【オーナー様向け】管理会社が対応してくれない理由と管理会社を変更するポイントを解説

アパート・マンションを経営していくうえでパートナーとなる管理会社。
オーナー様の大半が管理会社との付き合いがあると思いますが、賃貸経営を成功に導く鍵は、管理会社の力量に左右されるといっても過言ではありません。
そのような中、こんなお悩みをお持ちのオーナー様はいらっしゃいませんでしょうか。

「トラブルが発生しても担当者の対応が遅い」
「空室対策の相談をしても具体的な提案をしてくれない」
「定期清掃がされておらず、共用部が荒れている」

もし、1つでも当てはまることがあるなら、管理会社の変更を検討するべきかもしれません。
管理会社のレスポンスの遅さや怠慢はオーナー様の不満であると同時に、入居者の不満にもつながり、短期解約のリスクも高まります。そして家賃収入が長期間入ってこないという悪循環は、オーナー様の収支を圧迫しかねません。さらに、定期的な修繕を計画的に行っていないと、雨漏りや建物の劣化を引き起こし、物件の資産価値を下げてしまう原因にもなり得ます。

実際に、オーナー様が感じる管理会社に対する不満の原因は主に
・入居付けの遅い・決まらないこと
・連絡が遅い/報告がないこと
・修繕の提案が遅い/修繕費用が高いこと
であることが報告されています。

 

そこでこの記事では、管理会社がなかなか対応してくれない理由から、改善を求める提案方法をお伝えします。
また、対応の悪い管理会社を放置した場合のリスク、そして失敗しない管理会社の選び方や成功事例まで解説します。

【ポイント】
・なぜ管理会社は対応してくれないのか
・管理会社の対応を改善するために有効な方法
・対応が悪い管理会社を放置するリスク
・管理会社を変える際に見るべき点
・管理会社を変えて悩みが解決した成功事例

1.管理会社が対応してくれない理由

トラブルが発生した時、管理会社に連絡しても対応が遅い、連絡してもその後の連絡がない。このような悩みはオーナー様であれば一度は経験したことがあるかもしれません。
このような管理会社の対応不足が発生してしまうのはなぜなのでしょうか。以下にその理由を解説いたします。

1.1.人員不足やサポート体制に不備があるから

管理会社がなかなか対応してくれない理由の1つ目は、管理会社の人員不足やサポート体制の不備にあります。
当たり前のことですが、物件は動かすことはできません。そのため物件でトラブルがあった際はすぐに現地へ向かい、状況を把握、対応策を考える必要がございます。

しかしながら物理的に物件からの距離が遠い・現地へ向かうことができる人員を確保できないとどうしても、対応が遅くなってしまうため、管理会社の対応が遅れたり、対応できなかったりといった事態が発生します。特に管理戸数が多く、管理している地域が広いにもかかわらず、拠点数が少ない管理会社にはその傾向がないか要注意です。

1.2 契約上の業務範囲が限られているから

国土交通省が調査した「令和7年度 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、報酬が多い事業者ほど、標準的な管理業務が多い傾向がみられました。

 

この結果から推測するに、報酬（管理手数料）などの観点から、契約上の業務範囲が限られており、オーナー様が「やってくれて当然」と思っている要望が、実は業務範囲の対象外（もしくは別料金）だから、管理会社の対応が消極的になっているケースが考えられます。

1.3 オーナー様の希望が優先されにくいビジネスモデルだから

管理会社に不満を感じる要因として「入居付けが弱い」と感じているオーナー様もいらっしゃると思いますが、実はその理由は管理会社のビジネスモデルにあるかもしれません。

実は様々ある管理会社では、それぞれ利益を出しているポイントが異なります。
そのポイントがオーナー様の目指しているゴールと異なっていると、知らず知らずのうちにオーナー様の希望が優先されにくい可能性があります。

例えば、入居率に関わらず定額の手数料という形で管理手数料を支払う場合、入居率に関係なく管理会社は一定の利益を得ています。また原状回復工事や入居付けの紹介料で利益をの大半出している管理会社は長く住んでもらうというモチベーションよりも「短いスパンで入退去を回していく」というのが重要になってきます。

このようなビジネスモデルの違いによって、入居付け・空室対策に真剣に取り組んでくれないというのも理由の1つとして考えられます。

1.4.担当者によって対応の質に差が出るから

ここまでトラブルや連絡、入居付けについて管理会社が対応してくれない原因として、管理会社側の仕組みについて述べてきましたが、これらの項目に該当しなくても管理会社が対応してくれないパターンがあります。そのような場合、担当者が対応してくれないことが根本的な理由である可能性があります。

複数回担当者が変わったオーナー様であれば実感されているかもしれませんが、どうしても担当者によって相性やコミュニケーションの取り方、仕事の出来に差が出てしまうのが実情です。管理会社の対応が悪いと感じているオーナー様は、ほとんど担当者の問題といっても過言でもありません。

では、対応が悪いと感じる管理会社に対して、オーナー様は何もすることはできないのでしょうか。いいえ、そうではありません。
次の章では、今の管理会社の対応を改善するためにまずやるべきことを解説します。

2.今の管理会社の対応を改善するために有効な方法

管理会社の対応が悪いと、つい感情的にクレームを入れたくなったり、「担当者を変えてほしい」と強く言いたくなったりするかもしれません。
しかし、管理会社もオーナー様と同じく、賃貸経営を成功させるためのビジネスパートナーです。感情的な対立は、かえって連絡をさらに取りづらくさせる原因になります。
建設的に状況を改善するために、冷静な気持ちを持ちながら以下の3つのステップを試してみましょう。

2.1 契約書を見直し、「契約上の業務範囲」を確認する

1.2で述べた、契約上の業務範囲を確認することで、「今の管理会社がやってくれること・やってくれない（有償でやってくれる）こと」の範囲を明確にしましょう。そのうえで、業務範囲内の行為であれば、管理会社に問い合わせてみるのが方法の1つです。

業務範囲を記載する方法として、管理委託契約書に記載されていると思いますので、確認してみることをおすすめします。

2.2 担当に要望を伝える際、「重要度と期日の目安」をすり合わせする

オーナー様にとって、要件の重要度やいつまでに返事が欲しいなどの「オーナー様の感覚」と「管理担当の感覚」を一致させることが大切です。

この際、すべての要望に対して「早急に」とお願いするのではなく、緊急度の高いものとそうでないものでメリハリをつけるのが効果的です。
急ぎではない相談事にはあえてゆとりを持った期日を伝えることで、管理担当者も業務の優先順位がつけやすくなります。要望の緊急度を整理して伝えることは、結果として「いざ水漏れなどの本当に重大なトラブルが発生した際に、最優先で迅速に動いてもらえる」という、オーナー様にとっての大きなメリットにつながります。

2.3 それでも改善されない、大変だと感じる場合は管理会社の変更を検討する

オーナー様から歩み寄っても状況が改善されない場合、もしくはこれらのアクションが大変だと感じる場合、管理会社を変更することをおすすめします。大切な資産を守り、賃貸経営を成功させるために、信頼できるパートナーに変更するのは賢明な判断です。

次の章では、対応が悪い管理会社を変更せず、放置し続けると起こりうるリスクについて解説します。

3.対応が悪い管理会社を放置するリスク

管理会社の対応が悪い状態を放置することは不動産を経営されているオーナー様の収支に直結します。
管理会社を変えないとどんなリスクが起きるのか、「オーナー様の収支」という観点から解説していきます。この観点で見てみると1年以内や数年という短いスパンで起こりうるマイナスのリスクと、10数年単位でおこる長期的な観点からのリスクの2つに分けられます。

3.1 【短期的リスク】空室が埋まらない/解約後から募集までが遅く、家賃収入が減る

 対応が悪い管理会社を放置するリスクの1つ目は家賃収入の減少です。当然ですが、先ほど述べた通り、入居付けが弱い管理会社に任せていると、毎月の家賃収入は入ってきません。

また、解約から原状回復工事までの提案が遅く、募集を開始するまでの日数が長い場合も、家賃収入を減らす原因になります。一般的に空室が60日以上続いているもしくは、解約から30日以内に募集を開始できていない場合は、大きな機会損失をしている可能性が高いです。

3.2【長期的リスク】 建物の劣化による大幅な出費や資産価値の低下

対応が悪い管理会社を放置しているリスクの2つ目は、中長期的な建物の劣化による大幅な修繕費および物件の資産価値低下です。物件は日々紫外線や雨風に晒されており、受水槽やエレベーターなどの設備も消耗品ですから、予防的にこれらのメンテナンスを行い、物件の状態を維持するための対応が求められます。

しかしながら、修繕に詳しくない/対応力が弱い管理会社だと、適切な時期に提案ができず、設備が故障したり、漏水が起きて初めてオーナー様に連絡することも珍しくありません。

そのような状態だと、予防工事よりも大幅な出費が発生し、オーナー様への負担を大きくするだけでなく、物件を売却するタイミングで価格が想定よりも下がるもしくは買い手が見つからないなど、出口戦略のリスクも高まります。

管理会社の対応が悪いと感じているのであれば、これらのリスクを感じる前に管理会社を変更することをおすすめします。次の章では、管理会社を変える際に見るべきポイントについて解説していきます。

4.管理会社を変える時に見るべきポイント6選

前章では、対応が悪い管理会社を放置するリスクについて解説しました。現在の管理会社で対応を改善してもらう方法やオーナー様の方で改善策を提案しても状況が変わらない場合、管理会社を変えることも方法の1つです。

この時に気を付けていただきたいのは、「管理手数料の安さ」だけを基準に選んではいけないということです。先述の通り、管理手数料の値段と管理業務の多さは連動する傾向があります。

また、管理業務の質は担当者によるところが大きいですが、そのほかにも客観的な観点で評価できる項目で管理会社を検討するのが重要です。

4.1 担当者の対応が良いか

管理会社を選ぶ際、やはり担当者との相性の良さを見極めることは非常に重要です。
雰囲気が良かったり、レスポンスが早かったりする担当者であれば、何かあった際に相談しやすいですし、小まめな報告や連絡をもらえることでストレスを感じにくいでしょう。

直接会わずとも、企業のホームページなどから担当の経歴や強みを知ることができれば、そこからある程度は判断することができます。

4.2 口コミを見て、悪い口コミばかりでないか・口コミの数は多いか

管理会社の評判を見極める指標の一つにGoogleなどの口コミを見てみるというものがあります。企業のホームページなどに掲載されている「お客様の声」には確かに良いことが書かれているのですが、「その会社の良い面」だけを切り取って掲載されていることがほとんどです。良い面も悪い面も含め、その管理会社を総合的に判断するためには、外部サイトからの口コミを参考にするのが有効でしょう。

しかしここで注意が必要です。不動産業界は「クレーム産業」と呼ばれることも多く、口コミを書く理由として「管理会社の不満」が考えられるため、口コミを見てみると評価が低くて驚かれる方もいるかもしれません。そんな時は、「口コミの数（一部の意見だけではないか）」「口コミの内容」「良い評価との比較」などを見ながらご自身に合った管理会社を見つけることが大切です。

4.3 修繕に強い管理会社か

修繕は、不動産経営をする中で非常に重要な要素であるため、管理会社を見極める指標の一つになります。原状回復などの月単位/年単位で発生する小修繕のほかに、10年～15年単位の定期的な大規模修繕を適切に提案することで、物件の寿命を延ばし長期的な不動産経営が期待できます。

管理会社のホームページなどをご確認いただき、修繕について言及しているかどうかを確認することが方法の1つです。

また、自社で工事事業を行っているか、施工実績が豊富か（年間〇件以上）なども注目すべきポイントです。

 4.4トラブル時に早急に対応してくれる体制が整っているか

管理会社はオーナー様の代わりに資産を守る存在です。そのため、緊急時などにオーナー様の代わりに迅速に対応しないと、管理会社としての機能はなしていないと言えるでしょう。トラブルが起きた際、きちんとオーナー様に報告があるか、入居者が安心して暮らせるような対応をできているかなどが注目すべきポイントです。

そのためにはやはり、地域に根付いた管理会社の存在は大きいでしょう。少なくとも都道府県に1つ以上拠点がある、できれば市内に拠点がある管理会社だと心強いでしょう。

また、場所だけでなく、時間という観点からも管理会社を評価することができます。せっかく近くに管理会社があっても、「夜間だから対応できません」「休業日だから対応できません」という会社は地の利を活かせていません。

「24時間365日対応できる体制が整っているか」は管理会社の体制を測る重要な指標になるでしょう。これらを確かめる方法はやはり口コミを見たり、実際に管理会社に話を聞いてみることで分かります。

 4.5 オーナー様の希望が通りやすいビジネスモデルか（満室経営が管理会社にもプラスになるように設計されているか）

1.3でも述べた通り、「満室経営を目指す」というオーナー様側の要望と管理会社が目指す希望がビジネスモデルから一致していることが大切です。

つまり管理会社にも「空室を埋め、長期間満室での運用していく」ことに対するメリットがあるようなビジネスモデルになっているかを確かめておくとよいでしょう。

具体的にはや、「自社で入居付けを行わず、物件の価値向上と管理に特化した、PM型管理の会社」などが挙げられます。

4.6 空室を埋めるための具体的な提案があるか

入居付けに対する具体的な提案があるかどうかも、管理会社を変える際重視したいポイントです。

具体的にはきちんと市場分析をした上で、以下のような空室対策の提案を積極的にしてくれる管理会社かどうかを確かめましょう。

・フリーレントを含む初期費用の減額
・入居付け時の広告料の設定
・流行に合わせたリフォームの実施
・宅配ボックス、インターネットなど人気設備の導入

リフォームや設備導入はコストのかかる提案ではありますが、「およそ〇年で回収できるか」のシミュレーションを踏まえて説明してくれると信頼できる会社です。

空室対策として具体的にどのような取り組みを行っているのか、過去の成功事例を質問してみるのも一つの手です。

5.賃貸管理のご相談は武蔵コーポレーションへ

今の管理会社に不満があり、管理会社の変更を検討されている方は賃貸管理戸数関東No.1（東京除く）武蔵コーポレーションへご相談ください。
実際に管理会社の不満から、武蔵コーポレーションに管理会社を変更し、お喜びいただいたオーナー様の声をご紹介します。

【事例1】管理会社に対する不信感を払拭し、数か月空室だった物件の入居付けに成功

数か月間入居ができない状態で募集、管理会社との信頼関係がボトルネックに

当初お任せされていた管理会社が、原状回復工事を実施しないまま数カ月募集をしており、内見が入っても中々成約に至らなかったということでお悩みでした。実際にオーナー様がお部屋を確認に行った際に工事されていないことに気づかれましたが、条件変更や工事の打診もなかったため基本的な信頼関係が構築できないとお考えになり、ご相談いただいたという次第です。

工事に関する細かな相談、対応スピードに信頼していただけました

当社では工事・募集条件について細かく相談・報告をし、オーナー様との認識のずれがないように努めました。オーナー様としては当初、物件近くの地場業者にお任せされる想定だったようですが、地場業者と当社の対応スピードに大きく差があったこと、またAIの検索でも当社が一番おすすめとして出てきたことから、何かあった際にすぐ動いてくれるだろうということで、信頼のおける当社にお任せいただきました。

管理変更後すぐに申込をいただき、ご安心いただきました

管理を変更してからすぐに申し込みが入り、繁忙期内に入居を決めることができました。固定資産税をお支払いされるばかりだったところから、一安心されておりました。募集条件や連絡方法にもかなりご理解のある方だったため、「三方よし」の関係性を築くことができたように感じております。

【事例2】地域密着×365日対応だからできる素早いトラブル対応で、オーナー様もご安心

トラブル発生時の対応スピードにお悩みを感じておりました

東京に拠点を置く管理会社へ管理を委託されていましたが、物件が遠方にあることから、トラブル発生時の迅速な現地対応に不安を感じておられました。時にはオーナー様ご自身が現地へ向かわれることもあり、大切な資産を安心して任せ続けることに課題を抱えておられました。

24時間365日の現場対応で、トラブル対応時でも早急にオーナー様にご連絡します

当社では、24時間365日いつでも迅速に現地対応ができるよう、全社員が連携できる体制を整えております。また、現地対応は外部会社様ではなく正社員が担当するため、状況報告までスムーズに行え、オーナー様に安心してお任せいただける環境をご提供しております。

迅速かつ丁寧な対応をご評価いただき、新たにもう1棟管理をお任せいただきました

物件の状態改善だけでなく、オーナー様にも安心していただける管理体制をご提供できたと感じております。また、当社の迅速かつ丁寧な対応をご評価いただき、新たにもう1棟の管理もお任せいただくこととなりました。

6.まとめ

これまで管理会社が対応してくれない理由と改善策、および管理会社を変更する際のポイントについて解説してきました。
ポイントを整理すると次の通りです。

今の管理会社に不満を感じていても、「手続きが面倒そうだから」という理由で管理会社の変更に踏み出せないオーナー様は、知らず知らずのうちに損をしている可能性が高いです。3章で解説した通り、対応が悪い管理会社は短期的にも、中長期的にもオーナー様の収支を圧迫しているかもしれません。

この記事を参考に、現在の管理会社に不満があるオーナー様は対策や変更をご検討いただけますと幸いです。

最後に私たち武蔵コーポレーションは、賃貸管理戸数で関東No.1（東京都除く）の管理会社です。賃貸経営の現場目線で、オーナー様にとって最善のご提案をいたします。
賃貸管理に関するお悩みはこちらからお申し込みください。