不動産投資の勉強方法|1から10までを学ぶ完全必修カリキュラム

不動産投資を始めたいけど、何から勉強したらいいのか分からず立ち止まっていませんか?

大前提として、不動産投資は絶対に勉強してから始めることをおすすめします。

もしあなたの知識が不十分な状態で不動産投資を始めてしまうと、破綻してしまい人生を狂わせてしまう可能性があるからです。不動産業界にはまだまだグレーな部分が多くあります。知識がないと、あなたは悪徳不動産業者のカモにされかねません。

逆に不動産投資は株と違って、未来のことを予想するわけではないので勉強した分だけ成功に近づくと言われています。「勉強」という言葉に抵抗のある方もいるかもしれませんが、不動産投資は誰でも簡単に稼げる投資方法ではありません。しっかりと知識を付けた一握りの人だけが不動産投資で成功することができるのです。

この記事では、当社の書籍やこれまで行ってきたセミナーの内容をもとにカリキュラムを作成してみました。

このカリキュラムでは、不動産投資で必要な内容の全てが学べるようになっており、最終的に物件を購入できることをゴールにしています。

是非この記事を活用し不動産投資の成功へ向かって戦略的に勉強を進めていただければと思います。

このカリキュラムは当社の書籍をもとに作成しております。

書籍を通じてじっくり学びたいという方は、書籍の無料プレゼントを行っておりますのでこちらからお申し込みください。

ここでは書ききれなかった不動産投資に関する詳しい情報を盛り込んでいます。


1.不動産投資の基本

まず初めに、インターネット記事とyoutube動画を通じて、不動産投資についての基本的な考え方や知識をつけていきましょう。

1-1.不動産投資で得られる5つの効果

まずは不動産投資がどんな形で利益をもたらすのかを学んでおきましょう。

不動産投資には、5つの効果があります。

①副収入効果:家賃収入からコストを引いた額のキャッシュフローを得られる

②節税効果:減価償却費の活用で税金が戻ってくる

③貯蓄効果:元本返済は貯蓄と同じで返済した部分は自分の資産となる

④生命保険効果:団体信用生命保険という保険に加入できることがある

⑤売却益:高値で売却して売却益を得られることがある

ただし、これらの効果は必ず得られるものではなく、よく理解しておかないと逆効果になるものもあります。こちらの記事(3章)で、それぞれの効果の詳細と注意点を解説していますので、たとえ知っている項目でも注意点は確認しておきましょう。

不動産投資とは?不動産投資の効果とリスクや失敗パターンを解説(3章)

1-2.不動産投資の3つの種類の違い

続いて不動産投資の3つの種類についてそれぞれのメリット・デメリットを押さえておきましょう。

居住用の収益物件は主に区分、一棟アパート・マンション、戸建ての3つの種類に分けることができます。

区分投資:分譲用のマンションの1室を扱う投資

1棟アパート・マンション投資:1室ではなくアパート、マンションを1棟ごと購入して複数の入居者に貸し出す投資

戸建て投資:戸建てを賃貸物件として貸し出す投資

こちらの記事(1章)では、不動産投資のこれらの3種類の違いとメリット・デメリットを解説しています。3つの不動産投資の違いを理解することで、自分がどの不動産投資をしていくべきなのか判断する入り口に立つことができます。まずは大枠を理解し、後々セミナーに参加した際に自分がどの不動産投資に適しているのか探っていきましょう。

不動産投資とは?不動産投資の効果とリスクや失敗パターンを解説

ちなみに私たちは1棟アパートを購入して、上表のようなデメリットをしっかりとコントロールした上でメリットを活用することをおすすめしています。

なぜ一棟アパート投資を成功者は選ぶのか?初心者向けの比較と手順

1-3.不動産投資と株の違い

不動産投資は、株式投資と比較すると理解しやすいと思います。

不動産投資と株の違いは2つあります。

1-3-1.流動性の違い

1つ目は、株は流動性が高く、不動産は流動性が低いことです。上場している株であれば、パソコンやスマホから気軽に売買することができます。また、そこから23日もあれば換金できるという手軽さもあります。一方で不動産は一般的には流動性が低く、契約して実際に売却代金の授受が完了するまでに最低でも数週間、場合によっては数か月を要します。

1-3-2.情報の開示性の違い

2つ目は、株はオープンマーケットであるのに対し、不動産はクローズドマーケットであることです。株が基本的には誰でもどこでも同じ情報を得ることができるのに対して不動産はなかなかそういうわけにはいきません。

こちらのyoutube動画では、不動産投資が他の金融商品よりも優れている3つの点について5分弱で解説しています。不動産投資と他の金融商品との違いを理解し、これから始める不動産投資がどういった点で他の金融商品よりも優れているのか理解しておきましょう。

不動産投資が資産運用に向いている3つの理由

不動産投資が他の金融商品に比べてどのように優れているかを理解できたところで、2章では不動産投資のこれらのメリットに加えて、デメリットやリスクについて学んでいきます。


2.不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資にはメリットが多くありますが、同様にデメリットやリスクも存在します。デメリットについては、知識やノウハウである程度回避できますので回避方法まで含めて学んでおきましょう。

2-1.不動産投資のメリット

まずは、1章で網羅しきれなかった不動産投資のメリットについて勉強していきましょう。不動産投資には、1章で述べた5つの効果に加えて以下のようなメリットがあります。

・副収入を得られる

・節税効果を得られる

・保険代わりになる

・相続税の節税効果を得られる

・貯蓄効果を得られる

・ミドルリスクで長期・安定的リターンを得られる

・インフレに強い

・自己資金を少なく始められる

・レバレッジ効果により、少ない資金で大きな投資効果を得られる

・ある程度成果をコントロールできる

・手間や時間がかからない

・資金計画が立てやすい

1章で述べた5つの効果についてはなんとなく理解していたという方でも、以上のメリットをすべて理解できている方は少ないのではないでしょうか。「知らずにメリットを享受できなかった・・・」とならないためにも、分からないものや理解が十分でないものがあれば、こちらの記事で確認しておきましょう。

不動産投資のメリット一覧!注意すべきデメリットとあなたに最適な投資法も解説

2-2.不動産投資の8つのリスクと対処法

メリットを学ぶ以上に不動産投資のリスクを学んでおくことは重要です。目先の利益だけにとらわれて安易に物件を購入してしまうと、予想だにしなかった様々なリスクにより毎月の収支が赤字になってしまったり、最悪の場合はローンが返せなくなり自己破産してしまったり、なんてことも起こりえます。

不動産投資のリスクは8つあります。

1.空室リスク ★★★

2.家賃下落リスク ★★★

3.家賃滞納リスク ★★☆

4.修繕リスク ★★☆

5.不動産価値下落リスク ★★☆

6.金利上昇リスク ★☆☆

7.地震リスク ★☆☆

8.火災リスク ★☆☆

※賃貸経営へのインパクトの大きさを★の数で表しています。

これらのリスクには、それぞれ対策方法があります。

不動産投資のリスクを理解した上で、そのリスクを押さえた不動産投資が開始できるように、不動産投資にまつわるリスクとその回避方法についてきちんと学んでおきましょう。

不動産投資で失敗しないために知っておくべき8つのリスクと回避方法

2-3.不動産投資の失敗事例

不動産投資のリスクを理解することに加えて失敗事例を学ぶことで、不動産投資に失敗する可能性を抑えることができます。

当社では、年間1600人以上の投資家の方を見ていますが、その中にはそれまでの不動産投資で失敗してしまっている方もいます。また、「この人は失敗するだろうな」と感じる人も多くいます。そういう方は大体同じような理由で失敗をしてしまっており、その多くは知っているだけで簡単に防ぐことができるような要因です。

不動産投資で失敗する代表的な事例は下記の5つです。

1.十分な資金なしに不動産投資に挑戦してしまう

2.営業マンの言うことをうのみにする

3.怪しい不動産業者にあたってしまう

4.家族に内緒で始めてしまう

5.新築ワンルームを買ってしまう

知らないがゆえに失敗してしまうということがないように、不動産投資初心者にありがちな失敗を押さえておきましょう。

不動産投資初心者の「どうすればいいの?」を解決するアドバイス5選(1章)

もっと具体的な失敗事例については後々セミナーで実際に不動産投資を行っている講師の方から学んでいきましょう。

2-4.法人化すべき人・すべきでない人

不動産投資のメリットを最大限享受するために、法人化するという選択肢もあります。法人化すべきか否かの判断のポイントはただひとつ、法人と個人の税率の違いに注目することです。

自分が法人化すべき人に当てはまるのかどうかを理解し、後々不動産会社に相談した際に法人化を考えているのかいないのか、主張できるようにしましょう。

【診断チャート付】不動産投資で法人化すべき人・すべきでない人


3.不動産投資にかかるお金と融資の受け方

不動産投資のメリットの1つとして、自己資金を少なくして始められることをあげましたが、自己資金が全くないのに不動産投資を始めることはできません。自己資金を少なくして始められるというのは、現物件価格の13割の自己資金を用意すれば、銀行の融資を活用して物件を購入できるという意味です。

では、具体的にはどのくらいの資金が必要なのでしょうか。3章では、不動産投資にかかるお金と融資の受け方について学んでいきます。

3-1.物件購入の初期費用

不動産投資を始めるにあたっては、物件価格の15%程度の初期費用が必要になります。例えば3000万円の物件を購入するのであれば450万円、7000万円の物件を購入する際は1050万円、15000万円の物件であれば2250万円といった具合です。

ただし、初期費用の具体的な金額はその人の状況により大きく変わります。物件購入にあたり必要な頭金(物件価格のうち銀行からの融資でまかなわない部分)がどの程度になるのかがその人の属性、物件の属性によって変化するためです。

そのためまずは目安として、物件価格の15%程度の初期費用がかかるということを覚えておきましょう。

物件を購入する前段階で個別相談に申込んだ際に、自分の資産状況などを不動産会社に相談して自分が受けられる融資額について聞いてみましょう。

初期費用の内訳については、下記の通りになります。

こちらの記事では、それぞれの項目の解説に加えて初期費用を抑える方法も解説しています。

不動産投資を始めるにあたり、金銭面の理解はとても重要になります。自己資金を貯める目安をつくることで先の見通しが立ち、勉強のモチベーション維持にも繋がります。

不動産投資の初期費用は物件価格の約15%|種類別費用と抑え方を解説

3-2.融資の受け方とローンについて

不動産投資において現金で物件を買う方は非常に少なく全体の15%程です。融資を受けることでレバレッジ効果を活用でき、投資効率を最大化することができるので、不動産投資ローンを組むことをおすすめします。

そのため、物件を探す前にまず自分には融資がどのくらいでるのかを確認する必要があります。せっかくいい物件を見つけても融資がでなければ購入することができないからです。

まずは、この動画で不動産投資で融資を活用するための基本的な考え方、

・融資を活用するとどのような効果があるのか

・銀行がどのような判断で融資を行うのか

・返済方法

を学びましょう。

不動産投資で融資を活用するための基本的な考え方【初心者のための不動産投資のルール・融資編1】

3-3.金融機関ごとの金利相場・ローン条件

融資の基本が理解できたところで、金融機関ごとの金利相場を頭に入れておきましょう。「金利」についての相場や金融機関の活用方法を知ることで、有利な条件で不動産投資を進めることができます。

不動産投資の金利相場を5つの金融機関で比較!好条件の受け方も解説

さらに、融資は常に変化するものであるため、融資を攻略するためには常に融資情勢をキャッチする必要があります。発展的な内容にはなりますが、直近の融資動向を把握することでより有利なタイミングで融資を受けることができます。

こちらの動画では、融資動向を把握するための方法を解説しています。

【直近の融資動向】どうやって把握するべき?

3-4.団体信用生命保険(団信)

ローンを契約する際、付帯して加入するのが「団体信用生命保険(団信)」です。

団信とは、ローンの返済中に万が一のことがあった(契約者が死亡したり、高度障害状態に陥ったりした)場合、保険金によって残りのローンが弁済される保険です。

団信に加入していれば、不測の事態で契約者がローンを返済できなくなっても、生命保険会社から金融機関に支払われる保険金によって残債務が返済されます。つまり、残債務なしで資産である不動産を家族に残すことができます。団信に加入していることで、住宅ローンであれば、残された家族は安心して自宅に住み続けられます。不動産投資ローンであれば、収益用不動産が残るため、残された家族はその物件を賃貸して賃料収入を、あるいは売却してまとまった資金を得ることができます。

ただし、健康状態が悪いと団信に加入できなかったり、逆に団信に加入しないことで通常よりも低い金利で融資受けられたりといったことがあるため、団信について理解を深めておく必要があります。

こちらの記事で、団信の内容や注意点を学んでおきましょう。

団体信用生命保険とは?種類や特徴、加入できない場合の対処法も解説

3-5.不動産投資でかかる税金

不動産投資を行う上では、税金の話を避けて通ることはできません。不動産にまつわる税金を押さえなければ、不動産投資の正確な収支を予測することができないだけでなく、最悪の場合追徴課税などにより無駄な出費を発生させてしまいます。逆に税金について理解を深めることで、資金のマネジメントをできる上に、税金の節税方法についても把握できます。

不動産投資をする上での税金は大きく「購入時」「管理運営時」「売却時」3つに分けて考えられます。

具体的には以下の8種類です。

〇購入時

・不動産取得税

・印紙税

・登録免許税

〇管理運営時

・固定資産税・都市計画税

・所得税・住民税

・個人事業税

・消費税

〇売却時

・所得税・住民税

これらのすべての税金がすべての人に課されるわけではありませんので、

・自分にはどの税金が関係するのか

・どんな時に課税されるか

・どうやって税額を計算するか

・軽減措置はあるか

という点を押さえていきましょう。

不動産投資でかかる税金は?実際の税額計算を時期別に徹底解説!


4.物件の良しあしの見分け方

ここからは、物件の良しあしを見分けるために必要な知識を学んでいきます。

資金を確保してせっかく不動産を買える状態になったとしても、変な物件を買ってしまっては不動産投資は失敗してしまいます。良い物件を見分けられる目を養っていきましょう。

 

この章は、こちらの書籍をもとに作成しております。書籍でじっくり学びたいという方は、無料プレゼントを行っておりますのでこちらからお申し込みください。

4-1.利回りとは

不動産投資における利回りとは、物件価格に対して、1年で得られる利益の割合のことです。

不動産投資は高額な投資ですので、投資先を決定する1つの指標として利回りを理解することはとても重要です。

当然ながら利回りは高いほうがいいのですが、一般的な平均値を把握しておかないと、高い・低いの判断はできませんし、不動産特有の事情を理解していないと利回りの数値だけに振り回されて、投資対象としては不適切な物件を購入してしまう恐れもあります。

不動産投資の利回りには大きく分けて

・表面利回り

・実質利回り

2つの種類があります。

こちらの動画では利回りの概要を初心者向けに解説しています。利回りの語句の理解に加えて利回りをどのように判断したらよいのかという点まで見極める力をつけましょう。

不動産の利回りはどのように決まる?正しく見極める方法は?【初心者のための不動産投資のルール・基礎編4

 

4-1-1.表面利回り

表面利回りは、物件の価格に対して現時点で家賃収入をどの程度得られているか、という収益性を表す数値です。グロス利回りと呼ぶこともあります。

4-1-2.実質利回り

実質利回りは、運営時や購入時のコストを考慮に入れたうえで、購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるかを指す数値です。

ネット利回りやNOI利回り(NOINet Operating Incomeの頭文字をとったもの)とも呼ばれますが、同じ意味です。

表面利回りと実質利回りの違いとは?物件選定の目安となる計算方法

4-2.物件価格の相場をつかむ

利回りの相場をつかんだ後は、物件価格の相場をつかんでいきましょう。

不動産会社に行く前に、ある程度の物件の価格感を把握し、紹介された物件が割高なのか、お得なのかを判断できる基準を養っておくべきです。

物件価格の相場を掴むためにはポータルサイトはとても有効な場所です。

ポータルサイトにおいては、マーケットの機能により、ある程度の適正価格(とびきりお得でもなければ、法外に高いわけでもない価格)で物件情報が出回ります。

それらを見ながら、

・このエリアはターミナル駅が近いから、人気が高くて利回りは低いんだな

・利回りが高いと思ったら、借地権の物件だった

・築5年以内だと自分の求めている利回りの物件はないな…

など、相場を掴んでいきます。

ポータルサイトは、それぞれ無料で会員登録もでき、メルマガで情報をタイムリーに受け取ることができますので活用してみましょう。

<日本における代表的な収益物件のポータルサイト>

楽待https://www.rakumachi.jp/

健美家https://www.kenbiya.com/

4-3.違法物件を見極める

不動産選びが不動産投資において最も重要といっても過言ではありません。失敗の多くは物件選びのポイントを押さえるだけでおおよそ回避できますので違法物件を見極める目を養っていきましょう。

具体的には、以下の4点を見極められるようになりましょう。

・どのような観点で調査を行うべきなのか

・どのような物件は買ってはいけないのか

・どんな物件であれば修繕を行うことができるのか

・修繕コストがいくらくらいかかるのか

こちらの書籍では、以上の4点について一級建築士が建築的な視点で解説しています。

 

4-4.失敗しない物件視察の方法

投資用不動産の場合、物件の周辺環境や物件の内覧を、あまり重視されない方も少なくありませんが、物件視察は必ず行うべきです。物件視察を行うことで、物件の周辺環境や建物の状態からトラブルに見舞われることを防ぐことができます。

一方で、物件視察に行った際に何をチェックすればよいのか分からないという声をよく聞きます。

こちらの動画では、5000棟に及ぶ物件視察を行ったプロが失敗しない物件視察の方法を解説しています。20分程の動画ですが、一回一回の物件視察を無駄にしないためにも、物件視察のポイントを学んでおきましょう。

【プロが公開】失敗しない物件視察の方法を教えます

4-5.レントロールの見方

レントロールは家賃明細表とも呼ばれ、収益物件のそれぞれのお部屋、区画の賃貸借の条件をまとめて参照できるようにした文書の事を指します。

収益物件を見ていく中で、「この物件良いかも知れない」と思ったら、購入を検討するにあたってレントロールの取り寄せが必要です。レントロールをきちんと見ることができれば、問題のある物件を避けられる確率は高まります。

まずは、レントロールの内容を理解し、それらを踏まえた上でチェックポイントも把握し、物件の収益性が大丈夫か、賃料収入面でどんなリスクが潜んでいるかを知れるようになりましょう。

投資の失敗防止に役立つレントロールの見方と5つのチェックポイント


5.具体的な運用事例を知る

不動産投資の概要や物件について理解が深まったところで、今現在、不動産業者が扱っている物件情報や講師の経験・ノウハウといった内容を学んでいきましょう。そうすることで、「自分に合ったスタイルの投資法」を見つけていくことができます。

そのためには、セミナーに参加するのが有効な手段の一つです。

参加するセミナー数の基準としては、1020も行く必要はありませんが、少なくとも2つ以上は行くと良いでしょう。複数のセミナーを経験すると、セミナー講師の話も客観的に検討することができるようになります。

一言にセミナーといっても多くの会社がセミナーを行っておりますので、まずは自分に最適な不動産投資セミナーを選ぶためにセミナーを選ぶうえでの注意点を学んでいきましょう。

・不動産投資セミナー

セミナーの選び方についてはこちら↓

「初心者がまず行くべき不動産投資セミナーの選び方」

・あなたに最適な不動産投資セミナーの見つけ方

・不動産投資セミナーで知っておくべきこと

などを解説しています。

また、こちらの記事では具体的な運用事例をもとに不動産投資がおすすめな理由を解説しています。併せてご覧ください。

20万円以上の不労所得を得るのに不動産投資がおすすめな4つの理由


6.信頼できる不動産会社の見極め方

不動産投資では、付き合う不動産会社によって投資結果が大きく変わってしまう可能性があるため信用できる不動産会社を見極めることがとても重要です。

この章では、信頼できる不動産会社の見極め方を勉強していきましょう。

6-1.信頼できる不動産会社の19のチェックポイント

不動産会社の19のチェックポイントは以下の通りです。

1.業歴

2.従業員数、規模

3.実績(売買棟数、管理戸数)

4.メール会員数

5.事務所のグレード

6.お客様の声を公開しているか

7.ネット上の評判

8.金融機関と多数の取引がある

9.弁護士、税理士などの専門家を抱えているか

10.売買だけでなく賃貸管理なども行っているか(建築も行っているとなおよし)

11.売主の業者か

12.非公開の物件情報を取り扱っているか

13.物件の情報を理解しているか

14.物件現地を見て案内しているか

15.周辺の土地勘を把握しているか

16.デメリットも説明しているか

17.自身も不動産投資を行っている、またはそれに匹敵する豊富な知識を持っている

18.コンサル型の営業姿勢を持っているか

19.違法な取引を持ち掛けてこないか

この19のチェックポイントはこちらの記事で学ぶことができます。この記事を読んで、信頼できる不動産会社を見分けられる目を養いましょう。

不動産投資会社の選び方|最高のパートナーを見つける19のチェックリスト

6-2.不動産会社を訪問するときの心構え

不動産投資会社を訪問するときには、以下の2点を、心構えとして持っておきましょう。

・購入意思があることはきちんと伝える

・気に入った物件でなければ買わない、少なくともその場で判断しない

具体的に以下で説明していきます。

6-2-1.購入意思があることはきちんと伝える

購入意思が薄いそぶりを見せる顧客についてはそもそも営業マンが物件情報を公開したがりません。クロージングに時間がかかったり、飲めないほどの価格交渉を入れてきたり、契約直前で破談にしたりと、非常に手間がかかることを経験上知っているからです。

そのため「すぐに買う気はないんですよね」などと予防線を張ったりすると、顧客リストの最下位に回され、ろくに物件が紹介されない可能性が高まります。

不動産会社をわざわざ訪問するのは物件情報を入手するためだという事を忘れてはいけません。きちんと下調べをして入念に不動産会社を選んで訪問するのですから、購入意思はきちんと示すことが必要です。

6-2-2.気に入った物件でなければ買わない、少なくともその場で判断しない

案件をその場で判断する必要はありません。慣れないうちは一度持ちかえり、冷静に検討する必要があります。

もちろん、決断のスピードによって案件が他の投資家に買われてしまう事もあり、悔しい思いをすることもあるでしょう。しかし、紹介された物件を本気で検討し、営業マンとコミュニケーションをきちんととっているうちは、例えその物件が買えなかったとしても継続して物件紹介がなされますので、辛抱強く待つのが肝心です。

何度もトライすることになるかもしれませんが、案件をこなしながら、検討のスピードを速めていく事によって、いつか納得のいく物件を購入することにつながっていきます。


7.アパート管理について

ここからは、物件を取得した後の話になります。不動産投資は買って終わりではありません。むしろ、買ってからの管理が重要になります。

物件を購入する前に、運営から売却までの見通しを持っておくことで不動産投資を成功させることができます。

アパート経営の主要な業務は下記の3つです。

・入居者募集

・建物管理

・既存入居者対応

こちらの動画では、収益物件における管理運営の全体像をご紹介しています。まずはこちらで管理運営の全体像を把握してみてください。

不動産投資において賃貸管理はなぜ重要なのか?【初心者のための不動産投資のルール・賃貸管理編1

 

7-1.不動産投資のランニングコスト

不動産投資においては初期費用だけではなく運営時にも下記の通りいくつかの費用が掛かります。

・固定資産税・都市計画税

・物件の修繕費

・退去が発生した際の原状回復費

・入居付けを行うための広告費

仮に初期費用を賄えたとしても、そこで資金が尽きてしまい運用中のお金を用意できなければ、急な出費に対応できません。そのため、初期費用に加えて余裕資金をいくつか持ったうえで物件購入を進めることをオススメします。

7-2.管理方法

アパートの管理方法には下記の3つの形態があります。

・自主管理

・一般的な管理委託

・サブリース

7-2-1.自主管理

自主管理はアパートのオーナーがすべての管理業務を自分で行う管理形態です。管理費用などが抑えられますが、自分ですべてのアパート管理業務を行わなければならず、負担が大きくなります。国土交通省の調査では、すべてのアパート管理業務を自身で行っているオーナーは2割にとどまるようです。

7-2-2.一般的な管理委託

一般的な管理委託はアパート管理業務を不動産管理会社に依頼するものです。アパート管理業務の一部を依頼する場合やその全部を依頼する場合もあります。

7-2-3.サブリース

サブリース契約は不動産管理会社がアパートのオーナーからアパートをまるごと借り上げし、それを不動産管理会社から入居者に転貸(又貸し)をするアパート管理形態です。不動産管理会社が空き部屋の有無にかかわらずオーナーに賃料を保証します。保証される賃料は実際の家賃収入のおおよそ8090%になります。

ここまで、サブリース契約のメリットを中心にお話しましたが、一方でデメリットもあります。

サブリース契約のデメリット

・収益性が下がる

・一定期間ごとの賃料見直し

・免責期間の存在

・入居者を選べない

物件を購入する際、多くの場合不動産会社からサブリース契約を提案されますので、サブリース契約のメリットだけでなくデメリットも押さえる必要があります。

サブリース契約はしない方がいい?そのメリット・デメリットや注意点

7-3.加入すべき3つの保険

収益物件活用で起こる、突発的な支出を伴うトラブルは保険によって防ぐことができます。

加入すべき3つの保険は、

・火災保険

・地震保険

・施設賠償責任保険

3つです。

火災保険と地震保険については、イメージが付く方が多いと思いますが、弊社ではこれに加えて施設賠償責任保険に加入することをおすすめしています。保険加入についても今のうちから理解を深めておきましょう。

こちらの動画では、実際に当社で起きた事例をもとに、各保険のメリットや使い方を解説しています。

【リスクに対処】不動産投資に必要な保険とは?【初心者のための不動産投資のルール・賃貸管理編2

7-4.入居率とは

入居率とは、アパートやマンションの全部屋数に対しての、入居している部屋の割合のことをいいます。

入居率の基本的な計算の仕方は、

入居率=[(賃貸することが可能な物件の戸数-空室戸数)/賃貸することが可能な物件の戸数]×100

とされています。

アパート管理を行う上では、いかに入居率をあげていくかがポイントになってきます。入居率が低いとその分、家賃収入も減ってしまい、収支が不安定になってしまいます。

また、入居率は管理会社にどの程度空室への入居付けの力があるかを示す指標として使われることが多いです。しかし、実際は管理会社によって入居率の算出方法が違っていますので、不動産会社の良しあしを計る際には入居率の数%の違いにこだわる必要はないといえます。

入居率とは?入居率95%〜99%の範囲の差を気にする必要がない理由


8.不動産投資の出口戦略

不動産投資においては、「いかに物件を高く売却するか」が出口戦略の内容となります。

出口としての売却、つまり、購入した物件を自分が売りたい金額で他者に売って投資を終了して、初めて利益や損失が確定し、その投資が成功だったかが分かります。

売却が上手くいかなければ、運営中にいくら利益が出ていても、それを一気に吹き飛ばして逆に損失が確定してしまうくらい、売却が投資に与える影響は大きいのです。

そして、物件をいかに高く、適切なタイミングで売るか、を考えるのが出口戦略です。

出口戦略は、購入してから立てるのでは遅すぎます。購入してからでは変えられない要素が多いからです。その物件を購入するかどうかを検討する際に、「どうやって、いくらで売却できそうか」を考えて、それを判断材料としたうえで物件を購入しなければなりません。

購入前に出口戦略をたてられるよう、こちらの記事で学んでおきましょう。

不動産投資の出口戦略は購入前に必ず検討!売却時の後悔を防ぐ3要点

8-1.出口戦略の3つのパターン

収益物件の出口戦略パターン(売却の方法)は主に3つあります。

・収益物件のまま売却

・更地にして売却

・自己居住用として売却

それぞれ、置かれた状況により最適な出口戦略パターンがあるので、全てのパターンに目を通しておきましょう。

不動産投資の出口戦略は購入前に必ず検討!売却時の後悔を防ぐ3要点

8-2.売却のタイミング

売却の方法に加えて、売却のタイミングも重要です。

売却のタイミングとしては以下の3つがあります。

・約6年、長期譲渡へ切り替わるとき

・減価償却期間が終了するとき

・デットクロスになるとき

実際に色々な物件を検討してみると分かるのですが、この3つが起こる順番は、物件によって変わります。

当社では出口戦略をお客様と考えるときに、その物件の運営がうまく行っている前提で「1. 約6年、長期譲渡に切り替わる時」は越えてから売却することをまずお勧めしています。

長期譲渡に切り替わった時点で、「減価償却期間が終了するとき」「デットクロスになるとき」のいずれかでも迎えていればすぐの売却をお勧めし、どちらも迎えていないという事であれば余裕をもって市況を見ながら高く売れるタイミングで売りましょう、という事を提案することが多いです。

しかし、現金が必要な時や、空室が多く運営がうまく行っていない時などはここまでの話とは別として売却を検討する必要がありますので、覚えておきましょう。

8-3.売却に失敗しないための3つのポイント

売却に失敗しないための3つのポイントは以下の3つです。

・家賃の下がらない物件を選ぶ

・自己資金を投入して物件を購入する

・融資難易度の低い物件を選ぶ

こちらの記事の5章で詳しく解説していますので、出口戦略で失敗しない物件を自分で選ぶことができるまで理解を深めておきましょう。

不動産投資の出口戦略は購入前に必ず検討!売却時の後悔を防ぐ3要点(5章)


9.不動産投資~応用編~

ここからの内容は、必ずしも物件購入前に確認する必要はありませんが、興味のある項目があれば確認しておきましょう。

9-1.複数棟所有のメリット

当社のセミナーでは、物件を1棟だけ保有したいという方はほとんどいらっしゃいません。多くの方が2棟、3棟と物件を保有して資産形成したい方になります。それでは、複数棟物件を保有するメリットは一体何なのでしょうか。

主なメリットは大きく分けて3つあります。

①家賃収入の増加

②売却益の増加

③リスクの分散

この動画では、5分間で複数棟所有のメリットを解説しています。不動産投資の規模拡大を考えている方は是非ご覧ください。

【規模拡大】収益物件を複数棟所有するメリットとは?<第1回>

9-2.アーリーリタイア

アーリーリタイアとは、定年を待たずに仕事を辞めて引退することを意味します。

不動産投資を始めて、仕事のストレスから解放され、毎日を悠々自適に過ごしたいと考える方は多いのではないでしょうか。

実際には、35歳でアーリーリタイア(完全リタイア)するには、なんと1億3,800万円もの貯金が必要です。

こちらの記事では、

・アーリーリタイアに必要な貯金額

・成功事例からわかるアーリーリタイアに向いている人の特徴

などを解説しています。

アーリーリタイア(早期リタイア)する方法は?必要資金や準備を解説

9-3.相続税対策

資産価値が落ちにくく、合法的な形で相続税対策が効率よく行える手段の一つが、収益物件を購入する方法です。

収益物件では、時価と評価額の差を利用して相続税対策を行う事が可能となっています。担保としての価値があるので、借入を利用して購入することができる点、借入を利用すると更に相続税対策の効果が上がる点も、収益物件が、他の相続税対策と比べて勝っている点となります。

しかし、選ぶ物件を間違えたり、方法を間違えたりすれば、相続税対策として有効に機能しないばかりか、せっかく築き上げてきた資産を減らすことにもつながってしまいます。

やみくもに物件を探したり選んだりするのではなく、きちんとした基準で選び、正しい手順で対策を行う事が必要です。

興味のある方はこちらの記事をご参考ください。

不動産購入で相続税対策!税金を減らす3ステップを分かりやすく解説


さいごに

お疲れ様でした。ここに示した勉強内容だけでもかなりの分量があったのではないかと思います。

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