不動産売買における仲介手数料とは?値引き交渉しない方がいい二つの理由

不動産を取引する際に、売買の手続きを依頼する不動産会社へ支払う仲介手数料というものがあります。
これが意外に高額になるもので、提示された金額を見て驚いたことがある人も多いのではないでしょうか。

この記事では、仲介の形態や仲介手数料にはどのような意味があるのか、どのタイミングでいくら支払うのかについて解説します。

また、「できれば仲介手数料を抑えたい・・・」という人へ、値引きについても解説しています。
先にお伝えすると、仲介手数料の値引きをすることのメリットよりもデメリットが上回る可能性が高いため、むやみな仲介手数料の値引きはおすすめしません。

本記事が皆さんの不動産取引が納得のいく結果につながれば幸いです。


1. 仲介手数料とは売却活動に対する成功報酬

不動産の取引にあたって不動産業者に仲介を依頼した場合に、その活動の成功報酬として発生するものが「仲介手数料」です。

不動産の取引は個人間でも可能ではあるのですが、よほど不動産に精通した人でない限りは不動産業者に不動産取引を手伝ってもらう(仲介してもらう)のが一般的です。

仲介(媒介)を依頼する際にまず必要なのが、不動産会社との媒介契約です。
契約を結ぶことで不動産会社は売買先を探す活動を開始し、この活動に対する報酬として、仲介手数料が発生するしくみとなっています。

なお、仲介手数料は取引を成約させたことに対する報酬ですので、取引が成立しなかった場合には発生しません。

以下で詳しく説明します。

1.1 仲介手数料に含まれるものは「通常の業務で発生する費用」

仲介業者は販売活動だけでなく、契約条件の調整、契約書類作成、契約から引き渡しまでの事務手続きなどの活動も行います。
そのため、これらの活動にかかる費用についても仲介手数料に含まれています。

なお、通常の業務とみなされない場合の事例を下記に記載しておきますので参考にしてください。

通常の業務とみなされない場合

・特別な広告宣伝を依頼した場合にかかる費用
・遠方にいる契約希望者へ交渉の依頼をした場合の出張費用
・取引成立に向けた物件の測量や建物の解体、ゴミの廃棄等にかかる費用

 

1.2.仲介手数料を支払う人は仲介の形態により異なる

仲介手数料を支払う人は仲介の形態により異なるため、売主だけとは限りません。

両手仲介
不動産業者が売主と買主の両方の間に入って取引を成立させる形態

 

片手仲介
1つの不動産業者が売主を担当し、もう1つの不動産業者が買主を担当して不動産取引を成立させる形態

1.2.1.両手仲介

両手仲介は、不動産業者が売主と買主の両方の間に入って取引を成立させる形態を指します。

この取引では不動産業者は仲介手数料を売主と買主両方から受け取ることができます。
そのため、仲介手数料を値引きしたい場合、片手仲介に比べて交渉の余地があると言えます。

 

 

1.2.2.片手仲介

片手仲介は、1つの不動産業者が売主を担当し、もう1つの不動産業者が買主を担当して不動産取引を成立させる形態を指します。

この取引では、不動産業者は仲介手数料を担当している売主または買主からだけ(片手だけ)受け取ることができます。
そのため、仲介手数料を値引きしたい場合、両手仲介に比べて不動産業者の報酬が少ない分交渉の難易度は上がります。


2. 仲介手数料の上限は売買金額によって異なる

不動産会社が受け取る仲介手数料には宅地建物取引業法により定められた上限額があり、
不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求した場合は法令違反となります。

しかし、法令で定められているのはあくまでも上限額で、下限額については設定されていませんので、上限額以内であれば不動産会社が自由に決めることができます。

不動産取引の際の、不動産会社に対する仲介手数料は下記のように定められています。

 

以下で詳しく説明します。

2.1.仲介手数料の上限の計算方法

例えば、売買価格1000万円(税抜)の不動産の取引が成立したとします。
この場合、適用される数式は売買価格×3%+6万円+消費税です。

ここに数字を当てはめると、仲介手数料の上限は、

(売却価格1000万円×3%+6万円)×消費税1.1=39万6千円

となります。

したがって、39万6千円以上の仲介手数料を不動産業者から請求されている場合は法律違反ですので拒むことができます。
また、39万6千円以下であれば仲介手数料はいくらでも構わないので、値引きしたい場合は不動産業者と交渉することになります。

2.2.売却価格を事前に知りたい場合は無料査定の利用がおすすめ

2章の1でお伝えした通り、仲介手数料の上限は不動産の売買価格により左右されますが、不動産に精通していない限り、売買したい不動産の価格をすぐに知ることは難しいですよね。

そういう場合は当社の無料価格査定サービスを利用してみてください。

物件買取・無料査定|武蔵コーポレーション株式会社

当社は「仲介」ではなく「買取」のご提案をしているため、物件の売却時に本記事でお伝えしている仲介手数料はかかりません。

「仲介」の場合は

・相手方を見つけること
・相手方に物件購入のための融資がおりるのを待つこと

 

が必要となるため、意外と取引完了までの期間が長くかかるものですが、当社は現金決済が可能なため、2か月での取引完了が可能です。

査定の流れは以下の通りです。

① 物件の所在等の簡単な物件情報を入力し、申込みをする(1分程度)
② 取引事例やエリアの特性等を鑑みて物件を査定(当日~翌営業日)
③ 査定結果を当社スタッフからお電話もしくはメールでご連絡(当日~翌営業日)
④ 査定価格にご納得いただける場合は契約を締結(1か月程度)
⑤ 決済、物件の引き渡し完了(2か月程度)

なお、より多くの人の目に触れるように売り出したい場合、物件売却時に仲介手数料はかかりますが下記サイトを利用するとよいでしょう。

HOME4U 不動産の売却査定


3.仲介手数料の値引き交渉をしない方がいい2つ理由

仲介手数料をできるだけ抑えたいという人は多いかもしれませんが、むやみに値引きをしてしまうのは危険です。
仲介手数料の値引き交渉をする前に、本章でご紹介する値引きにより生じうる取引上のデメリットを知っておいてください。

以下で詳しく説明します。

3.1.【買主、片手仲介の場合】仲介手数料を値引いた分売買価格を上乗せされてしまう可能性がある

仲介手数料を値引いた分、仲介業者が価格交渉を怠るなどして値引いた分売買価格を上乗せされてしまう場合があります。

仲介手数料が値引けたとしても、売買価格が高くなってしまっては元も子もありませんよね。

そのため、仲介手数料を値引くよりも先に価格の交渉をするほうが賢明です。

3.2.【売主・買主共通、片手・両手仲介共通】売買活動の優先順位が下がる可能性がある

仲介手数料を値引くと不動産業者への報酬が減るため、売買の優先順位を落とされてしまう可能性があります。

売主からすると早く売ってほしくても、仲介手数料を値引かない他の売主がいればそちらを優先した売却活動が行われる可能性が高いです。

また、買主の場合は、そもそも物件を紹介してもらえないという事態も起こりえます。


4.仲介手数料を支払うタイミングは売買契約時と引渡完了時

仲介手数料は成功報酬であるため、不動産の売買が成立するまでは支払う必要がありません。

また、手数料は売買価格が決定しないと算出できません。
そのため、一般的には売買契約時に半額を、引渡し時に残りの分を支払います。

 

全額を一括で支払うこともできますが、不動産会社の仕事は売買契約が成立したら終わりではなく、引き渡しまでには各種事務手続きなどが残っているので、2回に分けて支払うのが一般的です。

仲介手数料の支払い時期について特段決まりはないため、媒介契約を結ぶ前に不動産業者に確認をしておくとスムーズでしょう。


5.不動産の仲介手数料に関するよくある質問3選

不動産の仲介手数料に関してよくいただく質問を下記に3つピックアップしましたので参考にしてください。

5.1.仲介手数料に対する消費税の影響は?

不動産を売買する際の消費税は「仲介手数料」に対してのみかかります。建物自体の売却価格には消費税はかからないということを覚えておきましょう。知らない場合、手数料を必要以上に支払ってしまう可能性もあるので注意してください。

なお、新築の場合は建物の価格自体にも消費税がかかります。

5.2.不動産買取の場合も仲介手数料はかかる?

仲介手数料はあくまでも売買契約を「仲介」することにかかる手数料なので、不動産会社が直接物件を買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。

5.3.2018年1月からの法改正で何が変わった?

2018年1月1日より、物件価格が400万円以下の不動産の場合、売り主側の仲介手数料が最大18万円まで可能となりました(これまでは物件価格400万円丁度の場合のみ上限18万円)。
背景としては、空き家が問題視される中で空き家の流通性を高めるためとされています。物件価格が400万円以下の不動産を売却しようとしている場合には、2章でお伝えした計算式通りではないということを覚えておきましょう。

公益社団法人 全日本不動産協会「低廉な空き家等の売買に関する特例」


6.さいごに

いかがでしたか。本記事を通じて不動産取引で発生する仲介手数料の算出方法や値引きについて理解いただき、皆さんの不動産取引がうまくいくことを願っています。

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