借地権とは|借地権の種類とメリット・デメリットをわかりやすく解説

借地権とは

 

「借地権」とは地代を払って地主から土地を借りる権利です。一般的な所有権と違い土地を自分で持つのではなく地主から借りて物件を建築した物件を「借地権付き物件」と言います。

借地権のイメージ

借地権には主に「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3つの種類があり、それぞれ違いや特徴が存在します。

借地権付きの物件は地主に地代を払わなければならない他、物件購入時に融資が出にくいというデメリットがある一方、好立地・高利回りという強力なメリットも持ちあわせています。そして、借地権物件は融資がでるのであれば買ったほうがいい物件になります

この記事では不動産投資を検討している方に向けて

  • 借地権の種類
  • 借地権のメリット・デメリット
  • 借地権物件を購入する時の注意点

これらについて解説します。

(補足)マイホームが借地権物件の場合は?

本記事では、不動産投資を検討している方に向けて借地権について解説しています。マイホームが借地権物件の場合は詳述しませんので、ご了承ください。

ちなみに、マイホームで借地権物件を買うのはオススメしません。マイホームを購入する方は資産の取得という目的もあるかとは思いますが、借地権物件の場合資産取得という目的にはそぐいません。

ローンを完済しても、地代の支払いを続けなければならず、土地も自分のものにはならないからです。


1.借地権とは

借地権は、地代を支払って地主から土地を借りる権利です。通常アパートや一戸建てを購入する際は、土地もその上に建つアパートなどの建物も、共に購入者自身のものになります。こうした場合の取引形態は「所有権」となります。

一方、土地を自分のものとして購入するのではなく、他人の土地を借りてその上にアパートや戸建を立てる場合(またはそうして建てられた物件を購入する場合)があります。この時、土地を地主から借りる権利のことを「借地権」と言います。


2.借地権の種類

一口に借地権といっても、さまざまな種類があります。アパートや戸建などの場合、旧法借地権の場合が多いです。

なお、3つの借地権の内、定期借地権は物件購入の対象としてはオススメしません詳細は6.1.で解説します。

 

借地権の種類

2.1.旧法借地権

旧法借地権

借地権は2つの法律によって定められています。1つは「借地法」(大正10年施行)、もう1つは「借地借家法」(平成4年施行)です。以前は「借地法」によって借地権について定められていますが、新しく設定される借地権は「借地借家法」によって定められます。

そして、このうち「借地法」による借地権が旧法借地権です。

借地法は大正10年に施行された法律で、現在の「借地借家法」よりも土地の借主を手厚く保護しています。一度土地を借りれば、半永久的に契約を継続することができ、「地主はいったん土地を貸したら返ってこない」とも言われるほどでした。

なお、旧法の借地法のもとで締結された契約には現行の借地借家法は適用されません。よって、今でも多くの借地権は旧法借地権に当てはまります。

2.2.普通借地権

普通借地権

前述の旧法借地権と異なり、新法の「借地借家法」によって規定される借地権です。とは言っても旧法借地権とほぼ変わりはありません。

 

(参考)旧法借地権と新法普通借地権の違い

借地法、借地借家法ではその契約期間について規制がなされます。それぞれの契約期間の規制は下の表の通りです。

借地権 構造 存続期間 最低期間 更新後の期間
旧法借地権 木造など 30年 20年 20年
鉄骨・RC造 60年 30年 30年
新法普通借地権 (構造に関係なく) 30年 30年

(1回目)20年、(2回目)10年

  • 存続期間:契約期間を定めなかった場合の契約期間
  • 最低期間:契約期間の最低期間。例えば、新法普通借地権で契約期間を20年と定めた場合、契約期間は30年となります。
  • 更新後の期間:契約を更新した際の契約の存続期間。これより長い期間を定めてもよい

この存続期間の違いが旧法借地権と新法の普通借地権との間の大きな違いです。

2.3.定期借地権

 

定期借地権

新法の借地借家法ではこれまでの借地権とは違い「更新がされない」借地権を設定することもできるようになりました。一般的な定期借地権は存続期間が50年以上と定められています。期間が満了したら、契約更新はなく土地を更地にして地主に返す必要があります。

その他にも、店舗などの建物用の「事業用定期借地権」、期間満了後に地主が建物を買い取る「建物譲渡特約付き定期借地権」、プレハブや仮事務所用の「一時使用目的の定期借地権」が存在します。

 

(参考)新法「借地借家法」制定の経緯

大正時代以来施行されている旧借地法は借地人の権利が強く、契約の期間は決められているもののよっぽどのことがない限り地主に土地が返還されることがありませんでした。こうして借地人と地主の間にトラブルが発生することが増え、借地権自体の取引も少なくなってしまいました。

 

そのため、現在の借地借家法が制定され地主にも配慮がされた法律が施行されました。定期借地権などがその例です。なお、旧法時代に設定された借地権は新法施行後も継続するため、現在でも旧法借地権は多く残っています。


3.借地権物件のメリット

借地権のメリット

借地権付きの物件には、次のようなメリットが存在します。

3.1.土地の固定資産税などが不要

借地権付きの物件では、土地はあくまで地主のものになります。そのため土地にかかる固定資産税などの税金は地主が負担となり支払う必要がありません

3.2.高利回りの物件が多い

借地権付きの物件は高利回りのことが多いです。所有権の物件と比べると、一般的に利回りは2~3%高くなります

また、高利回りというだけでなく好立地にあることも多いのがメリットです。

3.3.低価格の物件が多い

借地権付きの物件は後述の通り融資難易度が高く、その物件を狙う層が少ないため価格が安くなりやすい特徴があります

土地購入の際の取得費用もかからないため、さらに価格が安くなります。

3.4.特に旧法借地権の場合、土地を延長して借りられる

借地権は期間満了後に地主に返還することになりますが、定期借地権でない限り更新をすることが可能です。特に旧法借地権は借り手側の権利が強く、数世代にわたって借地に住み続ける人も多く実質的に所有権に近いと言っても過言ではありません。


4.借地権のデメリット

借地権のデメリット

一方、借地権付きの物件には次のようなデメリットも存在します。

4.1.融資難易度が高い

借地権付きの物件は銀行の融資を受けづらいというデメリットが存在します。他人の土地の上に建物を建てているため、所有権の場合と比べると銀行の担保評価が低くなりがちです。

4.2.流動性が低い

借地権付き物件には流動性が低いというデメリットも存在します。前述の通り融資難易度が高いため、物件を売却しようにも買い手が付きづらくなることがあるのです。

また、後述の通り売買の際に地主の承諾が必要になることも、流動性を低くする可能性があります。

4.3.地代の支払いが発生する

借地権付きの物件を購入すると毎月地主に地代を支払う必要があります。この地代は借地契約に金額が定められている場合もあれば、固定資産税の何倍と表記されている場合もあります。一般的な額は固定資産税の3倍程度ですが、契約によってまちまちです。

その物件の地代は契約書の他、物件概要書にも記載があります。

借地権の例

4.4.売却・増改築・建て替えの際には地主の承諾が必要

借地権付きの物件を売却や改築、建て替えを行う際には地主の承諾が必要となります。地主への連絡が必要という手間があるほか、承諾を地主がしないなどのトラブルが発生することもあります。

さらに、承諾料として支払いが発生することもあります。建て替えの場合は更地価格の約4~6%、譲渡承諾料は譲渡価格の約10%が承諾料として必要になることがあります。


5.借地権の物件は融資が引けるのであれば買ったほうがよい

借地権は買ったほうが良い

ここまで、借地権付き物件のメリット、デメリットを説明してきました。借地権付きの物件はデメリットも存在しますが、融資が引けるのであれば買ったほうがよいでしょう。

メリットの部分でもあった通り、借地権付きの物件は低価格で利回りも所有権のものと比べ2~3%高く高利回り物件です。さらに、好立地であることも多いので物件として魅力的な部分が多いのです。

融資が受けづらいというデメリットも存在しますが、だからこそ競合も少ないと考えることもできます。当社でも借地物件を取り扱ったことがあり、借り手の属性にもよりますが、たいていの金融機関が融資を(難易度は高いものの)行ってくれます。融資さえ受けられれば、借地物件は非常にメリットの多い物件です。

ただし、6章に記載のある通り定期借地権の物件は資産価値が時間と共に下落するため避けたほうがよいでしょう。


6.実際に借地権の物件を購入する際の注意点

借地権物件を購入する時の注意点

借地権付きの物件を実際に購入する際には、所有権物件を購入するとき以上に注意すべき点が存在します。

6.1.借地契約の種類を確認

まず、借地契約の種類を確認する必要があります。新法の定期借地権による物件の場合、更新ができず期間満了時には更地で土地を返還しなくてはなりません。そのため、期間の満了が近づくにつれ資産価値は減少し、売却も難しくなってしまいます

定期借地権の物件は資産形成・不動産投資には向かないため避けましょう。

6.2.契約期間と更新料・地代を確認

借地契約の種類の他、契約期間や地代、更新料を確認する必要があります。旧法借地権の場合は特に契約の更新料を求められます。この更新料は高額になることもあるので残りの契約期間と合わせて注意が必要です。また前述の通り地主に対する地代の支払いも発生します。

これらの事項は物件概要書に記載がある他、借地契約を確認する必要があります。内容が分からなければ不動産に詳しい専門の弁護士にアドバイスを受けるとよいでしょう。


7.おわりに

ここまで、借地権付きの物件の概要やメリット・デメリット、実際に物件を購入する際の注意点についてお伝えしました。借地権付きの物件は融資難易度が高いというデメリットはあるものの、高利回り・好立地というメリットが存在するため融資がつくのであればオススメです。借地物件を選択肢の候補に入れて、不動産投資での成功を掴んでください。

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