2018年4月16日 【新建ハウジングプラスワンに掲載されました】

平成30年3月30日号の新建ハウジングプラスワンに当社の事業内容についての記事が掲載されました。
是非ご覧ください。

以下掲載内容となります。

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2020年以降の戦略
2027年までに年商1000億円めざす
拠点を全国に拡大し出店加速

　中古の木造賃貸アパートの買取・再販などを手掛ける武蔵コーポレーション（埼玉県さいたま市）は、創業から現在まで12期連続で増収増益を達成している。2017年（第12期）の売り上げは、前年（第11期）約47億円のから倍増に近い約90億円と大きく伸びた。社長の大谷義武さんは「多くの人が老後に不安を抱え、将来に備えるために資産運用のニーズが高まる」と指摘、同社は、そのニーズに応える事業を展開し、2027年まで「売り上げ1000億円、従業員1000人」の現状から11倍規模の組織への成長を目指す。

中略

人生100年に向けたアパート経営戦略
　大谷さんが、自社のビジネスが大きく伸びると予想する背景には、従来の年金や終身雇用制度の崩壊による先行き不安の広がりがある。2月に閣議決定した「高齢社会対策大綱」では、公的年金の受給開始年齢を70歳より後にできる制度変更の検討も明記された。

　一方で平均寿命が2050年には、女性が90歳、男性が84歳へと延びるとの予測があり、貯蓄や医療費などで将来に対する不安を抱える人が増える可能性も指摘される。大谷さんは「人生100年時代に向けた資産運用支援が当社の使命」とする。

　さらに大谷さんは、「所得の二極化が進み、平均年収の低下で新築住宅に住むことができない人たちが今後増加する」と見ていて、自社が管理する賃料が安い中古賃貸アパートに対し、低所得世帯からのニーズが高まると予想する。2016年時点で、平均所得を下回る世帯が全世帯に占める割合は、6割を超えている。


アパート再生で地域の課題に挑む
　新築貸家の着工件数は昨年減少に転じるまでの5年間は平均6％前後で増加しており、貸家市場の競争激化による空き室問題が深刻化。老朽化した賃貸住宅は、家賃を下げても入居者が集まらない状況が続く。同社に相談に来るアパート所有者の物件は、バブル期に建てた築30～40年のものが8割近くを占め、立地があまりよくない、入居者の属性が分からないといった空き室リスクを抱えるものが多いという。「アパート相続に当たり、相続税を支払う資金として売却しようにも買い手が見つからず相談に来る人が年々増えている」

　地域にとっては、空き室が多い老朽化した木造賃貸アパートは、景観や治安、倒壊の危険性などが問題になる。戸建て住宅に関しては、空き家対策特別措置法に基づく取り壊しが可能だが、「空き室の多い老朽アパートの場合、一人でも入居者がいると取り壊しは難しい。戸建て住宅に比べ、社会的な注目度が低く、対策が遅れているのが現状」
武蔵コーポレーションは、2005年から、こうした課題に取り組んできた。維持が難しいアパートは取り壊しを進め、利用可能なものは、適切な住環境を備えた形に再生することで、所有者と地域が抱える課題を同時に解決することを目指す。

　ただ、効果的なリノベーションによって直後に高い入居率を確保できたとしても、少子高齢化が加速する中で、空き室を出さない状況を維持していくためには、相応の工夫も必要となる。


中古アパートの独自認定制度「リブレス」をスタート
　同社は、入居者の快適な住環境を確保し、投資家には安心して中古アパートを購入してもらうため、昨年10月から、独自の中古アパート認定制度をスタートしている。

　シロアリ被害や雨漏り、地盤、基礎など独自に設定した70以上の項目について診断し、一定水準を満たした物件について雨漏り侵入保証などの認定書を発行し、認定再生物件「リブレス」とする。不適合箇所が見つかった場合は、リノベーションによって解消する。売買決済から最大5年間は建物保証を行い、必要工事は同社が原則無料で行う。　

　大谷さんは「中古アパートを再生させ、住環境を改善することで、長期入居者や新規入居者を増やして家賃収入をアップすることができる。その収入の中から、住環環境改善のためのリノベーション費用を出すことでアパートの安定な経営が望める」とし、「入居者が確保できない物件は市場から淘汰されるのは自然の流れ。放置すれば問題は深刻化する。市場の競争原理より空き室問題の解決につなげることができる」と語る。
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