不動産の一般媒介契約とは?専任媒介契約や専属専任媒介契約との違いも徹底解説

不動産売買の一連のプロセスを個人レベルで行うとなると膨大な時間と労力がかかってしまい、なおかつ手続き上のミスも増えてしまうため、ほとんどの取引で不動産業者に売却を手伝ってもらうことになります。

これを一般的に「仲介」と呼ぶのですが、この「仲介」を不動産業者に依頼する際に、「媒介契約」という契約を結ぶことになります。
媒介契約は、所有する物件の売却活動を行う上で重要な役割を果たします。

せっかく不動産の売却を行うのであれば、なるべく早く、そしてできれば高値での取引をしたいですよね。

先にお伝えすると、媒介契約には3つの種類があります。

  1.  一般媒介契約
  2.  専任媒介契約
  3.  専属専任媒介契約

宅建業法で定められているそれぞれの契約内容は以下の通りです。

このように、媒介契約はその種類によっては複数の不動産業者に仲介を依頼することが禁止されていたり、レインズへの登録が必須になっていたりと内容が異なります。
そして、この内容が異なることで、物件の売却価格や売却スピード、売却にかかる手間も変わります。

以下が各媒介契約ごとの売却価格・売却スピード・かかる手間の一覧です。

売却価格売却スピード手間
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

本記事では特に1.一般媒介契約について詳しくお伝えし、1.一般媒介契約を選択するとよい物件の特徴についてもお伝えします。

各媒介契約の特徴や違いをきちんと理解し、後悔のない不動産売却を行いましょう。


1.一般媒介契約

一般媒介契約は売主にとって有利な側面がある一方で、注意をしないと取引自体が不利な方向へ進んでしまう可能性があります。

以下で詳しく説明します。

1.1売主にとっての一般媒介契約

一般媒介契約は3つの媒介契約の中で依頼主にとって一番自由度の高い媒介契約です。
なぜなら、他の2種類の媒介契約と異なり、複数の不動産業者に仲介を依頼することができるからです。

複数の不動産業者に仲介を依頼すると、より多くの人に自身の不動産の売り情報を目にしてもらえます。
その結果、人気エリアにあるような不動産には問い合わせが増え、より良い条件で取引に臨める可能性が高まると言えます。

一方で、一般媒介会契約には売主の手を煩わせる側面もあります。
なぜなら、複数の不動産業者に依頼をした結果、不動産業者からの連絡が増えてしまうからです。何度も同じことを聞かれて面倒くさいと感じることもあるかもしれません。

以上が売主目線での一般媒介契約の特徴です。

1.2不動産業者にとっての一般媒介契約

売主にとっては自由度の高い一般媒介契約ですが、実は不動産業者からは好まれないことが多いです。

なぜなら、不動産業者からしてみれば、自分たちと同じようにあなたと媒介契約を結んでいる不動産業者が沢山いると、もし自分たちが必死に売却活動を行ったとしても、タッチの差で他の不動産業者が成約をしてしまうと、自分たちの取り組みが全て無駄になってしまうからです。

また、物件の状況確認をする為には毎回、売主に直接連絡をしなければわからない上に、連絡が取れなければ問合せを頂いている顧客に対しても返事ができず、また、いつその物件が無くなってしまうかもわからない・・・というような状況も発生しえます。

そのため、一般媒介契約は不動産業者から好まれないことが多いのです。

では、なぜ一般媒介契約を結ぶ不動産業者がいるのでしょうか。
それには2つの理由が挙げられます。

①レインズへの掲載義務も売主への報告義務もなく実質売却活動をしていなくても問題ないから
② 他の物件を売るための当て物件として使えるから

以下で詳しく説明します。

1.2.1レインズへの掲載義務も売主への報告義務もなく実質売却活動をしていなくても問題ないから

一般媒介契約は、専任媒介契約や専属専任媒介契約と異なり、レインズへの掲載義務も売主への報告義務もないため、不動産業者としてはほとんど手のかからない契約内容となります。

そこまで力を入れずに売却活動を行って、売れたらラッキーというような不動産業者もいるでしょう。

売却活動に力を入れないと売却に時間がかかることが予想されますが、このことをいいことに売主に値下げを要求するということもあり得ます。

1.2.2他の物件を売るための当て物件として使えるから

これまでにお伝えしたように、一般媒介契約はレインズへの登録義務や売主への報告義務がないため、なかなか売れなくてもほっておかれることがあります。

物件がなかなか売れないケースは、恐らくその物件が相場より高値で売り出されているケースがほとんどです。

この相場より高値で売り出されている物件を、本当に売りたい物件(不動産業者が報酬を得やすい専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ物件)の当て物件として利用するのです。
「この物件と同じくらいのスペックで、もっとお得な物件がありますよ」というような営業トークで、本当に売りたい物件を売りやすい状況にします。

ところが、売主は当て物件にされているとは分からないため、不動産業者からの「物件に問い合わせがきたので物件見学に連れていきます」という言葉に喜んでしまいます。
そして、問い合わせは来ているのになかなか売れないな・・・という事態に陥るのです。

以上が一般媒介契約の特徴です。
売主にとっては自由度が高く魅力的な契約内容である一方で、仲介を依頼する不動産業者には十分注意が必要だということをお分かりいただけたかと思います。


2.一般媒介契約は高く早く売れやすいが手間がかかる

売却価格と売却スピードについて、複数の不動産業者に仲介を依頼でき、より多くの人に見てもらえる一般媒介契約は、その分高値で早く取引されやすいです。

手間について、複数の不動産業者に仲介を依頼するということは、全ての不動産業者とやりとりをする必要があるため、頻繁に不動産業者とのやりとりが発生する可能性があります。
例えば、5社と一般媒介契約を結んでいる場合で、1社から買付証明書を受領した連絡があると、その他4社へ売り止めの連絡をすることになります。しかし、実際には買付証明書を受領した全てのケースで成約に至るわけではないため、もしその後話が流れた場合は、また他の4社へ物件紹介依頼の連絡をすることになります。

注意点としては、売却予定の物件が大衆受けする物件ではない場合は、一般媒介契約にしてしまうと他の魅力的な物件に負けてしまい、売却スピードは大幅に落ちることが予想されることが挙げられます。また、物件に問い合わせがないと不動産業者から「値下げしないと売れません」と言われることもあり、結果的に当初予定していた価格から値下げして売り出すことになる可能性もあります。

そして、一般媒介の“複数社と契約できる”というメリットを最も活かせるのは、需要の高さが期待でき、不動産会社の目から見て「売りやすい物件」です。具体的には以下のような物件が挙げられます。

  • 土地の立地が良い
  • 築年数が浅い
  • 建物にブランド力がある

売りやすい物件には客引き効果があるので、各社、販促物の目立つところに掲載したがります。その結果、物件が多くの人の目にとまることとなり、早く高く売れることが期待できます。

このように、物件が人気物件か大衆受けしにくい物件かによって各媒介契約の特徴を活かせるかどうかが変わり、売却価格や売却スピードも左右されます。

なお、その他媒介契約の売却価格・売却スピード・手間は以下の通りです。

売却価格売却スピード手間
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
・専任媒介契約

売却価格と売却スピードについて、不動産業者1社にのみ依頼する専任媒介契約は、その1社の売却力が期待できない場合は売却価格や売却スピードが落ちる可能性があります。

手間について、不動産業者1社のみとやりとりをすれば良いため、一般媒介契約と比べると、最初に不動産情報を不動産業者に渡してしまえば、その後めんどうなやりとりはほとんど発生しません。

そして、この“不動産業者1社とだけ契約”というメリットが活きるのは、大衆受けしにくい物件です。
なぜなら、多少売りにくい物件だとしても、不動産業者からすると一般媒介契約と違って競合に手柄をとられる恐れがなく自分さえ売却活動を頑張れば確実に仲介手数料を得ることができるからです。

・専属専任媒介契約

専任媒介契約同様、不動産業者1社にのみ依頼する専任媒介契約は、その1社の売却力が期待できない場合は売却価格や売却スピードが落ちる可能性があります。また、自己発見取引も禁止されているため、つきあう不動産業者を間違えると契約期間である最大3か月間が無駄になってしまう可能性も捨てきれません。

手間については、専任媒介契約同様、最初に不動産業者情報を不動産業者に渡してしまえばその後のめんどうなやりとりは発生しません。
また、宅建業法により3つの媒介契約の中でも一番不動産業者からの状況報告の頻度が多い(5日に1回)ため、売主にとっては安心感がある媒介契約だといえます。

そして、この“不動産業者1社とだけ契約”というメリットが活きるのは、専任媒介契約同様、大衆受けしにくい物件です。
多少売りにくい物件でも、専任媒介契約・専属専任媒介契約であれば仲介を依頼された不動産業者が成約すれば確実に報酬が得られるため、力をいれて売却活動をしてくれる可能性が高いと言えます。

以上が各媒介契約の特徴です。
ここまでお伝えしてきたように、媒介契約にはそれぞれ特徴があり、物件が人気物件か大衆受けしない物件かによってその特徴を活かせるかどうかが変わります。

そのため、安易に媒介契約を決めるのではなく、売りたい物件の特性を知り、媒介契約の種類を決めることをおすすめします。


3.一般媒介を選ぶとよい2つケース

取引が不利に進まないために注意が必要な一般媒介契約ですが、一般媒介契約の特徴を活かして結ぶとよいケースがあります。
以下で詳しく説明します。

3.1物件の売り出し情報をあまり公にしたくない場合

例えば、「知人から購入の意思を伝えられているが、それよりも高く売りたい。(友人との関係上売りに出していることはできるだけばれたくない)」というような場合、レインズへの登録義務がない一般媒介契約は有効です。

3.2ゆっくりでもいいのでできるだけ高値で売りたい場合

売り急いでいないのでできるだけ多くの人から問い合わせを受けて高く売りたいという場合も、複数の不動産業者に仲介を依頼できる一般媒介契約は有効です。

ただし、信頼できる不動産業者に仲介を依頼しないと、先にお伝えしたように取引が不利に進んでしまう可能性があります。


4.一般媒介会契約を避けた方がよい2つのケース

逆に、一般媒介契約の特徴を活かせず、売却活動がうまくいかない恐れがあるのは、

  • 売り出す物件が大衆受けするものでないケース
  • 売主が信頼できる不動産業者とじっくり売却活動を進めたいケース

です。

売り出す物件が大衆受けするものでない場合、一般媒介契約では売却活動を後回しにされる可能性が高いため、不動産業者1社と媒介契約を交わす専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ方が早く、高値で売れる可能性があります。

また、特に年配の方に多いですが、信頼できる不動産業者とじっくり売却活動を進めたいと思っている売主は、複数の業者と浅く広く付き合うことになる一般媒介契約は向いていないといえます。


5.専任媒介契約と専任媒介契約

最後に、残りの2つの媒介契約である専任媒介契約と専属専任媒介契約について簡単にお伝えします。

5.1専任媒介契約

3ヶ月間を上限として、その1社に募集のすべてを託すこととなり、その間は他の不動産会社に重ねて依頼をすることはできません。

契約可能会社数:1社
売主への報告義務:2週間に1回以上
レインズ(指定流通機構)への登録義務:媒介契約した日から7日以内

<メリット>
2週間に1度の不動産会社からの報告で、売却の状況を把握しやすい
広告費用をかけるなど熱心に営業してもらいやすい

<デメリット>
1社のみにすべてを任せるため、売却の速さや価格がその会社の力量に左右されてしまう。

5.2専属専任媒介契約

基本的な仕組みは専任媒介と同じですが、自分自身で買主を見つけてきた場合でも、必ずその不動産会社を仲介に入れなければ売却できない(自己発見取引の禁止)点が専任媒介よりも厳しい契約です。

契約可能会社数:1社
売主への報告義務:1週間に1回以上
レインズ(指定流通機構)への登録義務:媒介契約した日から5日以内

<メリット>
1週間に1度の不動産会社からの報告で、売却の状況を一番把握しやすい
契約した不動産会社のみが仲介できるので、広告費用をかけるなど熱心に営業してもらいやすい

<デメリット>
自分で買い手を見つけてきても不動産会社を介さなければならない
1社のみにすべてを任せるため、売却の速さや価格がその会社の力量に左右されてしまう


6.さいごに

いかがでしたか。売主からすると自由度の高く人気の一般媒介契約ですが、契約内容や不動産業者の実態を知っていなければ取引が不利に進んでしまう可能性を含んでいます。
本記事を通じて一般媒介契約の特徴や危険性を知り、あなたの売却活動が納得のいくものにしてください。

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