浄化槽付きアパートのオーナー様が知っておくべき管理義務・費用・耐用年数について解説

「所有しているアパートに浄化槽が付いているけれど、どう管理していけばいいのだろう」

特に北関東や郊外にアパートを所有しているオーナー様からこのようなお悩みをいただくことは少なくありません。

浄化槽は、法律で定められた管理業務を怠ると罰則の対象になる一方、維持にはランニングコストがかかり、いつかは本体の交換時期も訪れます。
さらに、地域に下水道が整備されれば「そのまま維持すべきか、下水道へ切り替えるべきか」という判断も迫られます。

この記事では、浄化槽付きアパートを所有するオーナー様が知っておくべきことを、基礎知識から管理義務、費用、耐用年数まで、順を追って整理します。
さらには、「下水道に切り替えた方が良いか」についても解説し、読み終えるころには、「自分の物件をこの先どう管理していけばよいか」の方針が描けるはずです。

【この記事のポイント】
・「単独浄化槽」と「合併処理浄化槽」の違い
・浄化槽の所有者に定められた3つの義務
・浄化槽の維持にかかる費用
・浄化槽や部品の耐用年数と交換のタイミング
・浄化槽を維持した方がいいケース、下水道に切り替えた方がいいケース

1.浄化槽とは

ご所有のアパートやマンションでこのような設備を見たことはないでしょうか。

マンホールが近くで複数並んでいたり、小型で24時間稼働している送風機をみつけたりしたら、地中には浄化槽が埋め込まれている可能性が非常に高いです。まずは、オーナー様が知っておくべき浄化槽の基礎知識について解説します。

1.1.浄化槽とは何か

浄化槽とは、トイレや台所、風呂などから出る生活排水を、微生物の働きによってきれいに処理し、川などの公共用水域へ放流するための家庭・建物単位の汚水処理施設です。
下水道が整備されていない地域では、この浄化槽が下水処理場の役割を各建物ごとに担っています。

浄化槽の内部では、汚水に含まれる有機物をエサにする微生物が汚れを分解しています。その微生物が活動するには酸素が欠かせないため、ブロワー（送風機）という装置で常に空気を送り込む仕組みになっています。

浄化槽は郊外や地方に多いですが、その理由は、汚水処理を担う公共下水道の整備が、人口密度の低いエリアほど遅れている傾向があるからです。

下水道は本管を張り巡らせて処理場でまとめて処理する仕組みのため、建物が密集する都市部から優先的に整備されます。
しかしながら人口密度が低い郊外や地方の住宅地では、設置や維持にかかる費用・工数が大きくなり、郊外・地方に立地するアパートには敷地内で汚水を処理することができる浄化槽が設置されているケースが多くなります。

1.2.「単独処理浄化槽」と「合併処理浄化槽」の違い

浄化槽には処理できる排水の種類によって大きく2種類に分けることができます。

まず単独処理浄化槽は、トイレの排水（し尿）のみを処理するタイプの浄化槽です。
台所や風呂、洗面所などから出る生活雑排水は処理されず、そのまま川へ流れてしまいます。処理能力も限定的なため、河川の汚濁原因のひとつとされてきました。

 

一方、もう一つの合併処理浄化槽は、トイレの排水に加えて、台所・風呂・洗面所などの生活雑排水もまとめて処理できるタイプの浄化槽です。
家庭から川や海へ流れ出す汚れの量を大幅に減らせるため、環境負荷が小さいのが特長です。

平成13年（2001年）4月1日の浄化槽法改正により、新たに設置できるのは合併処理浄化槽のみとなり、単独処理浄化槽の新設は禁止されました。

もし所有アパートに単独処理浄化槽が設置されている場合、それは環境負荷の高い設備であり、いずれ合併処理浄化槽への転換を検討すべき対象だということに注意が必要です。

1.3.現在の浄化槽は「ばっ気方式」が主流

浄化槽の書類や点検記録を見ると、「分離接触曝気（ばっき）（以下：ばっ気）方式」「全ばっ気方式」といった処理方式の名称が記載されていることがあります。これは、汚水をどのように浄化するかという方式の違いを表したものです。

現在使われている浄化槽のほとんどは、ばっ気方式（ばっ気式） と呼ばれる仕組みです。これは、前述のブロワーで槽内に空気を送り込み、酸素を好む、好気性微生物を活発に働かせて汚水を分解する方式を指します。
合併処理浄化槽でも、二次処理でこのばっ気の働きを利用しており、広い意味でばっ気方式の一種です。所有アパートの浄化槽も、比較的新しいものであれば基本的にこのばっ気方式と考えてよいでしょう。

一方、散水ろ床方式、平面酸化床方式、地下砂ろ過方式、といった方式は、主に古い規格の単独処理浄化槽で採用されていたもので、現在の住宅用の新設浄化槽ではほぼ使われていません。
散水ろ床方式や平面酸化床方式は、ブロワーを使わず、砕石などを敷いたろ床に汚水を通して処理する方式です。

後述する保守点検の際、処理方式によって点検を行う頻度が変わってくるため、自分の所有している浄化槽がどこに当てはまるか把握しておきましょう。 

2.浄化槽付きアパートを所有しているオーナー様が注意すべきこと

1章ではアパート・マンションの浄化槽に関する基礎的な知識について解説しました。

実は浄化槽を持つアパート・マンションを所有しているオーナー様は、浄化槽法という水質保全と公衆衛生を目的とした法律により、「浄化槽管理者」として定められ、様々な管理責任が生じます。この章では浄化槽付きアパートを所有しているオーナー様が注意すべき、3大管理業務について解説します。

2.1.浄化槽付きアパートを持っているオーナー様には管理責任が生じる

浄化槽管理者には、後述する保守点検・清掃・法定検査を適切に実施する法的責任があります。

「入居者様が使っているのだから管理も入居者様の役目」とはならず、設備の維持管理責任はオーナー様側にあると理解しておく必要があります。

管理を怠った結果として悪臭や水質汚染が発生すれば、近隣とのトラブルや行政指導につながり、賃貸経営そのものにも悪影響が及びます。

2.2.法律で義務づけられた3つの管理業務

浄化槽法では、浄化槽管理者に対して次の3つの業務が義務づけられています。これらは目的がそれぞれ異なり、どれか一つを行えば他が免除されるものではありません。

① 保守点検

浄化槽の装置が正しく稼働しているかの点検や調整を行います。年に3～4回程度資格を有する登録業者に委託するのが一般的です。各方式の詳細な点検頻度について、まとめました。（詳細は環境省関係浄化槽法施行規則をご確認ください。）

単独浄化槽に関する保守点検の期間

処理方式	浄化槽の種類	期間
全ばつ気方式	処理対象人員が20人以下の浄化槽	3ヵ月に1回以上
	〃21人以上300人以下の浄化槽	2ヵ月に1回以上
	〃301人以上の浄化槽	1ヵ月に1回以上
分離接触ばつ気方式、分離ばつ気方式又は単純ばつ気方式	処理対象人員が20人以下の浄化槽	4ヵ月に1回以上
	〃21人以上300人以下の浄化槽	3ヵ月に1回以上
	〃300人以上の浄化槽	2ヵ月に1回以上
散水ろ床方式、平面酸化床方式又は地下砂ろ過方式		6ヵ月に1回以上

合併浄化槽に関する保守点検の期間

処理方式	浄化槽の種類	期間
分離接触ばつ気方式、嫌気ろ床接触ばつ気方式又は脱窒ろ床接触ばつ気方式	処理対象人員が20人以下の浄化槽	4ヵ月に1回以上
	〃が20人以上50人以下の浄化槽	3ヵ月に1回以上
活性汚泥方式		1週間に1回以上
回転板接触方式、接触ばつ気方式又は散水ろ床方式	砂ろ過装置、活性炭吸着装置又は凝集槽を有する浄化槽	1週間に1回以上
	スクリーン及び流量調整タンク又は流量調整槽を有する浄化槽（一に掲げるものを除く。）	2週間に1回以上
	一及び二に掲げる浄化槽以外の浄化槽	3ヵ月に1回以上

② 清掃

浄化槽内にたまった汚泥や浮遊物を引き抜き、槽内や装置を洗浄する作業です。清掃は年1回以上（処理方式によっては年2回以上）実施することが義務づけられており、市町村長の許可を受けた清掃業者に委託します。

③ 法定検査（7条検査・11条検査）

浄化槽が正常に機能しているかを、都道府県知事が指定した検査機関が第三者の立場で確認する検査です。

使い始めて3か月経過後から5か月以内に受ける「7条検査」と、その後毎年1回受ける「11条検査」の2種類があります。

7条検査では新たに設置された浄化槽本来の機能が発揮できているかを早期に確認する検査です。11条検査では浄化槽を使い続けている間、正常に機能しているかを確認する定期検査です。

浄化槽法では検査を受けない管理者に対して都道府県知事が指導・助言・勧告・命令を行うことができ、命令に違反した場合は30万円以下の過料に処されると定められています。

2.3.大変な管理業務は、管理会社に任せよう

ここまで見てきたとおり、浄化槽の管理は業務内容が多岐にわたり、それぞれに専門資格や自治体の許可、法定の頻度が絡みます。保守点検業者・清掃業者・指定検査機関とやり取り、記録の保存、検査の申し込み手続きなどをオーナー様が個人で漏れなく回すのは、大きな負担です。

そこで、浄化槽の維持管理業務は、管理会社にまとめて委託するのが賢明です。保守点検から清掃、法定検査の受検手続きまでを窓口一つで対応してくれるワンストップの担当者がいれば安心です。

3.浄化槽の維持にかかる費用

浄化槽を維持していくうえで避けて通れないのが、毎年発生するランニングコストです。浄化槽の年間維持費は、主に先述の3大管理業務の実施費用で構成されます。

浄化槽は規模によって人槽（にんそう）という単位で構成されています。それぞれの費用は間取りや世帯数など、建物の規模に応じて人槽の大きさも変わりますし、自治体によっても費用は大きく変わることがあるので注意が必要です。

人槽ごとの維持費用概算

規模	保守点検費	清掃費	法定点検費	合計
15人槽以上	年3~6万円	年4~12万円	1万円~2万円 （7条検査） 1万円程度 （11条検査）	約9~20万円
50人槽超	年4~10万円	年5~15万円	2万円程度 （7条検査） 1~2万円 （11条検査）	約10~27万円
100人槽超	年10万円~ 個別見積り	年10~30万円	2万円～ （7条検査） 2万円程度 （11条検査）	約10~40万円以上

これに加えて、電気代が年間約3万円、消耗品で約1万円ほどの費用がかかるのが一般的です。

4.浄化槽はいつ頃まで使える？耐用年数と適切な交換タイミング

ランニングコストと並んで押さえておきたいのが、「あとどれくらい使えて、これから何にお金がかかるのか」という時間軸の視点です。浄化槽には寿命があり、部品の交換時期も定期的に訪れます。

4.1.本体は30年~40年、ブロワーなどの部品は5～10年で交換

環境省が出している「生活排水処理施設整備計画策定マニュアル」によると、浄化槽本体は設置後30年を経過しても使用に耐えている例が多いことが示されています。

これを踏まえ、必要な保守・修理を繰り返しながら使った場合の本体の耐用年数は、一般におおよそ30年~40年といえます。

次にブロワー（送風機）などの付帯設備です。ブロワーは浄化槽の心臓部として24時間365日休まず稼働し続けるため、本体よりも早く寿命を迎えます。その耐用年数は一般に5～10年程度とされ、本体が健在でも定期的な交換が必要な消耗品と考えるべきです。放流用のポンプなども同様です。

ただしこれはあくまで目安です。埋設場所や地盤の状況、地震などによって亀裂や破損が生じることもあり、使用状況やメンテナンス状況によって実際の寿命は前後します。

4.2.この症状があれば即交換！トラブルを防ぐ交換タイミング

耐用年数はあくまで目安であり、実際には「不調のサイン」を早期に捉えることがトラブル防止の鍵になります。とくにブロワーは故障が浄化機能の停止に直結するため、次のような兆候が出たら交換・点検を検討すべきです。

異音・異常な振動：ガタガタという大きな振動や、キーンという高い音が聞こえる場合、内部のダイアフラム（空気を送り出すゴム製の部品）の劣化・破損や、部品の摩耗が疑われます。

悪臭の発生：浄化槽周辺やアパートの敷地から普段しない臭いがする場合、微生物の働きが弱っているサインです。ブロワーの停止や汚泥の過剰な蓄積が原因のことがあります。

ブロワーの停止：送風が止まると微生物が酸素不足で機能しなくなり、汚水が浄化されないまま放流されてしまいます。停電後などにブロワーが再稼働しているかの確認も重要です。

放流水の水質悪化：法定検査や保守点検で水質基準を満たさない結果が出たら、本体や部品の劣化が進んでいる可能性があります。

マンホールの腐食：浄化槽の出入り口であるマンホールが劣化すると内部ガスの排出や落下のリスクが高まります。

これらの症状は、多くが保守点検の中で専門業者が発見してくれるものです。だからこそ、定期的な保守点検を確実に受けることが、突然の機能停止や高額な緊急対応を避ける最善の予防策になります。

5.浄化槽を維持するか下水道へ切り替えるか

浄化槽の管理コストと寿命を把握したうえで、多くのオーナー様が最終的に直面するのが「このまま浄化槽を維持し続けるか、下水道へ切り替えるか」という判断です。ここに絶対の正解はなく、物件の条件次第で答えが変わります。

5.1.自治体に確認して下水道に切り替えられるか確認する

判断の第一歩は、そもそも下水道へ切り替えられる状況なのかを自治体に確認することです。物件所在地の市町村の下水道担当課に問い合わせ、次の2点を確認してください。

① 下水道の供用開始区域かどうか

物件のあるエリアがすでに下水道を使える「供用開始区域」なのか、事業計画区域なのか、当分整備予定のない区域なのかを確認します。供用開始区域でなければ、そもそも切り替えは選択肢になりません。

② 接続義務とその期限

下水道が使える区域になると、下水道法第10条により、その区域の土地・建物の所有者には汚水を遅滞なく下水道へ接続する義務が生じます。またくみ取り便所の水洗化については、下水道法第11条の3で供用開始から3年以内の改造が義務づけられています。

合併処理浄化槽については、良好に管理されていれば更新時期までの接続を猶予する運用をとる自治体もありますが、方針は自治体ごとに異なるため確認が必要です。

5.2.浄化槽を維持した方がいいケース

以下のような条件に当てはまる場合は、当面は浄化槽を維持する選択に合理性があります。

下水道が未整備、または当分整備予定がない：供用開始区域でなければ切り替えたくてもできません。合併処理浄化槽を適切に維持するのが現実的な選択です。

 浄化槽が比較的新しく、状態が良好：設置から日が浅く、本体もブロワーも良好に機能しているなら、当面は維持しながらコストと状態を見守る判断ができます。良好に管理された合併処理浄化槽は、下水処理場と同等の処理能力を持つと評価されることもあります。浄化槽の管理状況については、管理会社に確認するとよいでしょう。

これらのケースでは、適切な維持管理を続けながら、下水道整備の進捗や浄化槽の老朽化の程度を定期的に観察していくのが得策です。

5.3.下水道へ切り替えた方がいいケース

一方、次のような条件では、下水道への切り替えを前向きに検討すべきです。

接続義務の期限が迫っている：供用開始区域で、条例上の接続期限（多くは3年以内）が近づいている場合、放置は行政指導のリスクを伴います。期限内に対応するほうが安全です。

浄化槽が老朽化し、入れ替え時期が近い：本体が耐用年数（20～30年）に近づき、大規模な修繕や本体入れ替えが必要な時期に来ているなら、その費用を下水道接続に振り向けるほうが合理的なことが多いです。入れ替えには5～7人槽でも相応の費用がかかり、大型のアパート用浄化槽ならさらに高額になります。同じ大きな出費をするなら、以後の維持管理が不要になる下水道接続を選ぶ判断は理にかなっています。

単独処理浄化槽を使っている：単独処理浄化槽は新設禁止で環境負荷が高く、いずれ合併処理浄化槽への転換か下水道接続を求められる設備です。下水道が使えるなら、転換費用をかけるより直接下水道へ接続するほうが将来を見据えた選択になります。

下水道への切り替えは初期費用はかかるものの、継続的な管理業務と出費から解放されるため、条件に当てはまる場合は積極的な切り替えがおすすめです。

6.よくある質問

当社は、現在35,000戸以上を管理しておりますが、日々浄化槽にまつわるたくさんの質問をいただきます。今回は、そのなかでも代表的な質問と、当社の見解をご紹介します。

Q1.点検義務を怠るとどうなる？

A.保守点検・清掃・法定検査は浄化槽法で義務づけられており、これらを適切に行わず、都道府県や市町村からの改善命令にも従わない場合、30万円以下の過料などの罰則の対象になり得ます。

それ以前に、点検を怠ると微生物が弱って浄化機能が低下し、浄化されない汚水が川へ流れ出したり、悪臭が発生したりします。アパートの場合は入居者様からのクレームや近隣トラブル、ひいては空室リスクにも直結するため、法令遵守は経営上も欠かせません。

Q2.浄化槽を長持ちさせるには？

最も効果的なのは、義務づけられた保守点検・清掃・法定検査を適切に実施し、その結果に基づく修繕を早期に行うことです。当たり前のことですが、小さな異常が大きな故障に繋がるのを未然に防ぐことこそが、結果的に浄化槽の寿命を最大限に延ばす秘訣です。

加えて、入居者様に向けて、油や調理くずを流さない・過剰な薬剤を使わない・ブロワーの電源を絶対に切らない・空気の取り入れ口やマンホールの上をふさがないといった使い方を周知すると、劣化を抑えられます。

Q3.浄化槽がある物件は売却時に不利になる？

下水道が普及していない地域では浄化槽は必要不可欠な設備であり、必ずしも不利になるとは限りません。

ポイントは状態と管理履歴です。日頃からしっかり維持管理され、引き渡し後も問題なく使える状態であれば、買主との交渉次第でより良い条件につなげられる可能性があります。

さいごに

浄化槽付きアパートの管理は、ポイントを押さえれば決して難しいものではありません。この記事の要点を、判断の流れに沿って整理します。

アパートの生活インフラを整えることは入居者様の快適な暮らしにつながり、長期的な入居や競合力の強化につながります。この記事を読んで、浄化槽をお持ちのオーナー様の適切な管理の参考にしていただければ幸いです。

最後に、私たち武蔵コーポレーションは35,000戸以上の物件を管理しており（※東京を除く関東No.1）、浄化槽を有する物件のメンテナンス、トラブル対応などに対して様々な知見があります。また設備に関することだけでなく、空室対策や大規模修繕に関するお悩みなど、賃貸管理に関するあらゆるお困りごとのご相談も承っています。

「管理会社の対応に不満がある」、「自主管理が大変になった」とお考えの方は、お気軽に無料の賃貸管理相談にお申し込みください。