資産形成の1つの手段として不動産投資について情報収集しているけれど、自分の知識が本当に合っているのか不安・・・
不動産投資の疑問を誰かに相談したいけど、周りに相談できる人がいない・・・
そんな気持ちで本記事を読んでいませんか？
不動産業界は情報の非対称性が顕著であるため、不動産について詳しく、かつあなたに寄り添ってくれる相手でなければ相談をするのが難しく、また、家族にもすぐには話しづらいこともあるので、1人で悩んでいる人も多いのではないでしょうか。
本記事では、そのようにひとりで悩んでいる人のために、不動産投資を相談できる相手4選をお伝えします。
さらに、実際に相談に行く前の参考知識として、不動産投資についてよくある質問6つを記載しておきましたのでご覧ください。
また、弊社では常時無料の投資相談を実施しております。
本投資相談は毎月200名以上の方にご利用いただいており、不動産投資を検討し始めたばかりの方から投資規模拡大を目指している方など様々な段階のお客様のご相談を承っております。
本投資相談では、物件のご紹介だけでなく、ご相談者様のご状況を踏まえての収益シミュレーションの作成や、区分マンション等その他不動産投資の手法の比較、ファイナンスアレンジのお話などご相談者様のご希望に合わせてお話しをさせていただくことが可能です。
もしあなたが周囲に気軽に相談できる人がいないことに悩んでいる、一度プロの話を聞いてみたいと思っているような状況なら、ぜひ本投資相談をご利用ください。
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1. 主な不動産投資の相談先4選
不動産投資の主な相談先としては、
- 不動産投資経験者
- 税理士
- ファイナンシャルプランナー
- 不動産投資会社
が挙げられます。
不動産投資についてある程度情報収集はしたけれど、実際に相談できる相手がいない。そんな人は本章を参考にしてください。
1.1.不動産投資経験者
既に収益用不動産を持っている人の話を聞くことは非常に有効です。なぜなら、収益用不動産を購入する際のアドバイスだけでなく、実際に不動産を運用してみて初めて分かったことなども教えてもらえるからです。
金融機関から借入をした際の不安への対処法や、家族への説明はどのようにすればよいかといった心理的なアドバイス、付き合う不動産業者を選ぶときに気を付けていたこと、実際に物件を運用してみて想定外だったことや反省点など、不動産投資を経験したことのある人ならではの情報を教えてもらえるでしょう。
不動産投資市場は近年プレイヤーがどんどん増えているので、意外と会社の先輩や大学時代の友人などでも不動産投資に取り組んでいる人がいるかもしれませんが、
もし身の周りで不動産投資経験者を見つけるのが難しい場合は、オーナーコミュニティを利用するのも1つの手です。
不動産投資経験者へ相談をする場合の注意点としては、年収や資産の額、投資の目的など状況が人によって異なるため、その人のアドバイスがぴったり当てはまらない可能性がある点が挙げられます。
そのため、聞けるようならその人の資産状況や投資目的などを教えてもらったうえで不動産投資にまつわる経験談を教えてもらうことをおすすめします。
1.2.税理士
不動産投資は税引き後のキャッシュフローをいかに多くするかが投資成功の分かれ道です。そのため、不動産投資をするうえで税金の問題は切っても切り離せないといっても過言ではありません。
既に税理士と付き合いのある人は、あなたの資産状況を把握している税理士に相談をしてみるのもよいでしょう。税理士はあなた以外にも多くの顧客を抱えているので、これまでにあった事例なども踏まえて相談に乗ってくれる可能性が高いです。
税理士と付き合いのない人も、税回りの相談に乗ってくれる税理士がいますのでネットなどで探して問い合わせてみましょう。初めての問い合わせは敷居が高いと感じるかもしれませんが、実際に収益用不動産を購入するに至ると毎年必ず確定申告でお世話になりますので、真剣に不動産投資開始を検討するのであれば、一度税理士と話すことをおすすめします。税理士も今後確定申告を任せてもらえるように、親身に相談に乗ってくれる可能性が高いでしょう。
もし自分で調べて税理士を見つけるのが難しそうなら、当社のお客様もよくご利用される下記税理士事務所へ一度問い合わせてみてください。
税理士へは、事前の相談だけでなく、実際の物件を持ち込んでアドバイスをもらうのもおすすめです。
不動産投資について知見のある税理士ですと、確定申告の内容を鑑みて、その物件があなたにとって最適かどうかのアドバイスも期待できます。
ただし、不動産投資に関する個別のノウハウ（例えば、戸建て投資のメリットデメリットや、区分投資と1棟物投資の比較等）について相談するのは難しい場合があるので注意が必要です。
税理士事務所へ相談をする場合の注意点としては、税理士にも得意分野・不得意分野がある点が挙げられます。税理士というと税回り全般のスペシャリストというイメージがありますが、医師が内科や外科、耳鼻科などに分野が分けられているように、税理士にも専門分野があるのです。
そのため、税理士に相談する場合は、不動産投資に知見があるのか？を確認してから相談するとよりよいアドバイスをもらえるでしょう。
不動産投資に知見があるのかは、不動産所得に関する確定申告の実績が何件あるかを確認することでわかります。
1.3.ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナーはお金の相談のスペシャリストです。現在の貯蓄や支出は自分にとって適切な額か？加入している生命保険は自分に合っているのか？など、お金にまつわる疑問や悩みに対する解決策を一緒に考えてくれます。
ファイナンシャルプランナーは利害関係のない第三者的な立場ですので、将来を見据えた資産形成を考える中で、他の投資商品と比較してあなたに寄り添ったアドバイスをしてくれることが期待できます。
ファイナンシャルプランナーへ不動産投資の相談をする際の注意点としては、そのファイナンシャルプランナーが不動産業者から手数料をもらっている場合、本当はおすすめではない収益用不動産を勧めてくる可能性がある点が挙げられます。
そのため、不動産投資を相談するファイナンシャルプランナーは、相談料で生計を立てていて、不動産業者やその他の投資商品の会社から手数料を受け取っていない人を選ぶとよいでしょう。
例えば、初回相談無料だけど二回目以降は相談料かかる等、明確に相談料について記載してあるファイナンシャルプランナーは中立性が担保されている可能性が高いといえます。
1.4.不動産投資会社
不動産投資会社は収益用物件のプロです。物件の紹介からファイナンスアレンジ、会社によっては物件購入後の管理や出口戦略までサポートしてくれますので、長期間付き合うことになる重要なパートナーだといえます。
不動産会社は物件毎の個別の事情に精通しており、あなたの希望や状況を伝えれば、どんな物件だとあなたの受け取る利益を最大化できるか？を一緒に考えてくれます。
弊社でも常時無料の投資相談を実施しており、毎月150名以上の投資家様にご利用をいただいておりますので、
「周囲になかなか相談できる人がいない」「一度プロ目線の話を聞いてみたい」といった状況でしたら、ぜひ本投資相談をご利用ください。
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不動産投資の相談を不動産会社にする際の注意点としては、会社選びを間違えるとあなたには合わない物件を強引に勧めてくる可能性がある点が挙げられます。
そのため、不動産会社に相談をする場合は、相談時に提案された内容や紹介された物件を税理士やファイナンシャルプランナーに一度持ち込んでアドバイスを受けると安心です。
不動産投資をする場合、条件の良い物件を融資条件も良くして取得するためにほぼ皆さんが不動産投資会社を利用することになります。
なので、そもそも不動産会社選びに失敗しないように、次の章で信頼できる不動産会社かどうか見極めるポイントをお伝えします。
2.信頼できる不動産業者を見分ける4つのポイント
本章では信頼できる不動産業者を見分ける4つのポイントをお伝えします。
不動産投資の相談先は、やはりプロである不動産業者がベストです。しかし、不動産業者選びを間違えると相談時に強引に契約をさせようとしてきたり、相談後しつこく営業をされたりする可能性があります。
そのような事態を避けるために、相談をする不動産業者を選ぶ際は下記4つのポイントに当てはまっているか確認をしてください。
2.1.業歴（創業から10年以上経っているか？）
まず大切なのは、業歴です。不動産業者（特に仲介業者）は、元手が少なく起業できる業種のうちの1つであるため、誠実な仕事をせずに儲けたらすぐ会社をたたんで顧客の前から姿を消してしまうような怪しい会社が残念ながら多く存在します。
業歴が浅いすべての会社が当てはまるわけではありませんが、業歴が浅いということは顧客からの信頼も積みあがっていないということですので、顧客が損をする物件を売って逃げるような悪い不動産業者も少なからずいると考えたほうがよいでしょう。
反対に、業歴が長い（目安として創業から10年以上）不動産業者は、顧客からの信頼はもちろん、金融機関からの評価も得ているということですから、不誠実な仕事をする可能性は限りなく低いといえます。
2.2.業績が伸びているか
業績が伸びていることも信頼できる不動産業者のポイントの1つです。なぜなら、業績が伸びているということは、
- お客様からの評判がよく、リピーター率が高いことや口コミで評判がたっていることが予想される
- これまでに販売をした物件でトラブル等なく金融機関からの信頼を得ており追加で融資を受けられている
からです。
2.3.口コミ・お客様の声の掲載があるか
実際のその不動産業者から物件を購入した人の口コミやお客様の声が掲載されているかも重要なポイントです。
不動産を購入してうまくいってなければ、そのような口コミやお客様の声を得ることはできないからです。
2.4.グレードの高い建物に事務所を構えているか
不動産業者の事務所が雑居ビルではなくグレードの高い建物に入っているかも信頼できる不動産業者か見極めるポイントです。
グレードの高い建物に事務所を構えるには厳しい審査があり、十分な業績や信頼がないとその審査を通過することができないからです。
3.不動産投資相談時によくある質問6選
当社では毎月150名以上のお客様の不動産投資に関する相談を受けていますが、その中からよくいただく質問6つをまとめましたので、相談をする前の参考にしてください。
3.1.新築と中古どちらがいい？
自宅を購入する場合は新築を選びたい人が多いでしょう。しかし、投資となると一転、その人の状況や投資目的によって新築がいいか中古がいいかは異なります。
例えば、節税をしたいと思っている人が新築を選んでしまうと思ったような節税効果を得ることはできません。逆に、できるだけリスクを抑えた投資がしたいと思っている人が高利回りの中古を選んでしまうと、物件購入後起こりうる突発的な修繕費にうんざりしてしまうでしょう。
このように、物件を購入する人の状況や投資目的によってどちらがいいか異なります。
3.2.区分マンションと1棟物どちらがいい？
こちらも3.1.新築と中古マンションどちらがいい？と同様、あなたの状況や投資目的、希望によってどちらがいいか異なります。
例えば、キャッシュフローや節税効果を重視している人が、価格が手軽だからと区分マンションを選んでしまうとキャッシュフローも節税効果もとることはできません。逆に、手頃な価格から不動産投資を始めたい、都内の一等地に物件を持ちたいと思っている人は1棟だと価格が億を超えるものもありファイナンスアレンジに苦労したり、想定以上の自己資金を準備しなくてはいけなくなったりすることもありえます。
不動産投資はその目的によって選ぶべき物件種別や物件の価格帯等が大きく異なりますので、不動産投資で実現したいものは何か？を明確にしておくと投資成功の確率を高めることができるでしょう。
3.3.どんな銀行が使える？
どんな銀行が使えるかは、
- あなたの属性
- 購入物件のスペック
- 不動産業者の実績 など
複数の要素によって異なります。
代表的な不動産投資で利用できる金融機関といえばオリックス銀行さんや三井住友L&Fさんですが、不動産業者と提携している特別な金融機関ですと有利な融資条件を組める可能性がありますので、物件購入の際は不動産業者とよく相談して決めていくとよいでしょう。
また、あなたの住まいが信用金庫の融資対象エリアで他の金融機関よりも良い条件を受けられたという例もありますので、信頼できる不動産業者を見つけたら、より詳細なあなたの情報を伝えるのがおすすめです。
3.4.必要な自己資金はいくらくらい？
必要な自己資金はあなたの属性や選ぶ物件によって左右されますが、目安として、新築ならフルローンが期待しやすく、中古なら物件価格の1～2割程度自己資金が必要な場合が多いと考えていただくといいかと思います。
フルローンと聞くと初期投資の金額が抑えられて魅力的に感じるかもしれませんが、それだけにとらわれて購入する物件を決めてしまうのは危険です。
大切なのは、
- 初期投資額をどれだけ短い期間で回収できるか
- 自己資金を入れなくても月々のキャッシュフローが黒字になるか
です。
また、十分な手元資金がない状況でフルローンがおりるからといって安易に不動産投資を開始してしまうのはおすすめしません。なぜなら、不動産投資には突発的な出費がつきもので、それらに対応できる資金力がないうちに不動産投資に手を出してしまうと、自己破産など取り返しのつかない事態になる可能性も捨てきれないからです。
3.5.物件購入時にかかる諸経費にはどんなものがある？
物件購入時にかかる諸経費は以下のようなものが挙げられます。
| 内訳 | 概要 |
|---|---|
| 物件の頭金 | 物件購入にあたり必要となる自己資金。物件価格のうち融資額を除いた部分。 |
| 融資事務手数料 | 融資をうける際に支払う手数料。 |
| 融資保証料 | 保証機関による保証を受けるための費用。 |
| 印紙代 | 売買契約書や金銭消費貸借契約書に張り付ける印紙代。 |
| 火災保険料・地震保険料 | 物件にかける保険の費用。 |
| 登記費用 | 所有権や担保を登記するための費用。登録免許税。 |
| 司法書士報酬 | 上記の登記を司法書士に依頼するにあたりかかる費用。 |
| 仲介手数料 | 不動産業者に物件を仲介してもらった際に支払う手数料。 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得するとかかる税金。 |
| 固定資産税・都市計画税の精算 | 物件の売主が支払った固定資産税・都市計画税の一部を、買主が保有する期間に応じて負担するための精算金。 |
そして、物件価格の4%が諸経費額の目安となります。（仲介手数料不要の場合）
ですので、5000万円の物件を購入する場合は、約200万円が諸経費となります。
3.6.物件購入後の物件の管理はどうしたらよい？
物件の管理は不動産管理会社に任せることができるので、煩わしい管理業務をあなたがする必要はありません。
物件の管理業務は、
- 家賃回収
- 物件清掃
- 入居者からの問い合わせ対応
- 入居者募集
など、本業がある人ではなかなか仕事との両立が難しい内容です。
そのため、専業大家さん以外のほぼ全ての人が不動産管理会社を利用しています。
不動産管理会社の管理費用の目安は、家賃収入の3～5%です。
4.さいごに
本記事では不動産投資について相談できる相手をお伝えしましたが、相談の前に大切なのは、自分でも不動産投資について勉強をすることです。
勉強不足の場合、専門家に相談したとしてもアドバイスを十分に生かすことができなかったり、情報の取捨選択ができなかったりしてしまうでしょう。
そのような事態を避けるために、2章で紹介した信頼できる不動産会社に当てはまる会社の書籍を読んだり、セミナーに参加したりすることをおすすめします。
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また、弊社では常時無料の投資相談を承っております。不動産投資に関する知識がある程度身についたら、一度プロの話を聞き、知識の確認をするとともに市場の状況や実際の物件のラインナップ、金融機関の話等自分だけでは把握しきれない部分を教えてもらいましょう。
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