。

築古アパートを売却し、都心の資産性の高いRCマンションへ買い替え

築20年以上経過した木造アパートで空室が増加していたオーナー様から、「このまま老朽化したアパートを子どもに相続させるのが本当に良いのか」というご相談をいただきました。相続を前提とするならば、将来的にも資産価値が維持しやすい物件への組み換えが望ましいと当社は判断しました。
そこで当社では、郊外の築古アパートを売却し、都心に近いRC造マンションへ買い替えるプランをご提案。築古木造アパートは一般に売却が難しいケースもありますが、当社は所得税の節税目的で築古アパートを購入される投資家層を多く抱えており、そのネットワークを活かして、当社による直接買取（または仲介）を通じたスムーズな売却を実現しました。

賃貸併用アパートに建て替え、親の住居と安定収入を同時に確保

親が長年暮らしてきた戸建て住宅が老朽化してきており、耐震性やバリアフリー対応にも不安を感じているとのご相談でした。また、家屋に対して土地がかなり広く、有効活用できていない状態でもありました。
そこで、築古の戸建てを取り壊し、1階を親世帯の住居、2階を賃貸住戸とする「賃貸併用アパート」へと建て替えることをご提案。高齢な親が安心して暮らせる住居を確保しつつ、賃貸収入も得られることになります。
今回は相続人の資産管理法人で借入をして建物を建てることをご提案。土地は貸地として相続税評価額を圧縮でき、相続対策として非常に有効な活用案となりました。また、家賃収入は資産管理法人に入るため、高所得の相続人の所得税負担を抑えることにも成功しました。