不動産投資で後悔しないために大規模修繕が必要な理由

アパート・マンションをお持ちのオーナー様や、不動産投資を始めたいと思っている方は、一度は聞いたことがあるであろう、大規模修繕。大規模修繕とは外壁や屋根、共用部などをまとめて改修する工事のことです。

この言葉を聞くと、どうしても「多額のコストがかかる」とネガティブなイメージを持たれがちです。

しかしこの大規模修繕が建物の資産価値の維持や売却時に融資評価を上げる強力な武器になることをご存知でしょうか？

私たち武蔵コーポレーションは、年間約200件、累計約2,200件を超える豊富な大規模修繕と賃貸管理戸数関東No.1(東京除く)（2024年度）の実績を有しています。
これらの経験・知見に基づいて、この記事では大規模修繕を検討しているオーナー様や不動産投資を始めたい方に、不動産投資を成功に導く大規模修繕の活用方法について分かりやすく解説します。

【ポイント】
・不動産投資において大規模修繕が必要な理由
・大規模修繕を行うタイミング
・大規模修繕時に必ず実施した方がいい工事項目
・大規模修繕にかかる費用
・信頼できる不動産会社の見分け方
・武蔵コーポレーションに大規模修繕を頼んで無事売却した成功事例

1.不動産投資をする上で知った方がよい大規模修繕の基礎知識

アパート・マンションの大規模修繕とは、外壁・屋根・防水部分・共用部分などをまとめて改修する工事のことです。

建物は毎日、紫外線・雨・風・気温変化にさらされ続けています。新築時は高い防水・保護機能を持つ外壁や屋根も、経年によって必ず劣化します。
特に日本は地震が多く、外壁にひび割れが生じやすい環境にあります。ひび割れから雨水が浸入すると、建物の躯体（くたい）（※骨組みのこと）を腐食させるリスクがあり、最悪の場合は構造体の倒壊にまで発展することがあります。

こうした事態を防ぎ、外壁や防水シートを刷新して建物の防水・保護機能を回復させることで、物件を長持ちさせるために行うのが大規模修繕です。

2.不動産投資において大規模修繕が必要な理由

大規模修繕は大きな費用がかかりながらも、直接家賃アップにはつながりにくいため、後回しにしがちなオーナー様もいらっしゃるかもしれません。

しかし賃貸経営の観点から見ると、大規模修繕を怠ることは中長期的に物件の収益性に深刻なダメージを与えかねません。その理由を、「長期的な賃貸経営としての視点」と「売却時の有利性」という2つの切り口から解説します。

2.1 長期的な賃貸経営を成功させるため

不動産投資を成功に導く秘訣の一つは、物件を長期間保有し、毎月安定した家賃収入を得ていくことです。また、出口戦略として売却する際も、所有期間が5年を超える（購入後、1月1日を6回迎える）と売却益にかかる税率が下がる、長期譲渡所得の適用を受けられ、売却益にかかる税率が約40%→約20%に軽減されるため、税務面でも短期売却より長期保有の方が有利になります。

このように長期的な運用を前提とする場合、避けて通れないのが大規模修繕です。
大規模修繕は、決して「建物の見た目をきれいにするだけの工事」ではありません。物件の資産価値を長期にわたって守り、入居者様が安心して住み続けられる環境を維持するための、賃貸経営の根幹をなす重要な投資なのです。

例えば、外壁や屋根の防水・保護機能が低下し、雨水が建物内部に浸入すると、構造体である柱や梁の腐食による建物全体の傾きや倒壊、さらには湿った木材を好むシロアリの発生などの大きなトラブルにつながります。

これらにより居住不可能な状態になれば、当然ながら家賃収入は得られなくなるだけでなく、高額な修繕費用を支払わなければなりません。

また機能面だけでなく、建物の美観低下も資産価値に直結します。外壁が色あせ、錆や汚れが目立つ物件は「管理が行き届いていない」「築年数が経っていて古そう」というネガティブな印象を入居希望者に与えます。

このような事態を未然に防ぎ、物件の資産価値を長期間維持するために大規模修繕は必要であると言えます。

2.2 売却時に有利な条件で売却するため

大規模修繕は、資産価値の維持だけでなく、物件を売却するうえでも非常に重要です。

昨今の金融機関は、中古物件への融資審査において建物の劣化状況・運用状況を非常に厳格にチェックするようになっています。
大規模修繕を実施しないと、適切に管理できていない物件として評価され、融資金額が伸びなかったり、そもそも融資対象から外れたりします。結果として買主の購入資金調達が困難になり、安くしか売れない、もしくは売れないという状況に陥るリスクが高まります。

定期的な大規模修繕を行うことで、金融機関の融資を引きやすくなるため、スムーズな売却を実現するうえでも非常に大切になってきます。

実際に中古不動産を提供する当社では、ご購入いただいたオーナー様が購入後に想定外の修繕リスクや多額の出費を抱えることがないよう、売却前に適切な外壁塗装を実施したり、前回工事からの経過年数に応じて部分補修や全体改修を行ってからお引き渡しをしております。

つまり、中古物件を用いた不動産投資を成功させるには、「大規模修繕が適切に行われている物件を選ぶこと」、そしてご自身がオーナーになった後も「適切なタイミングで大規模修繕を実施すること」が不可欠です。入居者にも次の買い手にも選ばれる物件づくりこそが、出口までを含めた安定した不動産投資の要となります。

以上、このような理由から物件を長く持ちたいオーナー様にも、物件を手放したいオーナー様にも大規模修繕は必要であると言えます。

3.大規模修繕はいつ行えばよいのか、適切なタイミングを解説

2章では、不動産投資において大規模修繕が重要である理由について解説いたしました。この章では、「具体的にいつが適切なのか」という大規模修繕の実施時期の目安と状況別の判断基準を解説します。

3.1 大規模修繕の目安は「新築15年、それ以降は10年ごと」

一般的な大規模修繕の実施タイミングは、新築では建ててから10〜15年、それ以降は10年ごとが目安です。

実際に、国土交通省が令和3年度に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」でも、大規模修繕を実施する平均周期は「12〜15年」が約7割を占めていることが明らかになっています。

 

また同調査では、修繕の回数を重ねる（築年数が古くなる）につれて、実施周期が15年→14年→13年と徐々に短くなっていく傾向もデータとして示されています。

 

この調査はマンションを対象としたものですが、外壁・屋根・鉄部が経年劣化するという建物の特性はアパートでも全く同じです。適切な修繕の必要性と大まかな周期については、アパート経営においても共通の目安として活用できます。

ただし、建物のおかれた環境（日当たりの強さ・海岸に近いかどうかなど）や、構造の種類・外壁材の種類によって劣化の進行スピードは異なりますので、「年数だけで判断する」ことには一定のリスクがあります。
そこで建物のSOSサインとして、オーナー様ご自身が日常点検で確認できる症状をいくつか挙げます。

症状	詳細	写真
外壁のチョーキング	外壁を手で触ると白い粉が付く状態。塗装の防水機能が低下しているサイン
外壁のひび割れ（クラック）	外壁にひび割れが入っている。細かいヒビがたくさんあると要注意
鉄部の錆	手すりや共用階段などの鉄部に錆が出ている
シーリング材の硬化・亀裂	外壁のつなぎ目にあるゴム状の素材が固くなったり、割れたりしている

これらの症状が一つでも見られた場合、あるいは「前回の修繕時期が不明」という場合は、早めに管理会社あるいは修繕の専門家に相談することをおすすめします。

3.2 売却を考えている場合は、売却前に行うのも一手

大規模修繕のタイミングを「10/15年ごと」という定期サイクルだけで考える必要はありません。不動産投資のために物件を購入し、売却を検討しているオーナー様にとっては、売却前に大規模修繕を行うことも有効な戦略です。

3章でも解説した通り、修繕直後の物件は外観の印象が格段に向上し、融資審査をする金融機関からのよい評価を得やすくなることもあります。ただし、修繕費用に見合う売却価格の上昇が見込めるかどうか、費用対効果の検討が必要です。

また、売却のスケジュールと修繕の工期を逆算して計画を立てることも重要です。修繕にかける費用と得られる効果のバランスを、売買と工事の両方に精通した不動産会社と相談しながら判断することをおすすめします。

3.3 築年数が浅い/建物の劣化サインが見られない場合は無理して行わなくてよい

まだ築年数が浅い物件や、3.1で解説したような目立った劣化のサインが見られない場合は、焦って高額な費用をかけてまで大規模修繕を実施する必要はありません。

ただし、リスク管理の観点から、建物の見えない劣化には警戒が必要です。雨漏りやシロアリ被害など、目に見えるトラブルとして表面化した時点では、すでに内部の腐食が深刻化しているケースがほとんどです。室内への漏水は劣化の始まりではなく、目に見えない所で進行していた劣化の最終的な結果に過ぎないからです。

したがって、必要以上に修繕を急ぐ必要はありませんが、「今は大丈夫だから今後も大丈夫」という思い込みは危険です。少なくとも年に1度は劣化具合をチェックするなど、定期的な点検体制を整えておくことが大切な資産を守ることに繋がります。

4.大規模修繕時に必ず実施した方がいい工事項目

大規模修繕は建物の複数箇所の工事をまとめて実施します。この章では特に優先度が高く、必ず実施した方がいい工事項目を部位ごとに解説します。

4.1 外壁

まず1つ目は建物の外壁です。外壁は、建物の美観を担うだけでなく、雨水や紫外線から内部構造を守るためにとても重要です。外壁工事の主な内容は以下の通りです。

高圧洗浄
塗装前の必須工程として、長年の汚れや藻・コケ、密着力が低下した旧塗膜を高圧水で徹底的に洗い落とします。この洗浄が不十分だと、新しい塗料の密着性が低下し、早期の剥がれや膨れの原因となります。

下地補修・ケレン（錆の除去）
外壁のひび割れを専用のパテや充填材で補修したり、鉄部の錆を落としたりして（この工程はケレンと呼ばれます）塗装の土台を整えます。この工程を省略すると、どれほど高品質な塗料を使っても防水性能を確保することができないため、最も重要な工程です。

シーリング（コーキング）の打ち替え
外壁材のつなぎ目を埋めるシーリング材は、紫外線によって劣化し、硬化・亀裂が生じると雨漏りの主要な原因となるため、大規模修繕のタイミングで補修することが重要です。
ただし業者によっては古いシーリングを撤去せずに上から塗り重ねる「増し打ち」を採用するケースがあり、十分な厚みが確保できず数年で再劣化してしまうため注意が必要です。

外壁塗装（三度塗り）
「下塗り・中塗り・上塗り」の3工程を重ねることで、紫外線や雨風に耐える強固な塗膜を形成します。使用する塗料の種類（ウレタン・ラジカル系・フッ素など）によって耐用年数と費用が異なります。

4.2 屋根/屋上

続いて2つ目は屋根/屋上になります。屋根/屋上は、雨水が直接当たり続け、夏は高温と紫外線の影響で外壁以上に過酷な環境にさらされる場所です。

高圧洗浄や下地補修、三度塗りなど、外壁塗装とほぼ同様の工程で行われます。

4.3 鉄部

最後に3つ目は鉄部になります。共用階段・手すり・玄関扉・駐輪場の屋根など、建物に使われている鉄部は、錆が発生しやすい部位です。錆を放置すると金属の強度が著しく低下し、最悪の場合は階段の崩落など重大事故につながるため、適切なメンテナンスが必要です。

工事内容としては、塗装前に錆を徹底的に落とすケレン、そして錆止め塗料の下塗り後に行う鉄部塗装になります。外壁や屋根塗装と同様に、鉄部の錆も徹底的に削り落とさなければ錆の進行を止めることができず塗料もすぐにはがれてしまうため、下地処理を徹底することが大切です。

5. 大規模修繕にかかる費用

これまで、大規模修繕を行う理由や時期、内容について解説してきました。この章では大規模修繕にかかる費用を、当社で施工した事例でご紹介します（費用は令和8年1月現在の価格）。

また、不動産投資の側面から、キャッシュフローを安定させつつ修繕費を確保できる、リフォームローンについても解説します。

5.1.大規模修繕施工事例

例1. 木造2階建て

基本情報	・木造2階建て ・16㎡1R ・10戸 ・壁：サイディング ・屋根：スレート
主な工事内容	・仮設工事 ・シーリング工事 ・外壁塗装 ・屋根塗装 ・鉄部塗装 ・他
大規模修繕費用(税込み)	300万円（施工当時）

例2. 鉄骨造3階建て

基本情報	・鉄骨造3階建て ・45㎡3K ・9戸 ・壁：ALC ・屋根：スレート
主な工事内容	・仮設工事 ・シーリング工事 ・外壁塗装 ・屋根塗装 ・鉄部塗装 ・他
大規模修繕費用(税込み)	550万円（施工当時）

例3. RC造3階建て

基本情報	・RC造3階建て ・47㎡1LDK ・9戸 ・壁：ALC ・屋根：陸屋根
主な工事内容	・仮設工事 ・シーリング工事 ・外壁塗装 ・屋上防水 ・鉄部塗装 ・共用廊下床シート貼り ・他
大規模修繕費用(税込み)	1,000万円（施工当時）

例4. RC造5階建て

基本情報	・RC造5階建て ・35㎡1LDK ・28戸 ・壁：コンクリート素地 ・屋根：陸屋根
主な工事内容	・仮設工事 ・シーリング工事 ・外壁塗装 ・鉄部塗装 ・屋上防水 ・共用廊下床シート貼り ・他
大規模修繕費用(税込み)	1,700万円（施工当時）

※本記事で紹介している修繕費用は、施工当時の価格に基づいた事例となります。資材価格の変動などにより、現在の費用とは異なる場合がございます。最新の費用相場や、お客様のケースに合わせた正確なお見積りについては、お気軽にお問い合わせください。

5.2リフォームローンを活用して修繕費を確保するのも有効な手段

不動産投資を成功させるには、毎月のキャッシュフローの安定が欠かせません。その有効な選択肢のひとつとして活用したいのがリフォームローンです。

例えば300万円を10年・金利3.4%で借り入れた場合、毎月の返済は約3万円（元金約2.5万円＋金利約0.5万円）にとどまります。

借入金	300万円
借入期間	10年
金利	3.4%
毎月の支払	3万円（元金2.5万円/金利0.5万円）

月々の負担を最小限に抑えながら建物の資産価値を守ることができ、月々わずかな利息負担で300万円の現金を手元に温存できる、と考えれば非常に合理的な資金調達方法と言えます。
※費用の詳細や各種施工事例については、こちらをご覧ください。

ご自身の資産計画に合わせて、ローンを賢く活用していくことが大切です。

6. 信頼できる不動産会社の見分け方

前章では大規模修繕にかかる費用と、リフォームローンについて解説してきました。この章では不動産投資を成功させるうえで、非常に重要な「どの会社に大規模修繕を依頼するか」という会社選びについて、信頼できる会社を見極めるための2つのポイントを解説します。

6.1 手抜き工事をしていないか

外壁塗装は、完了直後はどんな手抜き工事でも一見きれいに見えてしまうという特性があります。しかし、数年後に致命的な欠陥として現れるため、工事中の管理体制と事前の確認が不可欠です。

代表的な手抜き工事の事例として以下のものが挙げられます。

これらの手抜きを防ぐために、工事中はこまめに現地確認を行ったり、定期的な中間報告を工事会社に求めたりすることが重要です。

6.2 修繕だけでなく、その後の売却までサポートできる会社か

不動産投資において、大規模修繕はゴールではなくプロセスのひとつです。

「修繕後に美観だけでなく防水機能が回復するか」「将来的に有利な条件で売却できるか」という中長期的な経営視点や出口戦略まで見据えた提案ができる会社かどうかを、会社選びの段階で確認することが重要です。

単なる施工会社ではなく、収益不動産の運営・売買・管理を一体的に手がけている会社であれば、「費用対効果を意識した修繕内容の提案」「修繕後の入居付け支援」「売却タイミングや売却価格に関するアドバイス」まで一貫してサポートを受けることができます。

7.不動産投資における大規模修繕にまつわるよくある質問

当社には、現在2,000名を超えるオーナー様がいらっしゃり、また毎月約100名以上の方から不動産投資の相談をいただきます。その中でも大規模修繕にまつわる、よくある質問をまとめました。

Q. 減価償却の対象となる工事とならない工事の違いはなんですか？

A.税務上、工事の目的によって複数年に分けて減価償却する（資本的支出）か、その年の経費として一括計上する（修繕費）かが分かれます。
高性能塗料の採用やカバー工法など、既存建物に新たな付加価値をつけたり耐久性を高めたりするグレードアップ工事は資本的支出となり、減価償却の対象となります。反対に、通常の維持管理や、原状回復を目的とした工事は修繕費として一括で経費計上できます。

判断が難しいケースも多いため、実施前に税理士や専門知識のある不動産会社にご相談することをおすすめします。

Q.資金に余裕がないのですが、外壁と屋根を別々の年に分けて工事してもよいでしょうか？

A. あまりおすすめできません。外壁や屋根の工事には建物を囲う足場代（一般的に数十万円）がかかるため、まとめて行った方がコストを抑えられます。

資金面に不安がある場合は、記事内でご紹介したリフォームローンを活用しながら、一括で工事を進めることをおすすめします。

Q. 大規模修繕を行えば、現在の空室はすぐに埋まりますか？

A. 外観が美しくなることで内見時第一印象が良くなり、空室対策としてプラスに働きますが、それだけで満室を保証できるものではありません。

大規模修繕は満室にするための対策というより、選ばれる物件になるための必須条件というイメージになります。

さいごに

数百万円単位の費用がかかる大規模修繕は、オーナー様にとって決して簡単な決断ではないかもしれません。

しかし、ここまで解説してきた通り、適切なタイミングでの修繕は建物の寿命を延ばすだけでなく、将来的な売却価格や売却時の融資評価アップに直結します。大規模修繕は単なるマイナスの出費ではなく、不動産投資の収益性を中長期的に最大化するための重要な投資なのです。

実際に当社で大規模修繕を実施したオーナー様の事例を最後にご紹介します。

このように、修繕を先送りにせず戦略的な一手として実行できるかどうかが、不動産投資の成功を大きく左右します。

「自分の物件はそろそろ修繕時期だろうか？」と気になった方は、まずは当社の無料建物診断（毎月10名様限定）をご活用ください。当社は賃貸管理戸数関東No.1（東京除く）の管理戸数を有し、それらの知見を活かして年間200件以上、累計2,200棟の大規模修繕を実施しております。

単なる工事の提案ではなく、長期的な物件の管理や売却までを見据えた不動産投資のプロの視点から、オーナー様の資産価値を最大化する最適なプランをご提案いたしますので、一度お気軽にお問い合わせください。