「建築」×「賃貸管理」のかけあわせ
収益物件の工事で重要になってくることは、費用対効果の高さです。入居者様に選ばれる為には、どこにお金をかけるべきかのノウハウが大切になってきます。
残念ながら、不動産投資の特性を全く理解していない工事業者もいます。自社の粗利益を確保する為に、必要ない工事ばかりを提案してしまうのです。その部屋の賃料に対しての期待値を超えれば、入居者様に選ばれます。
そもそも工事業者は、その部屋の賃料を把握していないケースがほとんどです。
工事業者に任せっきりでは、賃料に対する期待値を大幅に超えたオーバースペックな工事を実施してしまったり、期待値を下回り入居がいつになっても決まらないというような状況に陥りやすくなります。
工事費用を抑えた費用対効果の高い工事とは、期待値をぎりぎり超えた水準までの、最低限工事であると考えています。
このような費用対効果の高い工事提案は「建築」×「賃貸管理」のかけあわせからなるものです。ただ安くリフォームをするだけといった工事業者は、このような考えを持っていないところが多いです。
「建築」の知識に長け、本気で「賃貸管理」をしている会社からの工事提案は非常に費用対効果が高いといえます。提案力こそが、工事費用を抑える大きなポイントです。
床材の選定について
工事費用を抑える方法の一つとして、適切な床材の選定が考えられます。共同住宅に使用される床材は、主にフローリング・塩ビタイル・クッションフロアなどがあります。当社では、費用対効果の高さを勘案し、塩ビタイルをおすすめしています。塩ビタイルは一般的にはフロアタイルとも呼ばれています。
塩ビタイルはフローリングと比較し、価格が安価です。そして、クッションフロアと比較し、耐久性が高いです。安価かつ耐久性が高いことは、不動産投資という観点から見て、大きなメリットになります。デメリットは、クッション性がないことや防音性が低いことがあげられます。入居希望者が、このようなことを理由に入居を見送るというケースは、ほとんど無いといってよいでしょう。
当社では、塩ビタイルには、デメリット以上に大きなメリットがあると考え、積極的に提案をしています。
原状回復工事費用を抑える為に、クッションフロアを使用している部屋が多く見受けられます。塩ビタイルとクッションフロアの単価差は㎡あたり￥1,400程度です。20㎡のワンルームで、差額は￥20,000程度です。
この￥20,000分の先行投資が非常に効果的です。クッションフロアの厚みは約1.8mmなのに対し、フロアタイルの厚みは約2.5mmあります。クッションフロアは家具の跡が残りやすく、使い方次第では、5年ももたないケースがあります。塩ビタイルは厚く硬い為、10年以上使用できる可能性が非常に高いです。
また、塩ビタイルはピース形状の為、大きな衝撃により傷がついた場合は、その部分のみの貼り替えが可能です。クッションフロアは1ｍ幅のシート状の為、部分貼り替えができず、全面貼り替えになるケースがあります。 売却を検討しているなどの理由がない限り、塩ビタイルで床を仕上げることをおすすめします。よい商品を長期にわたり使用することで、投資効率を高めることができるのです。
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