不動産投資会社の選び方|最高のパートナーを見つける19のチェックリスト

不動産投資会社選び方

「この不動産会社に出会えたから不動産投資に成功した」

そう言える不動産会社を見つけられたら、不動産投資はほとんど自動的に成功します。なぜなら、不動産投資は

  • 投資額が大きい(小さくても数百万、大きいと億単位にも)
  • 投資期間が長い(最低で2,3年)
  • グレーな会社がまだまだ多い

こうした特徴があるためです。

当社のあるお客様は6年前に入居が決まりづらい物件を購入してしまい、空室に悩まされていました。どの不動産管理会社に行っても取り合ってもらえず「失敗したな」と感じられていました。そんな中当社にお越しいただいたことで、結果として空室のあった物件に入居付けができ、物件を追加購入することも実現しました。

この事例からわかるように、最高のパートナーといえる不動産投資会社を選ぶことは重要です。

この記事では千三つと言われる不動産業界において悪徳業者を避けて、共に不動産投資の成功を目指してくれる不動産会社を選ぶためのポイントを全部で19つ、ご紹介します。またご自身で不動産会社を選べるよう、チェックリストも用意しました。印刷をした上で、各社のチェックにお使いください。

チェックリストはこちら→不動産投資会社選びのチェックポイント

この記事のポイントを踏まえることであなたはきっと不動産投資会社選びで失敗することはなくなるでしょう。最高のパートナーを見つけ、不動産投資の成功をつかんでください。


1.なぜ不動産投資会社選びが重要なのか

不動産投資においては、下記の理由から会社選びに失敗しないことが重要になります。

不動産投資会社選びが重要な理由

①グレーな業界

不動産投資は他の業界とは違いまだまだグレーな部分が存在する業界です。「手付金を支払った後に音信不通になった」「融資を引くために業者に提出した資料が改ざんされていた」など、詐欺のような手法がまだあふれています。

参考:騙されるな!不動産投資詐欺の5つの手口と疑うべき不動産業者の特徴

②不動産投資は長期間にわたる

不動産投資は短くても5年、長いと30年以上の長期にわたって投資を行うことになります。物件を購入する会社を間違えてしまうと、その後の長期間にわたって「毎月赤字の物件を保有する」「売るに売れない物件を持ち続ける」ことになってしまいます。

購入する会社だけでなく、物件を管理する会社についても同じことが言えます。

③不動産投資に失敗すると取返しのつかないことになる

不動産投資は他の投資に比べて投資額が大きくなります。仮に失敗してしまうと、そのダメージも大きくなります。「借入の返済ができなくなり、投資物件どころか自宅までも失ってしまう」など取返しのつかない失敗もあり得ます。

参考:不動産投資で取返しのつかない失敗をした5人の事例と教訓・回避方法


2.不動産会社のチェックポイント

ここからは具体的に不動産投資会社のどの点をチェックすればいいのか、順にお伝えします。

  1. 業歴
  2. 従業員数、規模
  3. 実績(売買棟数、管理戸数)
  4. メール会員数
  5. 事務所のグレード
  6. お客様の声を公開しているか
  7. ネット上の評判
  8. 金融機関と多数の取引がある
  9. 弁護士、税理士などの専門家を抱えているか
  10. 売買だけでなく賃貸管理なども行っているか(建築も行っているとなおよし)
  11. 売主の業者か
  12. 非公開の物件情報を取り扱っているか
  13. 物件の情報を理解しているか
  14. 物件現地を見て案内しているか
  15. 周辺の土地勘を把握しているか
  16. デメリットも説明しているか
  17. 自身も不動産投資を行っている、またはそれに匹敵する豊富な知識を持っている
  18. コンサル型の営業姿勢を持っているか
  19. 違法な取引を持ち掛けてこないか

2.1.業歴

業歴

一つ目は業歴です。不動産業者(宅建業者)は全国で12万社以上あり、コンビニより多いです。昨今も増加傾向にあり、中には若い会社も多いです。

だからこそ、業歴が一つの指標になります。長く会社が存続していることは、信頼の証です。具体的には、業歴が10年以上ある会社がよいでしょう。

ここでチェック:企業HPの会社概要ぺージ

2.2.従業員数、規模

従業員数、規模

従業員数も不動産業者を判断する基準になります。全国の不動産業者の約84%は従業員数が5人以下と、小さな会社です。従業員が多いということはそれだけの人を雇える財力があること、人に投資することを惜しまないという姿勢を見て取れます。

100人以上、従業員数がいる会社から選ぶとよいでしょう。

ここでチェック:企業HPの会社概要ぺージ

2.3.実績(売買棟数・管理戸数)

取引実績

その不動産会社がこれまで何棟ほど取引しているのか、不動産管理会社であれば何戸を管理しているのかという実績は、業者の信頼性を測る上で重要になります。取引が多ければ多いほど、ノウハウをもっていることの証左になります。

売買棟数であれば500棟ほど、管理戸数であれば5000戸以上管理している会社から選ぶといいでしょう。

また可能であれば、その不動産会社から物件を購入している人のうち何割くらいがリピーターになっているか確認しましょう。リピーター率が低ければ、その会社が「売って終わり、あとは知らぬ存ぜぬ」というスタンスであるかもしれません。

ここでチェック:企業HPのトップページ、会社紹介ページ

2.4.メール会員数

メール会員数

不動産会社がメールマガジンを配信している場合、その会員数がどのくらいか、確認しておくとよいでしょう。会員数が多ければ多いほど多くの見込み顧客を抱えていると言えます。

また、将来物件を売却する際にも、見込み顧客を多く抱えている不動産会社に依頼すれば多数の見込み顧客からすぐに買い手を見つけてくれることでしょう

目安としては、2万人程度はほしいところです。

ここでチェック:企業HPのお知らせページ(区切りの数を突破すると発表されることがある)、商品紹介ページ

2.5.事務所のグレード

事務所のグレード

不動産会社がグレードの高いビルにオフィスを構えていれば、ある程度安心して取引を行うことができるでしょう。

グレードが高いオフィスビルでは、入居審査が厳しくなります。ビル運営会社が入居を希望する業者の事業内容、支払い能力、代表者の信頼性、事業の信頼性等を厳しくチェックし、それにクリアした業者だけが入居することができます。逆に言えば、そうした審査をクリアした不動産業者であれば、ある程度信頼してもいいでしょう

また、グレードが高い(=賃料が高い)オフィスに入居する会社からは、顧客・社員に対する会社代表者の姿勢を見て取ることもできます。オフィスの賃料は直接売上には貢献しない費用であり、通常の代表者であればまず真っ先に低くする費用です。そうした費用にお金をかけるからには、顧客や社員によりよい環境を提供する、という経営者の前向きな姿勢がうかがえます

  • ターミナル駅から徒歩数分の場所にある
  • そのエリアでトップクラスに大きなビルに入居している

こうしたビルに入居している会社が目安になります。

ここでチェック:企業HPの会社概要ぺージ

2.6.お客様の声を公開しているか

お客様の声

不動産会社のHPに実際に取引したお客様の声が掲載されているかどうかを確認します。お客様の声を掲載していることは、実際に取引して満足している顧客がいることの証になります。

多ければ多いほど信頼につながりますが、100件程度はあるとよいでしょう。また、ただの文章だけではなく、

  • 手書きの感想
  • 顔出しの上掲載している

といった特徴のある「お客様の声」であれば信頼感は増します。

ここでチェック:企業HPの「お客様の声」「事例」などのページ

2.7.ネット上の評判

ネット上の評判

ネット上の評判であまりにも多くその不動産会社の悪評が書き込まれている場合、その不動産会社に足を運ぶのは考え直した方がいいかもしれません。

その会社のGoogle口コミが1だったり、SNS上で悪評が大量に書き込まれたりしている場合、その不動産会社に何か不足している、悪いところがあると考えたほうがいいでしょう。

これに関しては一個人が書き込んでいるもので必ずしも正確なものばかりではありませんが、ネガティブチェックとして活用するといいでしょう。

ここでチェック:企業名で検索した際の「Google口コミ」、SNSなどでの検索

2.8.金融機関と多数の取引がある

金融機関との取引

金融機関との多数の取引がある会社を選びましょう。金融機関との取引が多いことは会社としての信頼性が高いことを示します。特に地銀や信金などの地域密着型の金融機関と取引があると信頼性が高まります。

また、その会社が物件購入のファイナンスアレンジ実績をどのくらいの金融機関で持っているかも重要になります。多ければ多いほど、物件購入時にいい条件で融資を引ける可能性が高くなります

目安としては30行ほど付き合いがあるといいでしょう。

ここでチェック:企業HPの会社概要ぺージ

2.9.弁護士、税理士などの専門家を抱えているか

専門家を抱えているか

弁護士や税理士などの専門家を抱えている会社を選びましょう。具体的には、提携している専門家を紹介してくれる等です。不動産投資においては、税務・法務の専門的な知識が必要な場面が多いからです。

例えば、物件を購入する際に個人で取得するか法人で取得するかを考慮する上では所得税率に関する知識が必要です。また、物件を売却する際にもどのようなタイミングで売却するかによって支払うことになる税金は大きく異なります。そうしたときに、不動産会社が税理士を紹介してくれたら安心ですね。

専門家と一口に言っても、さまざまなタイプの方がいます。不動産会社の提携専門家であれば不動産投資の実務に詳しいことが多く、自分で探すよりも安心と言えます

ここでチェック:企業HPの会社概要ぺージ、自社の強み紹介ページ

2.10.売買だけでなく賃貸管理なども行っているか(建築も行っているとなおよし)

売買だけでなく管理なども行っているか

物件を紹介する不動産会社が不動産の売買だけでなくその後の賃貸管理を行っているようなところであればよりよいでしょう。

売買だけを行っている会社は「売って終わり」で、その後その物件が利益を生んでいるかどうかについては全く関与しません。利益がでないような物件を掴まされる可能性が高まってしまいます。

一方で、賃貸管理も行っている会社ではそのようなことはできません。物件購入後も顧客との付き合いが続くためです。

さらに、売買・管理だけでなく工事や建築も行っている会社だとさらによいでしょう。投資物件を実際に運用する経験の中で、工務店や建築士事務所と違い「投資の収益性を見据えた工事・建築」が可能だからです。

ここでチェック:企業HPの会社概要ぺージ、グループ会社の事業内容

2.11.売主の業者か

売主の業者か

物件を「自社で保有せず紹介するだけ」の仲介の会社ではなく「自社で保有して販売する」売主の会社から物件を購入しましょう。仲介の場合、下記のデメリットが存在します。

  • 仲介手数料がかかる(1億円の物件を購入する場合、約300万円の手数料が余分にかかる)
  • 物件の状況(雨漏りが発生している、滞納者がいる等)を購入前に把握しづらい

特に中古の物件を購入する場合、仲介で購入するのはオススメできません。売主の業者を訪ねましょう。

ここでチェック:企業HPの会社概要ぺージ、実際に紹介される物件資料の「取引態様」欄

2.12.非公開の物件情報を取り扱っているか

非公開の物件情報

物件サイトに掲載されていないような非公開の物件情報を取り扱っている会社を選びましょう。物件掲載サイト(楽待やレインズ)に掲載されている物件情報には優良なものは多くありません。また、多くの業者がそうしたサイトを常に見ているのでたとえいい物件が出たとしてもすぐおさえられてしまいます。

優良な物件の情報は他の不動産会社や地元の金融機関等の紹介によって各不動産会社からその顧客に紹介されます。物件掲載サイトの情報は「相場をつかむ」程度のものとして見て、実際に購入する場合はこうした非公開の物件を扱っている会社を選びましょう。

ここでチェック:企業HPの自社の強みページ

2.13.物件の事情を理解しているか

ここからは、実際にあなたと面談をする営業担当の姿勢についてのチェックポイントです。

物件の事情

まず、営業担当者が物件の事情を把握しているかどうか確認します。

  • 物件の入居状況
  • その物件がどのような人に向いているか
  • 過去の修繕事情や事故の有無

こうした点を把握しないで物件を紹介する営業担当者にあたったときは担当の変更を依頼することを検討しましょう。別の担当でも同じ状況であれば、その会社からは物件を購入するのは避けたほうがいいでしょう

2.14.物件現地を見て案内しているか

現地を見て案内しているか

実際に営業担当者が物件現地を見て案内していればなおよいでしょう。不動産は個別性が強いため、現地を見なければわからない部分も多いためです。

  • 物件現地を見ているか
  • 物件周辺に違法駐車などが存在しないか
  • ごみ出しのマナーが悪い部屋が存在しないか

など、実際に物件を見ていればわかる情報をもとに確かめるといいでしょう。

2.15.周辺の土地勘を把握しているか

土地勘を把握しているか

前項と関連して、物件周辺の土地勘を把握しているかどうかも重要です。物件自体の情報だけでなく、物件周辺についても実際に現地に赴いて把握している営業担当が望ましいでしょう。

  • 物件周辺に嫌悪施設が存在しないか
  • 最寄駅からはどの程度電車が発車しているか
  • 物件周辺は閑静な住宅街なのか、市街地なのか

などの情報を確かめてみましょう。

2.16.デメリットも説明しているか

デメリットも説明しているか

営業担当が物件のメリットだけでなくデメリットも説明しているかについても確認しましょう。物件を紹介するとき、「この物件は○○だからいいですよ」というのは当然です。しかし、どんな点でも100点満点のような物件は存在しません。必ず、何かしらのデメリットを抱えています。

そのようなデメリットも説明してくれるか、あるいはそもそもデメリットを把握しているかという点を確認しましょう。

2.17.自身も不動産投資を行っている、またはそれに匹敵する豊富な知識を持っている

不動産投資を行っているか

営業担当自身が不動産投資を行っているかどうかも確認してみましょう。行っていない場合は、それに匹敵するような豊富な知識を持っているかどうかを確認します。

やはり実際に投資を行っている営業担当は投資をしているからこそわかるノウハウを持っています。物件の選び方から実際の空室対策の進め方など営業自身の経験を聞くことができます。

2.18.コンサル型の営業姿勢を持っているか

コンサル型の営業姿勢を持っているか

営業担当があなたの資産状況・属性・希望・投資の目的を確認した上で物件を紹介してくれるかどうかを確認しましょう。逆に、そうしたコンサルティングを行わないでひたすら物件情報を紹介し続けてくる営業担当からは物件を購入するのは控えましょう。

どのような物件を購入するのが最適かどうかは属性や投資で実現したいことなどによって変化します。そうした一人ひとりの状況を考慮して物件を紹介してくれるのであれば、安心して物件を購入できます

一方でひたすら物件情報を紹介する「機関銃乱射」型の営業担当からは物件を購入せず、相場感を養う程度に活用するのがよいでしょう

2.19.違法な取引を持ち掛けてこないか

違法な取引を持ち掛けてこないか

違法な取引をもちかけてくる不動産会社からは絶対に物件を購入してはいけません。最悪の場合、物件購入の際の借入の一括返済等の不利益を被ることになります。

「金額の異なる契約書2通にサインを求められる」等違和感のある指示をされたら、一度取引を取りやめることを検討したほうがいいでしょう。

参考: 騙されるな!不動産投資詐欺の5つの手口と疑うべき不動産業者の特徴


3.不動産会社の探し方

ここまでは、不動産投資会社を選ぶ方法についてお伝えしました。ここでは、そもそもどうやって不動産会社を探すのか、ご紹介します。

探し方内容注意点
①WEBで探すポータルサイト、各社ウェブサイトをあたる情報、倫理観への信頼性を長期にわたり確認
②書籍で探す書店の不動産投資コーナーにある書籍の著者が経営する会社をあたる書籍を出版=安心ではない
③口コミや紹介で探すWEB上の口コミや知人などの紹介から探す紹介の質の良し悪し
④自宅や勤務先の近くから探す自宅、勤務先の近くを探す保有する情報の量、良し悪し

3.1.WEBで探す

1つ目はWEBで探す方法です。「不動産投資 会社」「一棟アパート 会社」などのキーワードで手軽に不動産会社を探すことができます。手軽に、無料で情報を得ることができる一方、信頼性には注意が必要です。

3.2.書籍で探す

2つ目は書籍で探す方法です。不動産投資関連本は不動産会社の経営者が書いていることが多くあります。書籍にしか載っていないような情報を一緒に知ることができる点が魅力的です。ただし、書籍を出している=信頼できる、というわけではない点に注意が必要です。

3.3.口コミや紹介で探す

自身の周りに不動産投資を行っている方がいれば、その紹介を受けるのも一つの方法です。この場合でも、「紹介だから大丈夫」と早合点してはいけません。

3.4.自宅や勤務先の近くで探す

4つ目は自宅や勤務先の近くにある不動産会社をあたる方法です。グーグルマップなどで「不動産会社」などと検索します。自宅や勤務先の近くにあれば足を運ぶのに便利です。ただし、投資物件を扱っていない、取り扱い物件の質が悪い、といったこともあるので注意が必要です。


4.不動産会社を決めた後は

不動産会社を探し、決めた後は次の3通りの手段があります。自身の気持ち、情報量に応じて次のアクションを決めていきましょう。

会社を決めた後は

4.1.もう少し書籍などで勉強する

  • 不動産投資についてあまり勉強できていない気がする
  • まだ不動産会社を訪れるには不安

こうした状況の方はもう少し書籍などで情報収集をするといいでしょう。情報収集を進めることで実際に不動産会社を訪れてもどの物件を買えばいいかなど正しい判断ができるようになります。

当サイトでは初心者の方向けの記事のご紹介書籍の無料プレゼントを行っています。情報収集の参考にしてくださいね。

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4.2.セミナーに参加する

情報収集が進んできたと感じたら、不動産会社が行っているセミナーに参加するといいでしょう。不動産投資の細かなノウハウや物件情報など、ウェブ上では得られない情報も得ることができます。

ただし、不動産会社からすればセミナーは営業の現場ですので、参加する際はある程度営業を受けるという気持ちで臨むといいでしょう。

4.3.個別面談に参加する

書籍・ウェブ・セミナーなどで十分に情報を得られたら、2であげたような条件に当てはまる不動産会社に個別面談を申し込みます。HPや電話などで不動産投資を検討している旨を伝えれば、面談の日程調整を行ってくれます。

個別面談には次の2点を意識して臨みましょう。

  • 自分がどのような物件を探しているか
  • 気に入った物件があれば購入すること

不動産会社の営業マンは日々多くの顧客と接しています。顧客全員のことを必ずしも覚えているわけではありません。営業マンが覚えてくれていなければ、面談後に物件を紹介してくれることはほとんどなくなってしまいます。

そこで、自身がどのような物件を探しているかはあらかじめ伝えておくことで営業マンの印象に残るようにしましょう。また、気に入った物件があれば購入すると意思を表明することで、熱量が高い顧客だと思ってもらうことも重要です。


5.おすすめの不動産投資相談

最後に、私たち武蔵コーポレーションが行っている無料の投資相談のご紹介を致します。

私たちの投資相談では、中古・新築アパートを通じてお客様にとって最適な資産運用をご提案しています。私たちはこの記事でお伝えしたようなチェックポイントは当然満たしているほか、

  • 15年以上の実績、約2000棟の売買実績、20000戸以上の賃貸管理実績
  • 日経新聞、全国賃貸住宅新聞はじめ多くのメディアで取り上げられている

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こうしたお悩みをお持ちの方に、そのお悩みの解決に向けてサポートさせていただきます。無理な営業も行っておりません(営業がしつこくなくて拍子抜けするほどだ、とのお声もよくいただきます)。

ウェブ面談も可能ですので、お気軽にお申込みください。

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6.さいごに

ここまで、不動産会社の選び方についてお伝えしてきました。不動産投資会社選びはあなたの不動産投資の成否に大きな影響をもたらします。不動産投資では大きな金額が動き、さらに運用期間が数年・数十年にわたるためです。

必ずしも1つの会社に決める必要はありませんが、この記事でお伝えしたことを踏まえて、

「悪徳な不動産会社を選ばない」

「自分と共に不動産投資の成功に向けて歩んでくれる」

こうした不動産会社を選びましょう。

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  • 自分が借りられる金額は?
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  • 不動産投資でかかる費用は?

など、不動産投資をする上で避けられない疑問や不安を対面でお話しさせていただきながら、解消に向けてサポートさせていただきます。

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