不動産の売却は、個人で行うことが難しいため不動産業者に仲介をお願いし、買主を見つけてもらうことが一般的です。その際にあなたが仲介を依頼する不動産会社との間で取り決める約束事（契約）が媒介契約です。
不動産業者は媒介契約を結び買主を見つけることで報酬がもらえるので、すぐに媒介契約の話を持ち出してきますが、急に不動産会社と契約を結ぶとなると少し身構えてしまいますよね。
できれば事前に契約についての知識を深めておきたいですが、法律の話は理解しづらいのではないでしょうか。
先にお伝えすると媒介契約には3つの種類があります。
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
どの媒介契約を選ぶかによって、売却までのスピードや売れる金額が変わることは多々あります。
どの媒介契約を結ぶかはあなたが自由に決めることができますので、自分に最適な媒介契約の判断ができればよりスムーズな売却に繋がります。
本記事では不動産の売却が初めての方でも媒介契約の概要が理解できるように、契約書の内容や3つの媒介契約の違いはもちろん、どういう場合にどの契約を選ぶべきかについても併せて紹介します。
現在、売却を考えている物件やご自身の状況と照らし合わせてご活用ください。
目次
1.媒介契約とは
媒介契約とは、不動産の売買を依頼する不動産会社との間で取り決める約束事のことです。
なぜ媒介契約が必要かというと、依頼者と不動産会社の間の依頼関係を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためです。仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的（宅地建物取引業法第34条の2）に義務づけられています。
媒介契約には、
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
の3種類があります。どの契約を結ぶかにより内容が少しずつ異なっています。具体的な違いは下の図の通りです。
次は、媒介契約書の中身について解説します。
2.契約を交わす6つの内容
実際に、どんな契約を結ぶのか不動産会社に行く前に確認しておきましょう。
1章で紹介した違いを明記したものが媒介契約書になります。ここからは、実際の契約書を見ながら理解を深めましょう。
国土交通省では標準媒介契約約款（以下、約款）を策定しており、多くの不動産会社はこの約款を雛形に媒介契約書を作成していますので、契約の内容は主に下記の6点になっています。
(1)媒介契約の種類
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類のうち、どの媒介契約で契約するのかを記載します。
(2)指定流通機構への登録に関すること
「指定流通機構（レインズ）」というネットワークに物件情報を登録するか否かが記載されています。
指定流通機構（レインズ）に登録することにより、すべての不動産会社に対して広くあなたの物件情報を知らせることができます。
登録するか否かは、媒介契約の種類によって異なります。
一般媒介契約にはレインズへの登録義務はありません。
一方、専任媒介・専属専任媒介は登録の義務があり、登録までの日数も決められています。
レインズについて詳しく知りたい、という方はこちらをご覧ください。
(3)売主への業務報告に関すること
不動産会社が、売主に対して一定の頻度で文書または電子メールによる報告（業法では口頭でも可能）が義務付けられていることが記載されています。
この報告の頻度は媒介契約の種類によって異なります。
(4)契約の有効期間
契約の有効期間は、3ヶ月以内と定めていることが記載されています。
ちなみに売主からの申し出があれば更新も可能です。
(5)報酬に関すること
不動産会社への報酬である仲介手数料に関することが記載されています。
▼支払いのタイミング
買主が見つかって売買契約が成立したときです。不動産会社から売主に請求できることになっています。
▼報酬額
どの媒介契約を選んでも報酬額に変わりはありません。
【計算方法】
詳細はこちらで解説しています。
(6)違約金や費用償還の請求に関すること
売主が契約に違反して売買契約を締結した場合は、不動産会社が仲介手数料に相当する違約金の支払いを請求できることが記載されています。
具体的には、
- 専任または専属専任で契約した会社以外の不動産会社に売却を依頼して売買契約を成立させた場合
- 専属専任で契約したが、売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合
があげられます。
以上の6点が媒介契約の契約書の内容です。ここからは、3つの媒介契約の違いについて説明していきます。
3.媒介契約は一般、専任、専属専任の3種類
媒介契約は、
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
の3つの種類があります。1章でお伝えした通り、どの媒介契約を選ぶかによって契約内容が違ってきます。
主な違いは、任せる相手が1社か複数社かということです。その違いによって、売れる早さや手間などが変わってきます。
【特徴】
・一般媒介契約 他の2つの媒介契約に比べて早く高く売ることができ、売り方の自由度が高い
・専任媒介契約 あまり手間もかからず自由度もあり、バランスが良い
・専属専任媒介契約 できるだけ手間をかけずに売ることができる
ただし、厳密には、売る物件が売りやすい物件（人気の物件）か、売れにくい物件かによって、売れる速さに違いがでてきます。一般媒介契約では、売りやすい物件（人気の物件）を早く売ることができますが、売りにくい物件を売る際には向いていません。売りにくい物件の場合には、専任媒介・専属専任媒介契約の方が早く売ることができます。その理由については、後ほど解説します。
また、物件が高く売れるかどうかという点についても、厳密には、専任媒介・専属専任媒介契約の場合は契約した不動産会社の力量によって違ってくるため、一般媒介契約よりも高く売れることもあり得ます。
以下で一つずつ解説していきます。
3.1.一般媒介契約
【特徴】
一般媒介契約は3つの媒介契約の中で依頼主にとって一番自由度の高い媒介契約です。
なぜなら、他の2種類の媒介契約と異なり、複数の不動産業者に仲介を依頼することができるからです。
【おすすめするケース】
・物件の売り出し情報をあまり公にしたくない場合（一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務がないため）
・ゆっくりでもいいから高く売りたい場合
詳細はこちらのページで解説しています。
3.2.専任媒介契約
【特徴】
専任媒介契約は、売却を依頼するにあたり契約した1社のみにしか依頼できません。
ただし、自分で見つけてきた買主とは契約することができます。
【おすすめするケース】
・売りにくい物件を早く売りたい場合、かつ、知り合いで買ってくれそうな人がいる場合
詳細はこちらのページで解説しています。
3-3.専属専任媒介契約
【特徴】
専属専任媒介契約は、売却を依頼するにあたり契約した1社のみにしか依頼できません。
また、自分で見つけてきた買主との契約も禁止されています。
【おすすめするケース】
・売りにくい物件を早く売りたい場合
・できるだけ手間をかけたくない場合（専属専任媒介契約は、不動産会社1社のみとの契約になるため手間が比較的省ける）
詳細はこちらのページで解説しています。
4.どうしても迷ったときには専任媒介契約がおすすめ
3つの媒介契約の中で、どれにしようか迷ってしまった場合には専任媒介契約がおすすめです。
専任媒介契約は、売るまでの早さ、手間、売り方の自由度など全体のバランスがよく欠点が少ないからです。
とはいえ、初めから無難な専任媒介契約を選ぶのではなく、まずは自分の状況にあった媒介契約を吟味することが重要です。
5.よい不動産会社を選ぶための3つの指標
ここまで3つの媒介契約の違いを説明してきました。自分に最適な媒介契約を結ぶことが大切な一方で、どの不動産会社と契約を結ぶのかということも同様に重要です。
特に専任媒介、専属専任媒介契約では、1つの不動産会社だけに売却を依頼するため、不動産会社や担当者の対応の善し悪しで大きく左右されてしまう可能性があります。したがって、不動産会社選びは慎重に行いましょう。
以下で、簡単に不動産会社を選ぶ際のポイントをまとめたので参考にしてください。
5.1.売却価格とその理由を教えてくれる業者
「査定が高い＝いい不動産会社」ではありません。最初に提示した価格も、最終的には金額を下げられてしまうことがあります。
始めからちゃんと売れる価格を教えてくれる業者が好ましく、価格を提示された場合にはその理由もヒアリングしましょう。
5.2.お客さんが多い業者
お客さんが多い業者が好ましいです。
例えば当社が抱えている顧客は5万人います。
依頼をする際に、業者にどんなお客さんがどのくらいいるのか聞いてみましょう。
5.3.どういった物件の売却を得意としているか
売却したい物件と同じような物件の売却を得意としているか、また、その実績を聞いてみましょう。
過去に取り扱った実績を見聞きすれば、それだけ知識や経験があるということが分かります。
物件に応じた売却活動のノウハウや顧客情報も持っていることも期待できます。
不動産投資会社の選び方については、以下の記事で詳しく解説しています。
6.違約金が発生する3つのケースと未然に防ぐ方法
もし、あなたが契約違反をしてしまうと契約を結んだ不動産会社に違約金を支払わなければならない場合があります。「解除したこと」そのものに違約金は発生しませんが、購入希望者募集のためにかかった広告費や交通費、通信費など人件費を含まない実費が請求されることがあります。
違約金が発生してしまうのは主に以下の3つの場合です。違約金を払わなくて済むように、契約前に確認しておきましょう。
6.1. 専任または専属専任で契約した会社以外の不動産会社に売却を依頼して売買契約を成立させた場合
専任または専属専任で契約した会社以外の不動産会社に売却を依頼して売買契約を成立させた場合には、違約金を支払わなければなりません。
未然に防ぐ方法：専任または専属専任では、1つの不動産会社にしか売却を依頼できません。信用できる不動産会社か不安な場合には、一般媒介契約を結び多数の不動産会社に売却の依頼をするのがよいでしょう。
6.2．専属専任で契約したが、売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合
専属専任で契約したが、売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合には、違約金を支払わなければなりません。
未然に防ぐ方法：自分で買主を見つけられる可能性が少しでもあれば、専任媒介契約を結ぶのがよいでしょう。
6.3. 売主都合で契約解除をした場合
- 売却自体をやめる
- 明確な理由なしに不動産会社を変える
といった売主都合で契約解除をした場合、不動産会社から違約金を請求される可能性があります。
こういった理由で契約解除をしたい場合には、違約金のリスクを回避するために契約期間（基本的には3ヶ月）が過ぎてから契約を解除することをお勧めします。
媒介契約は、解除に費用がかかるケースとかからないケースがあります。
専任媒介、専属専任媒介で不動産会社が
- 誠実に業務を遂行しない
- 契約内容の重要な事項の説明がなかった
- 不正な行為をした
など不動産会社に落ち度がある場合には、解除が可能です。
未然に防ぐ方法：売却自体をやめる可能性がある場合には、一般媒介契約を選び契約を解除できる状態にしておくのがよいでしょう。また、不動産会社が不正な行為をしているなど、明確な解除理由がない場合には不動産会社を変えるべきではありません。
7.まとめ
媒介契約には、
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
の3種類があります。それぞれの特徴をとらえた上で、あなたにぴったりの媒介契約を見つけるとともに
- 媒介契約の契約内容についての理解を深める
- よりよい不動産会社を選ぶ
- 違約金を発生させない
という3点も併せて抑えることで、契約から売却までをスムーズに終えることができるでしょう。
本記事が少しでも売却をお考えの皆様のお役に立てば幸いです。
なお、売却にあたって媒介契約を結ばずに、不動産会社に直接売却する「買取」という売却方法もあります。
買取には、短期間で売却できるなどのメリットがありますので、ご興味があればぜひ以下の記事もお読みください。
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