アパートの入居者に退去を求める際、立ち退き料をいくら払う必要があるか悩んでいませんか？
アパートやマンション、テナントビルなどの賃貸物件を所有していると、貸主側の都合で入居者に退去を求めることがあります。よくあるのは、老朽化したアパートを建て替えるために入居者に立ち退きをお願いする、といったケースです。
ただ、入居者が簡単には立ち退きに同意してくれないことも多く、立ち退き交渉が長引いたり、決裂してしまったりする場合もあります。そんなトラブルを回避するため、貸主が借主に立ち退き料を支払うのが一般的です。
この記事では、立ち退き料が必要になるケースや金額の相場、立ち退き料を安くするための交渉のポイントなどを解説していきます。
1.立ち退き料とは
まずは立ち退き料とは何か、なぜ払う必要があるのかを解説します。
1.1.立ち退き料とは
立ち退き料とは、賃貸物件の貸主側の都合で借主に退去を求めるとき、借主の損害を補填するために支払われる費用です。立ち退きの際には引越し費用や転居先の家賃といったさまざまな費用がかかるため、貸主側の一方的な事情で退去を求める場合には、それらの費用を貸主が負担するというわけです。
ただし、立ち退き料は法律で定められてはおらず、絶対に支払わなければならないものではありません。いくら払わなければならないという決まりもありません。あくまで通例として支払われているものです。
1.2.立ち退き料を支払う理由
貸主側の事情で入居者に退去をお願いする際には、一般的に立ち退き料を支払います。ここで、「仮に退去を求める理由が貸主側の都合であっても、物件の所有者なのだから当然の権利ではないの？わざわざ入居者にお金を払う必要があるの？」と疑問に思う人もいるのではないでしょうか。
先ほど、立ち退き料は法律で規定されているものではないと説明しました。したがって絶対に支払う必要があるわけではありません。ただし、借主に退去を納得してもらって立ち退き交渉をスムーズに進めるためには、一定の立ち退き料の支払いが有効な方法でしょう。交渉が難航して裁判などにもつれ込むと、時間がかかるだけでなく、結局立ち退き料の支払いを命じられる可能性もあります。
そもそも立ち退き料がなぜ支払われているかというと、日本では借地借家法によって借主側の立場が強く保護されているためです。
借地借家法では、賃貸人から賃貸借契約の解約の申し入れや更新の拒絶をする場合、賃借人に退去を求める正当な理由（正当事由）が必要とされています。
正当事由とは、貸主が賃貸借契約を解約する（借主を退去させる）正当な理由です。借地借家法は賃借人を保護しているため、賃貸人の一方的な理由で賃借人が退去させられることがないようにしているのです。
では、正当事由の有無はどう判断されるかというと、下記のようなもの要素をもとに判断されます。
主たる要因
賃貸人が建物の使用を必要としている事情
建物の使用に対する「賃貸人の必要性」と「賃借人の必要性」の比較が基本的な判断基準です。簡単にいうと、「オーナーと入居者のどちらがその建物の使用をより必要としているのか？」という判断基準のもと、「貸主であるオーナーの方が、建物の使用をより必要としている事情がある」と判断されるとき、正当事由があるといえます。
例としては、建物の老朽化がひどく、大規模な修繕や建替えが必要となっている場合、貸主が解約を申し入れる正当事由があると判断されるケースがあります。
副次的で従たる要因
前述の点に関しての比較では判断ができないときに、下記のような4つの要素が考慮されます。
①賃貸借に関する従前の経過
長期間にわたる家賃滞納といったような債務不履行がある場合など。
②建物の利用状況
貸主の建物の利用に用法違反がある場合など。
③建物の現況
建物の老朽化がひどく、大規模な修繕や建替えが必要な場合など。
④立ち退き料の提供
こちらは補充的な要因とされています。他の要因で正当事由がある程度認められるものの、正当事由としては若干弱いというとき、立ち退き料の支払いを加えることで正当事由が肯定されます。
注意点としては、正当事由と認められる他の要因が全くないのに、立ち退き料を支払うだけで正当事由が認められることはないという点です。貸主の一方的な都合でもお金を渡せば退去してもらえる、というわけではありません。
以上のような正当事由がなければ、オーナーの都合で入居者に退去を求めることはできません。そして、正当事由があれば必ずしも立ち退き料を支払う必要があるわけではありません。ただ、上記のような正当事由にも程度の幅があり、それらの要素だけでは入居者に立ち退きを同意してもらうのは難しいのも事実です。そこで、さまざまな事情を考慮しつつオーナーと入居者の双方が納得いく形で退去を実現するために、立ち退き料を含めて交渉していくということが重要なポイントになります。
下の図のようなイメージで、現実的には立ち退き料が一切不要とされるケースは少なく、正当事由の程度によって立ち退き料を調整して支払うことになります。これが、本来法律で規定されていない立ち退き料が通例として支払われている理由です。
2.立ち退き料が一般的に支払われるケース
立ち退き料は必ず支払わなければならない費用ではありませんが、貸主側の事情で借主に退去を求める際には支払うことが多いです。一般的に立ち退き料の支払いが発生する場面としては、以下のようなものがあります。
2.1.大規模修繕工事や解体、建替え工事
老朽化した建物の建替えや大規模工事のために、入居者に立ち退きを求めるケースです。老朽化や耐震性の不足による建替え等は正当事由になり得ます。ただし、老朽化でかなりの危険性や緊急性がある場合などを除き、正当事由を補完するために立ち退き料を支払うのが一般的です。
2.2.賃貸物件にオーナーが戻ってくるケース
オーナーが転勤中にその物件を貸しており、転勤から戻ってきて再び自分で住むために入居者に退去を求めるケースです。貸主自身が住む以外にも、貸主の親族に住まわせるといった場合もあります。このようなケースでは、立ち退き料を支払うのが一般的です。
3.立ち退き料を支払わないケース
立ち退きを要求するすべての場合で立ち退き料が必要になるわけではありません。以下のような状況では、立ち退き料は不要です。
3.1.賃借人に契約違反がある場合
賃借人に契約違反（債務不履行）がある場合は、賃貸人は立ち退き料を支払うことなく貸借契約を解除し、物件の明け渡しを求めることができます。契約違反とは、家賃滞納、無断転貸、建物の用法違反などです。
ただし、契約違反があるからといってすぐさま退去を求めることができるわけではないので注意が必要です。例えば家賃滞納を例に挙げると、1回家賃の支払いが遅れた程度では、貸主は契約を解除することはできません。家賃滞納では、貸主と借主の「信頼関係が破壊された」と認められる場合において、正当事由として契約を解除することができます。一般的には、3か月以上の家賃滞納があると契約解除事由があると判断され、明け渡しの際に立ち退き料が不要になるケースが多いです。
3.2.定期借家契約の場合
定期借家契約（定期建物賃貸借契約）には契約の更新がなく、定められた期間の満了によって賃貸借契約が終了します。定期借家契約では正当事由の有無にかかわらず、期間満了によって賃借人に明け渡しを求めることができ、立ち退き料は不要です。
定期借家契約は契約期間を自由に設定できます。ただし契約期間が１年以上の場合は、期間満了の１年前から６か月前までの間（通知期間）に、貸主から借主に期間満了をもって契約が終了する旨を通知する必要があります。
あらかじめ物件の建替えが決まっている場合や、転勤中に賃貸に出しているものの将来的に戻ってくる予定がある場合には、定期借家契約を結ぶことで立ち退き交渉をせずに明け渡しを求めることができます。
3.3.取壊し予定建物の賃貸借契約の場合
取り壊し予定建物の賃貸借契約とは、一定期間後に建物を取り壊す予定のとき、取り壊し時に賃貸借を終了する前提で締結する契約です。この場合も、正当事由の有無にかかわらず賃貸借を終了でき、立ち退き料を支払う必要はありません。
3.4.一時使用目的の賃貸借契約の場合
一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合（一時使用目的の賃貸借契約）では、借地借家法の規定が適用されません。したがって、立ち退きを求める際に正当事由は必要なく、立ち退き料を支払う必要もありません。
一時使用目的の賃貸借が明らかであるとは、下記のような要件を満たす場合です。
①契約締結時の客観的な事情から、その契約が一時使用目的であると認められること
②借主がそのような客観的事実を認識した上で、一時使用であることを了解したこと
③賃貸借期間が短期間であること
具体的な例としては、自宅の建物を建て替える間の仮住居として契約するケースなどがあります。
4.立ち退き料の相場
立ち退き料を支払う必要が生じた場合、貸主としては一体いくら支払う必要があるのか気になるでしょう。結論としては、立ち退き料の金額に明確な基準はありません。基本的には、貸主と借主の話し合いによって決める事柄です。そのため、借主との交渉次第で高額になる場合も、少額で済む場合もあります。ただし、訴訟となった場合には、裁判所が立ち退き料の支払いを条件に明け渡しを命じることがあります。
いずれにしても立ち退き料にある程度の金額の目安はあるため、この章では立ち退き料の相場や内訳を解説します。
| 種類 | 金額の目安 | 主な内訳 |
|---|---|---|
| 住居 | 家賃の6か月分程度 | 引越し費用、移転先確保のための費用、通信関係費用 |
| 店舗・事務所 | 数百万円～数千万円 業種や売上などによって大きく異なる |
引越し費用、移転先確保のための費用、通信関係費用、内装工事費用、営業補償 |
4.1.立ち退き料の相場
立ち退き料は、アパートやマンションなどの居住用物件の場合は、家賃の6か月分程度を支払うことが多いです。
一方でテナントの場合は、住居と比べて高額になる上、相場は数百万円～数千万円と金額の幅が大きいです。理由としては、移転先での改装工事費用や営業休止による損失を補償するため、業種や店舗の規模などによって立ち退き料の金額も変わってくるからです。
4.2.立ち退き料の内訳
立ち退き料の決定において（判例上）考慮される主な要素としては、次のようなものがあります。
引っ越し費用
貸主都合での立ち退きでは、借主としては本来必要がなかった引越しにかかる費用は一般的に貸主が負担するものとされます。転居先までの距離や荷物の量などによって金額は異なります。
移転先確保のための費用
移転先と契約するために必要な費用として、不動産業者に支払う仲介手数料（目安は家賃の0.5カ月～1カ月分＋消費税）、敷金・礼金、火災保険などがあります。
また、転居先の家賃が現在の家賃より高くなる場合には、その差額2年分（賃貸借契約は2年のものが多いため）程度を支払うことが一般的です。
通信関係の費用
電話やインターネット環境を整えるための費用です。
慰謝料や迷惑料
ほかの費用のように実際の出費はありませんが、慰謝料や迷惑料を支払う場合があります。貸主が立ち退きを請求する事情や借主側の事情が考慮されます。引越し自体が心理的ストレスのかかるものである上、通勤時間が長くなる、子供が転校することになるなどの事情が考慮されます。
このような事情がある場合には、例えば相場の家賃6か月分に数か月分を上乗せした立ち退き料を支払うなどとすることで、立ち退き交渉をスムーズに進められる可能性があります。
営業補償（テナントの場合）
店舗の場合には、移転に伴ってさまざまな損失が生じます。営業を休止した期間に本来得られた利益、従業員への休業手当などがあります。
また、移転によって商圏が変わることで得意先を失う可能性もあり、こちらも補償対象となることがあります。例えば駅から近い、大通りに面しているなどの有利な立地で営業していたため集客力があった店舗が、同様の条件の移転先を見つけることは難しい場合があります。
5.立ち退き料を安く抑える方法
立ち退き料を支払う必要がある場合、オーナーとしては少しでも安く抑えたいものです。ここでは、立ち退き交渉をスムーズに進め、立ち退き料を安くする方法を解説します。立ち退き料以外の項目も交渉材料に含めながら、お互いに納得できる落としどころを見つけるのがポイントです。
5.1.賃借人と良好な関係性を築いておく
立ち退き交渉を有利に進めるための前提として、日頃から賃借人と良好な関係性を保っておくことは重要です。そのような関係性を築いていれば、交渉において賃借人の一定の譲歩を期待できるかもしれません。賃借人との関係性が良好でない場合には、トラブルが発生する可能性が高まります。
5.2.入居者が少なくなってから交渉を開始する
立ち退き料の総額を減らすためには、入居者数が少ない段階で交渉することが鉄則です。多くの入居者と立ち退き交渉を行うと、その分トラブルや立ち退き料の支払額も増えてしまいます。建替え等を検討し始めたら、新規の入居募集をストップし、自然退去を待ちましょう。
また、一般的に店舗の方が住居よりも立ち退き料が高くなるため、テナント付きの物件では店舗が退去したタイミングは立ち退き交渉開始のチャンスです。
5.3.定期借家契約に切り替える
普通賃貸借契約では退去の要求は非常に難しいですが、先述の通り定期借家契約では、正当事由の有無にかかわらず期間満了によって契約が終了します。そのため、新規の入居者とは定期借家契約を結ぶ、既存の入居者との契約は定期借家契約に切り替えるといった対応をすることで、立ち退き料は不要になります。
ただし、住居の場合には平成12年（2000年）3月1日以前に締結した普通賃貸借契約は、仮に当事者間の合意があっても、定期借家契約に切り替えることができないため注意が必要です。なお、店舗などでは切り替えが可能です。
定期借家契約に切り替える際には、家賃を減額するなどの対応を取ることが一般的です。
5.4.契約解除事由の有無を確認する
賃借人に契約違反（債務不履行）がある場合には契約解除事由となり、立ち退き料を支払わずに契約を解除できます。
入居者が住宅以外不可の物件を店舗などとして利用していないか、ペット不可の物件でペットを飼っていないかなどを確認しましょう。また、長期間の家賃滞納がある場合には記録を残しておくことも重要です。
5.5.転居先の物件を用意する
オーナーが別に賃貸物件を持っている場合には、その物件を転居先として提供することで立ち退き料を安くできる可能性があります。自身の所有物件を提供できない場合でも、オーナーが転居先探しを手伝ってあげることも有効でしょう。
5.6.再入居を約束する
物件の建替えや改修工事による立ち退きであれば、建替え後の入居を約束することも有効です。
5.7.退去までの賃料を減額・免除する
退去までの賃料を大幅に減額したり、フリーレント期間としたりすることで、立ち退き料を安くできる可能性があります。
5.8.話し合いによって解決する
立ち退き料を安く抑えるためには、交渉は話し合いによって進めることが重要です。交渉が難航して裁判にもつれ込んでしまうと、立ち退き料は高額になる傾向にあります。
6.さいごに
立ち退き料は絶対に支払わなければならないものではなく、金額も決められてはいません。ただ、オーナーの都合で立ち退きを求める際には支払うことが一般的なものです。
オーナーとしては立ち退き料をできるだけ安く抑えたいという気持ちは当然ですが、「何としても安くしよう」という姿勢が強すぎると、入居者との交渉においてトラブルに発展してしまう可能性もあります。立ち退き交渉をする際には誠意をもって入居者と話し合い、オーナー自身も一定の譲歩を示すことが重要です。
立ち退き交渉をスムーズに進めていくために、ぜひこの記事を参考にしてください。
コメント