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管理会社が語る!エリア別賃貸需要最前線(埼玉県版)Vol.5NEW
2018年6月26日

管理会社が語る!エリア別賃貸需要最前線(埼玉県版)Vol.5

今回まで埼玉県内、様々なエリアの賃貸需要を紹介させていただいてきました。お読みいただいている方は、一概に「このエリアで購入すればいい」というわけでなく、エリアの賃貸需要に合った物件を購入しなければならないということがお分かりいただけているかと思います。

 

賃貸需要が厳しいエリアだけでなく、空室率の低いような都心においても、同じことが言えます。

今回は埼玉県内でも有数の都心部である浦和エリアについてご紹介します。

東京駅まで電車で30分以内、都内仲介業者様へのアプローチで早期成約へ

今回ご紹介するエリアは、駅としては浦和駅やさいたま新都心駅が中心となります。

浦和駅には県庁が、さいたま新都心駅には大型商業施設である「COCOON CITY」があります。その他にもさいたま市浦和区には多くの勤め先、商業施設があり、住みやすいエリアと言えます。そのため募集条件が相場と大きく乖離していたり、まったくリノベーションしていなかったりする物件でない限りは、賃貸物件は成約を見込めます。

 

しかし見方を変えると、多くの不動産投資家が目を付ける激戦区となりますので、勝ち残っていくためにはやはり工夫が必要になってきます。

 

そのような激戦区で抜きんでるには、浦和区エリア内でお部屋探しをする地場の客層だけではなく、都内通勤の客層も取り込むことがポイントになります。

特にJR上野東京ラインが停車する浦和駅、さいたま新都心駅は東京までのアクセスが良く、都内通勤の客層を取り込めるため、都内仲介業者様からの紹介を見込めます。そのため都内の仲介業者様に自身の物件の募集条件をしっかり頭に入れてもらえるように動くことが重要になります。

 

また、都内の仲介業者様は、都内に通勤する層の入居希望者だけでなく、他県の有職者、求職中のお客様を抱えていることが多いです。そのため当社管理物件において、複数の空部屋がある場合でも、都内の仲介業者様と関係が築けておりますので、1~2ヶ月で満室を実現しています。

 

意外と?苦戦するファミリー物件

都内の仲介業者様へきちんと募集条件が周知されていれば、簡単に賃貸経営が行えそうなこのエリアですが、注意すべき点が存在します。

 

単身物件の流動性が高い(お部屋に入居者が決まりやすい)一方で、このエリアではファミリー物件が苦戦する傾向にあるのです。

当社でも、管理物件においてリノベーションを施し、また家賃や初期費用も市場と乖離していないにも関わらず、半年間空室が続いた事例がありました。

 

浦和エリアでは競合物件が多く競争が激化しているため、必然的に選択肢が多くなります。そうなるとこだわりを持った入居希望者様が多くなり、成約しづらくなるという問題が発生してくるのです。

選択肢が少ない郊外においては、賃料などの分かりやすい条件の比較でお客様はお部屋を選びますが、都心には都心なりの「お客様のこだわりが強くなる」という新しいハードルが生じてくることを理解する必要があります。当社でも様々な指標のデータをとっていますが、浦和エリアのファミリー物件は内見案内からの成約率が低い傾向があることが分かっています。

 

そのような中、成約に向けてはいくつかの差別化施策を行っていかなければなりません。

一例として、初期費用を下げるというものがございます。ファミリー物件で初期費用を下げるというのはあまり一般的には行われていないのですが、最近ではこちらの施策によりルームシェアをしたいという客層や急遽引っ越しをしなければいけなくなったファミリー層を取り込み、短期間での成約が実現したという例も多数あります。

 

また、ペット飼育相談可の物件も少ないため問い合わせ数が飛躍的に伸びる傾向にあるので、こちらの情報を元に募集条件の改変を検討してもよいかもしれません。

 

管理会社の実力の見せどころ!原復完了前の早期成約のカギとは

最後は本エリアにおける当社のアドバンテージを含めてのご紹介です。

さいたま市を含む京浜東北線沿いのエリアは当社が古くから管理している物件が多く、当社のことを既にご存知の賃貸仲介業者様が多くいらっしゃいます。白基調にアクセントクロスを入れた、当社のリノベーション仕様である「M-reno」も知名度が高く良く浸透しており、その結果工事完了前の物件のご紹介件数が非常に多くなっています。

 

通常は原状回復工事中など、内装の写真が公開しにくいお部屋は、最終的にどのようなお部屋になるのかが分からないために仲介業者様もお客様に対して紹介しづらいという心理的抵抗が発生します。

 

しかし、浦和も含めたさいたま市エリアは当社のM-reno仕様の物件を紹介した経験のある業者様が多く、基本的にM-renoは同一仕様のため完成後のイメージもわきやすいので、紹介にあたっての心理的ハードルが大きく下がります。

 

そのため、前の入居者様が退去してから、原復工事が完了するまでのいわゆる先行募集期間中に成約するケースも多く、中には空きが出るたびに9割以上の確率で先行募集期間中に成約する物件もあるくらいです。先行募集中に成約すると、空室率を最小限に抑えることができるので、物件からの収益を最大化することが可能です。

 

先行募集期間中に成約できるかどうかというのは、スピード感や、仲介業者様との信頼関係、管理戸数(スケール)など、管理会社の力量が如実に表れる部分です。都心エリアでは、空室率に悩むというよりも、一段目線を上に持って空室期間を最小化する意識が大切です。

 

 

いかがでしたでしょうか。

さいたま市エリアは、当社の創業の地でもあり、非常に土地勘やリーシングノウハウにも精通している地域となります。空室にお困りの方はぜひ無料の管理相談をお申し込みください。

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