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不動産投資の実践8ステップ

不動産投資の概要を把握したら、次は資金の用意です。不動産を購入するためには、頭金として物件価格の何割かの資金が求められることになるからです。

1.1.自己資金として1000万円以上は必要

不動産投資を始めるためには、自己資金（自分で用意する初期費用）が1000万円以上は必要になります。これは、不動産投資をする上で「物件価格の15%」以上の資金が初期費用として求められるためです。

5000万円の物件を買うなら750万円以上、7000万円の物件なら1050万円以上、1億円の物件なら1500万円以上となります。

初期費用としては

• 物件購入の頭金
• 登記費用
• 不動産取得税

などが必要になります。

1.2.自己資金の準備方法

上記のように、不動産投資を始める上では多額の資金が必要になります。そのためには、資産形成・資産運用を行うことが必要です。

投資信託や株式などの金融資本に投資をすることで、1000万円以上の資金を用意しましょう。投資をする上では、NISAやiDeCoなどの税制優遇制度を活用することが重要です。

また、投資と並行して、支出を減らす、収入を増やすなどの努力をすることも重要です。

一口に不動産投資といっても、さまざまな種類の物件があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、自身の不動産投資の目的に応じて最適なものを選ばなければ、不動産投資の成功をつかむことができません。

2.1．大きく3種類ある不動産投資の種別を学ぶ

大きく分けて、不動産投資には3つのタイプの収益物件が存在します。

• 区分マンション
• 一棟アパート・マンション
• 戸建て

それぞれ、次のようなメリット、デメリットが存在します。

区分マンション投資は分譲用のマンションの一室を扱う投資です。

• 駅近、都心などの賃貸需要の多い場所に多い
• 自己資金や総投資額が少なく始められ、年収が低くても融資が出やすい

など、初心者の方でも参入がしやすいのが特徴です。一方で、

• 空室が出ると全く賃料が入ってこない
• 利回りが低い事が多い
• 建物全体に関わることを自分の意思でコントロールできない

と言ったデメリットもあります。

一棟アパート・マンション投資は一室ではなく、アパート、マンションを一棟ごと購入して、複数の入居者に貸し出す手法です。

• 利回りが高い事が多い
• 空室リスクを分散できる
• 物件によっては節税効果が出やすい

という理由で、主に地主や高年収の方が取り組んでいるモデルとなります。
投資として難しい点は、

• 融資が出づらく参入しにくい
• 動性が低い

等が挙げられます。

戸建て投資は一戸建ての建物を購入して貸し出す投資です。

• 高利回りが狙える
• 個人で参入しやすい
• 規模が小さいため自分でリフォームしやすく、コストを抑えやすい

等の魅力がある一方で

• 物件の情報が出回りにくく、良い物件を見つけるのが困難
• 自分でのリフォームは手間と時間がかかる
• 賃料収入を高く取るには多量の物件を取り扱う必要がある

など、主に時間効率面で難点があります。

3つの種類をご紹介しましたが、私たちは個人の方で不動産投資で成功したいという方に、一棟アパートを購入して上記のようなデメリットをしっかりとコントロールした上でメリットを活用することをお勧めしています。

実際に物件を購入する前に、不動産投資に関する情報収集をしましょう。情報収集をすることで、不動産投資で失敗する確率を減らせ、投資の成功をつかみやすくなります。

3.1.情報を持つことが不動産投資の成功を支える

ステップ1の部分でもお伝えしましたが、不動産投資で失敗をしてしまうと、取り返しのつかない結果になってしまいます。まったく儲けが出ないような物件を購入してしまうかもしれませんし、不動産業者の不正に知らず知らずのうちに加担してしまう可能性もあります。

実際、数年前には不動産業者や金融機関が不正問題を起こしており、現在も被害救済を求めている投資家が存在します。

逆に、不動産投資に関する情報を集めることで、不動産投資の成功率を大きく上げることができます。月20万円の手取り収入や、年間500万円以上の節税効果を得ることも可能です。

3.2.実際に情報収集をする

具体的には、不動産投資を始める前に次のようなことを調べておくとよいでしょう。

• 不動産投資のメリット、リスク
• 不動産投資でかかる税金
• 銀行が融資を行う判断基準
• 物件価格、利回りの相場
• 不動産投資のランニングコスト
• 不動産投資の出口戦略

ここで挙げたのは収集すべき情報の一例です。これらの情報を集めるには

• ポータルサイトで物件の価格・利回り相場を見てみる
• 不動産投資に関する書籍を読んでみる
• セミナーに参加する

といった方法があります。

こちらの記事で「不動産投資の勉強」に関してはほとんど網羅していますので、参考にしてください。
不動産投資の勉強方法｜１から10までを学ぶ完全必修カリキュラム

どの不動産会社から物件を購入するか、また購入後の賃貸経営のパートナーとしてどの会社を選ぶかということは、物件購入と並んで重要です。最高のパートナーから物件を購入し、または賃貸管理を依頼することによって不動産投資の成功率がより高まります。

4.1.不動産会社選びが物件選びと並んで重要であることを知る

不動産投資ではどんな物件を購入するかが最重要視されがちですが、不動産会社選びも物件選びと並んで重要です。

情報収集をすることで、不動産会社に紹介される物件がいいものかどうか、あるいは不動産会社が不正を行っていないかはある程度分かります。ただし、どれだけ情報収集をしても失敗する確率をゼロにすることはできません。ある程度の不確実性をもって、物件を購入することになるのです。

だからこそ、最後は「その不動産会社が信頼できるかどうか」という観点で会社を選ばなければならないのです。

4.2.不動産会社を選定する

「どの不動産会社から物件を購入するか」「どの不動産会社に物件の管理を依頼するか」は次のようなポイントをもとに判断しましょう。

• 業歴　→おおむね10年以上か
• 従業員数、規模　→100名以上の従業員がいるか　
• 実績（売買棟数、管理戸数）　→売買棟数であれば500棟ほど、管理戸数であれば5000戸以上
• メール会員数　→2万人程度のメール会員がいるか
• 事務所のグレード　→ターミナル駅から徒歩数分あるいは、エリアトップクラスのビルに入居しているか
• お客様の声を公開しているか　→100件以上あるとよい
• ネット上の評判　→悪評が多数の場合は要注意
• 金融機関と多数の取引がある　→30行ほどの付き合いがあるとよい
• 弁護士、税理士などの専門家を抱えているか
• 売買だけでなく賃貸管理なども行っているか（建築も行っているとなおよし）
• 売主の業者か　→売主の業者であれば、仲介手数料が不要
• 非公開の物件情報を取り扱っているか　
• 物件の情報を理解しているか
• 物件現地を見て案内しているか
• 周辺の土地勘を把握しているか
• デメリットも説明しているか
• 自身も不動産投資を行っている、またはそれに匹敵する豊富な知識を持っている
• コンサル型の営業姿勢を持っているか
• 違法な取引を持ち掛けてこないか

こうした点をもとに不動産会社を選んだら、実際に不動産会社に相談を申し込みましょう。実際に不動産会社と相談をする際は

• 購入意思があることはきちんと伝える
• 気に入った物件でなければ買わない、少なくともその場で判断しない

この2点がポイントです。

「すぐに買う気はない」などと購入意思がないことを示してしまうと、物件を紹介してもらえません。顧客に乏しい業者なら追加で営業トークをしかけてきますが、優良な物件を供給している業者なら、すぐに顧客リストの最下位に回されます。

また、同じ物件は2つとして存在しないのが不動産の特徴ですが、「すぐに違う人で購入が決まってしまいますよ」と言われても、悩むくらいならその場で判断してはいけません。まともな会社なら、きちんとした案件を継続的に持ってきてくれます。信頼関係を結び、物件の検討をきちんと行ってから購入する、という選択を取り続けても、必ず物件を取得することができます。

実際に不動産会社に訪問したら、いよいよ物件紹介を受け検討する段階です。不動産投資の成否を決める最も大きな要素ですので、物件選びのポイントを必ず押さえる必要があります。

5.1.物件選びのポイントを知る

実際に物件を選ぶ上で検討すべきポイントは多々ありますが、ここでは重要なものをピックアップします。

• 利回りが相場と比べて低すぎないか、高すぎないか
• 空室率が50%を下回っているか
• 築年月が1981年（昭和56年）6月以降か
• 駐車場がついているか
• バス、トイレが別になっているか
• 入居者に人気の設備が導入されているか
• 内装のリフォーム率が低くないか
• 外壁塗装、屋上防水の工事が実施済か
• 物件入居者の生活の様子におかしいところがないか

ここではすべて挙げられないほどに多くのポイントが存在します。物件の選び方については、こちらの記事でより詳しく解説していますので、参考にしてください。
不動産投資でダメ物件を掴まない物件の選び方【３つのステップ】

5.2.検討対象になる物件の種類を知る

実際に物件を検討していると、検討対象になるかどうかわからない物件とも出会うことになります。そうした微妙なラインにある物件はうまく検討することでお得に物件を購入できる可能性があります。

例えば中古のアパートを購入する際に、築古のものだと「検査済証なし」となっていることがあります。一見、買ってはいけない物件のように見えますが実際は購入して問題はありません。逆に、「確認済証」がない物件は買ってはいけない物件です。

上記のポイントと合わせて、こうした物件についての知識も持っておくとよりよい物件を手に入れられます。

「これだ」と思える物件に出会えたら、購入に向けて動き出すことになります。実際に物件を購入する際は

1. 買付証明書という書面を提出し、購入の意思を示す
2. 物件の売買契約を締結する
3. 金融機関に融資を打診する
4. 金融機関とのローン契約（金消契約）を締結後、決済する

という流れになります。

6.1．契約時はローン特約を忘れずに付帯する

契約を不動産会社と結ぶ際に忘れてはならないのが、ローン特約を付帯しておくことです。

不動産を購入する際は、ほとんどの場合で金融機関からお金を借りて購入します。融資の打診を本格的に行うのは契約をした後ですが、この打診がうまくいかなかった際に、ローン特約がないと自分のお金で物件を購入しなくてはならなくなってしまいます。

ローン特約は「ローンが組めなかった場合は売買契約を解除できる」という特約で売買契約の際に契約の特約として合意をします。

物件購入の契約をする上では、必ず結んでおくべきものです。契約書の内容を確認しましょう。

6.2．金融機関の融資は不動産会社の紹介を受けて依頼する

物件を契約した後に金融機関の融資を打診することになります。物件を購入する人が自身で金融機関の融資を開拓することもありますが、不動産会社の紹介を受けて融資を依頼するのがオススメです。

金融機関はお金を扱うという性質上、融資を依頼する人が信用に足りるかどうかをかなり慎重に見ています。飛び込みで融資を依頼しに行っても、あまりいい結果は得られません。そうではなく、不動産会社からの紹介で融資を依頼することで、よりよい結果を得られます。不動産会社は物件を売るために金融機関を紹介し、金融機関も資金を出すにあたって信頼のおける不動産会社の紹介であれば、安心して融資を行えます。

ここまでは、物件購入に向けて知っておくべきことについてお伝えしました。しかし、物件購入は不動産投資のゴールではありません。そこから、5年、10年あるいはそれ以上にわたる賃貸経営がスタートするのです。

7.1.物件購入で終わりじゃない！長きにわたる賃貸経営をスタートする

不動産投資において、物件購入はゴールではありません。不動産投資の流れは図にすると次のようになります。

つまり、物件購入後、賃貸経営を経て物件を売却することによって不動産投資が成功したかどうか確定するのです。

賃貸経営の期間は投資の目的や、物件の構造等により変化します。節税のために中古木造アパートを購入する人は約5年、副収入目的でRC造の一棟マンションを購入する人は10年あるいはそれ以上の長期にわたります。
賃貸経営中にインカムゲインを得ることによって、不動産投資の含み益を貯めていくのです。

まず入居者に物件の契約をして住んでもらいます。その後、更新を経て退去・解約へと進んでいく流れです。

7.2.賃貸経営の基礎知識を学ぶ

賃貸経営で知っておくべき基礎知識は多岐にわたります。代表的なものを記載します。

空室対策

賃貸経営での最重要ポイントは、空室を埋め満室経営を維持することです。そのためには、空室対策がかかせません。賃貸経営で空室の悩みから解放されるには、入居付けの深いノウハウを持った賃貸管理秋者と良好なパートナーシップを築くことが重要です。

確定申告

アパートの入居者から賃料収入が入ってくるようになると、確定申告が必要になります。税理士に任せる方も多いようですが、自分で確定申告を行う方も少なくありません。

不動産投資では、「青色申告」という制度が活用できます。こちらを活用することで節税効果を得られます。不動産投資を始めるならぜひ活用しておきたいところです。

管理会社について

賃貸経営を進める際に欠かせないのが、管理会社との協力です。不動産投資は「自分で家賃を集めなきゃ」「家賃滞納があったら自分で取り立てなければならない」と考えてしまうかもしれませんが、管理会社に依頼すればそうした事務仕事をしなくてよくなります。

管理会社は入居者の募集から契約・更新、さらには退去手続きも行ってくれます。退去後の原状回復工事や次の入居者の募集も行ってくれる、賃貸経営の頼れる味方です。費用はおおよそ、家賃の5%程度です。

7.3.賃貸経営で発生するトラブルに対処する

賃貸経営を進める上で欠かせないのが、物件のトラブル対応に関する知識です。

賃貸経営でよくあるトラブルは次の通りです。

• 入居者が家賃を滞納している
• 物件から水漏れが生じて、修繕が必要
• 入居者が夜中に友人と騒ぎ、別の入居者からクレームが入る

こうしたトラブルに対して対処ができないと、物件はボロボロになり、退去は発生し、誰も物件に住まなくなってしまいます。こうなってしまっては、賃貸経営で利益を得ることはできません。
管理会社に管理を依頼している場合は管理会社に任せることで問題はありませんが、それでもどんなトラブルが生じうるかは知っておくべきです。

賃貸経営を経て物件を売却することで、不動産投資で成功したかどうかが決まります。物件購入前に出口戦略を見据えておくことが重要です。

8.1.売却をして不動産投資の損益を確定する

不動産投資では、物件購入はゴールではありません。その後長きにわたる賃貸経営で含み益を出し、最後に物件を売却することで不動産投資の損益が確定します。

賃貸経営で利益が多く出ていても、売却時に安値でしか売れなければ、トータルでは損です。逆に、賃貸経営で利益があまり出なくても売却時に高値で売れればトータルでの利益はプラスです。

8.2.売却するタイミングと流れを知る

物件を売却するタイミングは人それぞれです。投資を始めた目的や物件の構造、保有の形態によりますが、一例は次の通りです。

• 節税物件として中古木造アパートを購入した場合　→約5年
• 副収入目的で中古RCマンションを購入した場合　→10年後、あるいはそれ以降
• 会社経営者が法人で物件を購入した場合　→会社の経営が危なくなった時

物件を売却する際は、大まかに次の通りの手順で進みます。

1.  不動産会社と媒介契約を結ぶ、または不動産会社に買取を依頼する
2.  買主を探す
3.  売買契約、決済する

不動産会社と媒介（仲介）契約を結ぶことで、不動産会社が物件を買ってくれる人を探してくれます。あるいは、不動産会社自身に物件を買い取ってもらうこともできます。
仲介の方が高く売れる可能性がありますが、時間はかかります。逆に、買取の場合、価格は少し劣りますが素早く物件を売却することができます。

8.3.売却にかかる費用と税金を用意しておく

実際に物件を売却する際には、いくらかの費用と税金が必要になります。売却費用・税金で代表的なものは次の通りです。

代表的な費用は以上です。意外と費用が必要になる部分ではありますので、売却前に必ず確認しておきましょう。