専任媒介契約を結ぶ前に知っておきたい、一般・専属専任媒介との違い

専任媒介契約

不動産の売却は、個人で行うことが難しいため不動産業者に仲介をお願いし、買主を見つけてもらうことが一般的です。その際にあなたは、仲介を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。

 

媒介契約には3つの種類があり、どの媒介契約を選ぶかによって、早く売れるか、高く売れるかに差が出るといっても過言ではありません。

 

3つの媒介契約は、それぞれ「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」といいます。

 

3つの媒介契約には、それぞれおすすめのケースがあるため、不動産会社に言われるままに契約方法を決めてしまうと有利に売却を進められない可能性があるので注意が必要です。

 

この記事では、他の媒介契約と比べて専任媒介契約がおすすめなケースについて解説しています。

専任媒介契約は、

・売りにくい物件を早く売りたい場合

・自分で買主を見つける可能性がある場合

におすすめです。

 

3つの媒介契約の違いを理解することは、一見難しそうですが、本記事を最後までご覧いただければ、ご自身にぴったりの媒介契約が何なのか、選べるようになるでしょう。

 

本記事を通じて、媒介契約に関する知識が高まり、不動産の売却を有利に進める一助になれば幸いです。

 


1.専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、媒介契約の1つで、

・売りにくい物件をあまり手間をかけずに早く売れる媒介契約

・1つの不動産会社だけに物件の売却を依頼しながらも自分で買い手を探せる媒介契約

です。

以下で解説していきます。

 

1-1. 売りにくい物件をあまり手間をかけずに早く売れる媒介契約

専任媒介契約は、売りにくい物件を売るときに適し、あまり手間をかけずに早く売ることができます。

専任媒介

そもそも媒介契約には3つの種類があり、それぞれ「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」といいます。一般媒介契約は、他の2つの媒介契約に比べて、早く高く売ることができ、売り方の自由度が高いです。また、専属専任媒介契約は、手間をできるだけかけずに売ることができることが特徴です。

 

ただし、厳密には、売る物件が売りやすい物件(人気の物件)か、売れにくい物件か、によって、売れる速さに違いがでてきます。一般媒介契約では、売りやすい物件(人気の物件)を早く売ることができますが、売りにくい物件を売る際には向いていません。売りにくい物件の場合には、専任媒介・専属専任媒介契約の方が早く売ることができます。

また、物件が高く売れるかどうかという点についても、厳密には、専任媒介・専属専任媒介契約の場合は契約した不動産会社の力量によって違ってくるため、一般媒介契約よりも高く売れることもあり得ます。

3つの契約形態の違い】

  • 専任媒介契約・・・売りにくい物件を売るときに適し、あまり手間をかけずに早く売ることができる。自分で見つけてきた売主とも契約できるため全体のバランスが良い。

  • 専属専任媒介契約・・・売りにくい物件をできるだけ手間をかけずに比較的早く売ることができる。しかし、自分で見つけてきた売主との契約ができないなど、売り方は他の媒介契約よりも制限される。

  • 一般媒介契約・・・人気物件を比較的早く高く売ることができる。しかし、複数の不動産業者と連絡を取る必要があるため手間がかかる。

 

1-2. 1つの不動産会社だけに物件の売却を依頼しながらも自分で買い手を探せる媒介契約

媒介契約

専任媒介契約・・・1つの不動産会社に買主を探してもらいながら、自分で知り合いに声をかけるなど自分でも買主を探すことのできる契約内容

専属専任媒介契約・・・1つの不動産会社だけに買主を探してもらう契約内容

一般媒介契約・・・複数の不動産会社に買主を探してもらいながら、自分で知り合いに声をかけるなど自分でも買主を探すことのできる契約内容

専任媒介契約は、1つの不動産会社だけに物件の売却を依頼しながらも自分で買い手を探せる媒介契約です。自分で買い手を探せない専属専任媒介契約に比べて、売り方の自由度が高い、また、複数の不動産会社に依頼する一般媒介契約に比べて手間の少ないことが特徴です。

 

その他の専属専任媒介契約との違いは、2点あります。

媒介契約

専属専任媒介契約との違いは、

・媒介契約締結後7日以内にレインズへ登録

・不動産会社から売主へ2週間に1回以上販売状況を報告

です。

ただし、この2点に関しては、さほど大きな違いではないので、専任媒介契約は、自分で買い手を探せるということを一番に覚えておきましょう。

 

このように、専任媒介契約は、3つの媒介契約の中で売れる早さ・高さ・手間など、最もバランスのとれた媒介契約だといえます。

【補足】レインズとは、不動産仲介会社が物件情報を確認するシステムのこと

専属専任媒介契約では、不動産会社は、媒介契約締結後5日以内にレインズへの登録をしなければなりません。
レインズとは、不動産仲介会社が物件情報を確認するシステムのことです(一般の方は残念ながらアクセスできません)。レインズへ売りたい物件を登録することで、買い手の情報を持っている他の不動産会社にも物件情報が周知されるため、多くの買い手に物件を紹介することができます

専属専任媒介契約を結ぶにあたり、レインズの仕組みを知ることで、その効果を十分に発揮させることができる場合もありますので、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
「レインズとは何?不動産物件システムの仕組みを分かりやすく解説」


2.専任媒介契約をおすすめするケース

専任媒介契約おすすめするケースは、

・売りにくい物件を売りたいとき かつ

・自分で買主を見つける可能性がある

場合です。

 

2-1.売りにくい物件を売りたいとき

専属専任媒介_売れにくい物件

売りにくい物件というのは、具体的には、

・駅から遠い、郊外など需要の低い立地にある

・築古の1戸建て

・旗竿地

・違法建築

のいずれかに該当する物件が主となります。

 

売りにくい物件を売りたいときには、専任媒介・専属専任媒介がおすすめです。

2-2.自分で買い手を探す場合

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と内容・特徴がほとんど同じですが、自分でも買い手を探せるという点が、唯一違っています。

 

売りにくい物件を売りたい場合に

・自分で買主を探す自信がある

・知り合いで買ってくれそうな人がいる

・契約書の製作が面倒ではない

という人は、専属専任媒介ではなく専任媒介を選ぶべきです。

 

自分で買主を探す場合には、自分で契約書をつくる必要があるため、ここが手間に感じる場合は、専属専任媒介を選ぶのがよいでしょう。

 

【補足】結果として迷ったときには専任媒介契約が最もおすすめ

3つの媒介契約の中で、どれにしようか迷った場合には専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約は、売るまでの早さ、手間、売り方の自由度など全体のバランスがよく欠点が少ないため、どうしてもどの媒介契約がいいか判断できない場合には専任媒介契約がおすすめです。


3.専属専任媒介契約をおすすめしない2つのケース

専属専任媒介契約をおすすめしないケースは以下の2つです。

・自分で買主を見つける可能性がない場合

・人気エリアの物件を売却したい場合

以下で解説していきます。

 

3-1. 自分で買主を見つける可能性がない場合

自分で買主を見つける可能性がない場合には、専任媒介契約はおすすめできません

媒介契約

専任媒介契約

・媒介契約締結後7日以内にレインズへ登録

・不動産会社から売主へ2週間に1回以上販売状況を報告

専属専任媒介契約

・媒介契約締結後5日以内にレインズへ登録

・不動産会社から売主へ1週間に1回以上販売状況を報告

専任媒介契約は、レインズへの登録義務と売主への報告義務の面で、専属専任媒介契約劣ってしまうからです。レインズへの登録期間は短い方が、早く売れる可能性が高まります。また、頻繁な報告が義務付けられている方が、不動産業者が活発に販売活動をしてくれる可能性が高いです。

したがって、自分で買主を見つける可能性がない場合には、専属専任媒介契約を選びましょう。

 

3-2. 人気エリアの物件を売却したい場合

人気エリアの物件を売却したい場合には、専任媒介契約はおすすめできません。

希望者が多数見込めそうな物件であれば、複数の不動産会社に競争してもらうことで、より早くよりよい条件で売却できる可能性があります。

したがって、人気エリアの物件を売却したい場合には、一般媒介契約を選ぶべきです。

 


4.専任媒介契約の注意点

専任媒介契約には、2つの注意点があります。

それは、以下の2つです。

  • 不動産会社選び
  • 囲い込み

4-1.不動産会社選び

専任媒介契約では、1つの不動産会社だけに売却を依頼するため、不動産会社や担当者の対応の善し悪しで大きく左右されてしまう可能性があります。したがって、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

以下で、簡単に不動産会社を選ぶ際のポイントをまとめたので参考にしてください。

 

売却価格とその理由を教えてくれる業者

「査定が高い=いい不動産会社」ではありません。

最初に提示した価格も、最終的には金額を下げられてしまうことがあります。

初めからちゃんと売れる価格を教えてくれる業者が好ましく、価格を提示された場合にはその理由もヒアリングしましょう。

 

お客さんが多い業者

お客さんが多い業者が好ましいです。

例えば当社が抱えている顧客は48000人います。

依頼をする際に、業者にどんなお客さんがどのくらいいるのか聞いてみましょう。

 

どういった物件の売却を得意としているか

売却したい物件と同じような物件の売却を得意としているか、また、その実績を聞いてみましょう。去に取り扱った実績を見聞きすれば、それだけ知識や経験があるということが分かります。

物件に応じた売却活動のノウハウや顧客情報も持っていることも期待できる。

4-2囲い込み

専任媒介契約では、囲い込みが行われてしまう可能性があるので注意が必要です。

囲い込みとは、媒介契約で依頼された業者が、依頼された物件を、他の不動産会社に契約させないように意図的に調整することをいいます。これは、業者が両手仲介をして、手数料を多くとるために行われます。

両手仲介

両手仲介は、不動産業者が売主と買主の両方の間に入って取引を成立させる形態です。売主と買主の両方から手数料を取ることができます。

片手仲介

一方、片手仲介は、1つの不動産業者が売主を担当し、もう1つの不動産業者が買主を担当して不動産取引を成立させる形態を指します。

 

したがって、囲い込みが行われた場合、不動産業者は他の不動産業者が買主を紹介してきても、両手仲介をしたいために紹介を断ってしまうのです。

 

囲い込みが行われると、物件を買い手に紹介される機会が減るため、売却するまでに時間を要するようになったり、物件を安く売ってしまうといったことが起こり、売主は損をしてしまいます。

 

囲い込みをされないために、注意する点は以下の2点です。

・レインズに登録されていない場合

・内見希望者が1か月経っても1人~2人しかいない場合

この2つの場合には、囲い込みの可能性が高いため、注意が必要です。

 

一般の人はレインズを閲覧できませんが、売主は売主向けのIDとパスワードを不動産会社から渡されますので、6日以上経っても、レインズに登録されない場合には囲い込みを疑いましょう。

【補足】両手仲介、片手仲介について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください▼
不動産売買の仲介手数料はいくらかかる?計算方法と金額の上限を徹底解説


5.まとめ

専任媒介

専任媒介契約とは、媒介契約の1種であり

・売りにくい物件をあまり手間をかけずに早く売れる媒介契約

・1つの不動産会社だけに物件の売却を依頼しながらも自分で買い手を探せる媒介契約

です。

 

専任媒介契約は、専属専任媒介契約に似ていますが、自分で買い手を探せるという点が大きく異なり、また、3つの媒介契約の中で売れる早さ・高さ・手間など、最もバランスのとれた媒介契約だといえます。

 

専任媒介契約は、

・売りにくい物件を売りたいとき かつ

・自分で買主を見つける可能性がある

場合におすすめです。

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