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収益物件の傾きについて不動産投資家が知っておくべき知識Vol.2
2018年7月3日

収益物件の傾きについて不動産投資家が知っておくべき知識Vol.2

建物の傾きは、それがあるだけで不動産投資が失敗になってしまうといっても過言ではないほど致命的な瑕疵と言えます。そのため、当社の認定再生物件ReBreathを作り出す上でも、傾きのチェック及び是正には最大限に力を入れています。

 

前回のVol.1(収益物件の傾きについて不動産投資家が知っておくべき知識Vol.1 )では傾きの許容範囲や測定の方法についてお伝えしましたが、続編となる本記事では建物が傾く理由、またそれを是正する方法についてお伝えいたします。

 

建物が傾く主な原因

 

一言に建物が傾くと言っても、実はその理由は様々です。そもそもなぜ建物が傾くのか、主な理由は以下の4つです。

 

1. 軟弱地盤

地盤そのものが弱いことで建物が不同沈下(不揃いに沈下を起こし、傾くこと)してしまうことがあります。こちらは特に建物自体に問題があったわけではありませんが、不同沈下を起こすと本来水平・垂直であるべき床や柱が傾いてしまうので、当然の結果として建物に大きなダメージが及んでしまいます。

 

人工的に盛土をした土地、傾斜地、シルトや粘土分の多い、多量の水分を含んだ地盤などは軟弱地盤の可能性が高いです。これらの地盤は特に危ないものとしてチェックすることが必要です。

 

2. 地盤調査をしていない

こちらも地盤にかかわる原因です。平成12年の建築基準法の改正により、建築物の基礎の構造は国土交通大臣が定めた方法にしなければならないことになりました。(建築基準法施行令38条第3項)

したがって国土交通省告示1347号により地盤の長期応力度に応じて基礎の種類を選ぶことになります。

 

長期許容応力度とは、建物それ自体の固定荷重や家具などの積載荷重に対して、構造体の各部材に生じる、抵抗力の限界のことを指します。

この長期許容応力度を算定するためには地盤調査を行う必要があることから、実質的に地盤調査が義務付けられたことになるのですが、改正前、つまり平成12年より前に建てられた物件は適切に地盤調査をしていない可能性が高いです。結果として地盤の様子が把握できないため、必要な補強工事を実施していない建物が多く存在しています。

要するに、平成12年よりも前の築年の物件は、地盤についてより入念なリサーチが必要ということです。

3. 施工精度が悪い

傾きに関する施工精度の不備は大きく分けて次の二つです。

  • 基礎業者の施工精度:基礎天端(建物の基礎の上面の部分)の精度不良による傾き
  • 大工の施工精度:土台敷き、床組みの精度不良による傾き

上記のように職人の施工精度(腕)に起因し、傾いた建物が建築されてしまうことがあります。

4. 自然災害

こちらは一定程度仕方のないことですが、地震などによる自然災害により、傾斜が生じることがあります。

 

実際に傾いている物件を見つけたら…

 

当社が販売する認定再生物件ReBreathでは、収益物件での資産運用を通じてお客様に安心をお届けするというコンセプトから、仕入れに際しては傾きについても厳密なチェックを行っております。

実測調査のみならず、地形や近隣の過去調査データなどを調べ、宅地化される前の利用形態(例えば水田か畑かなど)や、盛土の有無、盛土されてからの経過年数などを把握したり、ロケーションから今後の傾きの可能性を推測したりします。

 

計測および調査を行った結果、仕入れようとしていた収益アパート・マンションの傾きが許容範囲(3/1000)を超えている、というケースもでてきます。その場合は、傾いた要因によって是正するのか、購入を見送るのかを判断しています。

 

地盤が原因で傾いている場合

こちらは基本的には棟全体が傾いている可能性が高いため、購入を見送っています。地盤が傾いている場合の兆候としては、土間の亀裂、基礎の亀裂、サッシの開閉不良などがあり、これらの情報を元に総合的な判断をしています。

 

もちろん、地盤が原因で傾いている場合でも対処法がないわけではありません。

確実に修復するのであればアンダーピニング工法や、確実性では劣るものの前者より安価な硬質ウレタン注入工法といったような方法があります。しかし前者だと600~1000万円、後者でも350~600万円と費用が莫大にかかり、かつ建物にも負担がかかるため、当社ではこのような是正工事は実施せず、購入を見送ることにしています。

 

施工精度が原因で傾いている場合

要因が施工精度であれば、該当箇所のみの改修で対応できる可能性があるため、再度購入を検討します。

床の傾きであれば根太(床板をささえるために床の下に渡す横木)の組みなおしを行い、床を水平に作り直し、ドアのアンダーカットを確保します。

壁であればサッシ、ドアの建付けを調整することにより是正ができるかどうかを検討します。

 

 

資産形成の手段として収益アパート・マンションを購入する場合、その物件が傾いていない、というのは大前提になります。責任をもって許容程度以上の傾きのない物件を提供するためには、建築や工事のノウハウを活かした診断・是正がどうしても必要になってきます。

 

当社では一級建築士がその役割を担っており、物件を購入されるお客様に安心していただけるような活動を行っております。当社が販売する認定再生物件ReBreathでは、許容程度以上の傾きがないこと、もしくは是正済みであることを保証しております。認定再生物件ReBreathにご興味を持っていただけた方は下記ページをぜひご覧ください。

認定再生物件ReBreathとは

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