生活するうえで欠かせない照明。
アパート・マンションのオーナー様にとって照明は、単なる明かりではなく、共用部の安全性に関わる重要な設備です。
その照明に今も多く使われている蛍光灯（蛍光ランプ）が今後、徐々に手に入りにくくなることをご存じでしょうか。
実は蛍光灯に含まれる水銀を規制するため、2027年末をもって蛍光灯の製造・輸出入が禁止されることになったのです。
この事実を初めて知ったたオーナー様もいらっしゃるかもしれません。
また、中には「今使っている蛍光灯が切れた時に考えればいい」とお考えの方もいらっしゃると思います。
しかし、蛍光灯からLEDへの交換を後回しにしていると、いざ交換しようとした際に「蛍光ランプが手に入らない」「工事の予約が取れない」「価格が高騰している」といった事態が起こりえます。
万が一LEDへの交換がスムーズにいかず、共用部の照明が切れた状態になってしまうと、夜間の転倒事故や防犯面の不安を招くだけでなく、非常時に通路を照らせないなど、入居者の安全性や生活の質に悪影響を及ぼしかねません。
とはいえ、不安になりすぎる必要はありません。「どこを」「いつまでに」「どうやって」LED化するかを把握し、工事会社の手配や予算に余裕があるうちに、計画的な導入を進めることが重要です。
この記事では2027年蛍光灯問題のポイントを整理し、さらに費用や工事依頼の際に損をしないための考え方についても解説していきます。
【ポイント】
・2027年蛍光灯問題とは何か
・どこを交換した方がよいのか
・いつ交換した方がよいのか
・LED交換の費用はいくらかかるのか
・交換費用を抑えるポイント (コツ)
・工事業者の選び方
1.2027年蛍光灯問題とは？
ご所有の物件にこのような照明器具はありませんか？
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 共用廊下の丸形蛍光灯 |
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これらの器具には蛍光灯が使用されていますが、蛍光灯の供給は2027年末に終了する予定です。これが通称「2027年蛍光灯問題」と呼ばれ、不動産業界でも大きな課題となっています。
「水銀に関する水俣条約」を背景に、一般照明用の蛍光ランプは段階的に製造・輸出入が禁止されます。その結果、2027年末以降は市場在庫がなくなり次第、蛍光灯そのものが手に入らなくなります。その時、アパート・マンションの共用部を明るく安全に保つために、オーナー様は何をするべきでしょうか？
結論から言うと、蛍光灯からLEDへの器具交換を行う必要があります。
そして何より重要なのは、まだ蛍光灯の在庫があるからといって悠長に構えていてはいけないという点です。
すでにこの問題に対応するためのLED交換工事の需要は急増しており、それに伴うLED製品の在庫不足や工事会社の人手不足といった問題が起き始めています。
結果としてLED交換費用の高騰も招いているため、早めの対策が求められます。
1.1.蛍光灯が規制対象となった背景
今回の「2027年蛍光灯問題」の背景には、環境保護を目的とした政令の改正が深く関わっています。
蛍光灯には発光のために「水銀」が使われていますが、この水銀による環境汚染を防ぐため、2024年12月に「水銀による環境の汚染の防止に関する法律施行令」が改正されました。
この改正により、アパート・マンションなどで使われている一般照明用の蛍光ランプはすべて「特定水銀使用製品」に指定されました。「特定水銀使用製品」に指定されると、その製品の製造や部品としての使用が原則禁止されます。その期限が2027年末であるため、2028年以降はメーカーでの製造が終了します。
つまり、2028年以降は流通在庫がなくなり次第、蛍光灯は手に入らなくなり、従来の照明器具は実質的に使えなくなってしまうのです。
1.2.具体的な規制対象となる蛍光灯の種類
日本照明工業会と経済産業省の資料では、身の回りにある一般照明用蛍光灯の位置と各種蛍光灯の禁止時期が次のように整理されています。
こちらをご覧になると、実はアパートのあらゆるところに蛍光灯が使用されていることにお気づきになるかと思います。オフィスなどでよく見る「直管蛍光灯」だけでなく、電球型やコンパクト型など、用途に合わせて様々な種類の蛍光灯が流通していますが、これらは全て2027年末までに製造・輸出入が禁止されます。
1.3.【重要】高額な非常灯・誘導灯も交換が必要
先ほど紹介した一般照明用の蛍光灯の他にも、アパート・マンションには「非常用照明（以下：非常灯）」や「避難口誘導灯（以下：誘導灯）」という特殊な用途の蛍光灯があります。
具体的な違いについては以下の通りです。
| 常用灯 | 非常灯 | 誘導灯 | |
| 用途 | 一般照明用 | 特殊用途 | 特殊用途 |
| 目的 | 空間の明かりを確保する | 非常時に30分（または60分）以上点灯し、視界を確保する | 非常時に出口の場所を把握し、避難する方向を示す |
| 関連する法律 | なし | 建築基準法 | 消防法 |
| 写真イメージ |  |
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非常灯や誘導灯は停電時などに一定時間以上周囲を照らし、避難経路の視界確保や避難経路を確認する時に使用されます。
また消防法や建築基準法によって設置が義務付けられているため、オーナー様が知らずともアパート・マンションの通路や共用廊下などに設置されているケースがほとんどです。
本来、非常灯や誘導灯は「特定水銀使用製品」の対象外ですが、先述の通り交換用の蛍光灯自体が手に入らなくなるため、結果的にLEDランプへ交換せざるを得ません。
そして理由は後述しますが、この非常灯・誘導灯は通常のLED器具よりも数倍価格が高いためオーナー様にとっては悩ましい出費となってしまいます。さらに、これらは建築基準法や消防法に則って設置されたもののため、LEDに交換する時は原則非常用LEDに交換しなければなりません。
つまり安いからと言って一般照明用の器具に交換することはできないのです。
非常灯・誘導灯の見つけ方
誘導灯は「緑の走る人マークが付いた照明」で見分けがつきますが、非常灯は一見すると一般照明と変わりません。
所有物件に付いているのが常用灯なのか、非常灯なのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
そんな方はお使いの蛍光灯に、非常灯の目印である「緑色のランプ」や「引き紐」などがないかを確認してみてください。
| 非常灯の種類 | |
| ランプ型 |  |
| 引き紐型① |  |
| 引き紐型② |  |
2.LEDへの適切な交換時期
これまで繰り返し述べた通り、2027年末までに蛍光灯の製造・輸出入が禁止されます。
「2028年1月以降に流通が止まり、その在庫が全て無くなるまでに交換すればよい」と思われるかもしれませんが、その判断にはリスクが伴います。
この章では蛍光灯からLEDに交換する適切な時期について解説していきます。
結論から言えば、メリットを最大化するにはなるべく早くLED交換を行うことをおすすめします。
2.1.電気代が節約できるため、なるべく早期に交換する
よく言われていることですが、蛍光灯をLEDに交換することで、毎月の電気代を節約することができます。
例えば日本照明工業会の情報では、蛍光灯シーリング(68W)をLEDシーリング（34W）に替えると消費電力が約50%減になる例が示されています。
ここから電気代の目安を概算すると以下の通りです。
年間点灯時間：2,000時間（目安）
電気料金単価：31円/kWh（目安）
年間削減額（概算）
0.034kW × 2,000h × 31円 ＝ 2,108円／年（器具1台あたり）
【一般社団法人 日本照明工業会による試算より引用】
このように1つあたり約2,100円の電気代削減になります。
共用部のように「灯数が多い」「点灯時間が長い」ものほど、この差は積み上がります。例えば共用部に20台あれば、概算で年間約4万円規模の削減につながる計算です（※単価・使用時間で変動します）。
したがって、LEDに交換することが決まっているなら、なるべく早くLEDへの交換をした方が経済的といえます。
2.2.器具交換費用が今後高騰する可能性が高いため、なるべく早期に交換する
電気代の節約以上に重要な点として強調したいのですが、交換コストの観点からもできるだけ早めの交換がおすすめです。
なぜなら、「駆け込み需要による在庫不足・価格高騰」のリスクがあるからです。
2026年1月現在、既に2027年蛍光灯問題に着目し、交換工事を急いで行う企業や不動産オーナー様が増えており、一部のLEDが手に入りにくくなっています。そして2027年末に向け、今後さらに納期集中による欠品が起こりやすくなることが予想されています。
最悪の場合、LEDが一向に手に入らないまま蛍光灯の流通も底をついてしまうと、アパート・マンションは真っ暗のまま、安全に生活できない状況になりかねません。
「供給が需要に追い付かない」という状況がますます増えるということは、当然に価格が上昇することが見込まれますので、なるべく早く交換した方がコストを安く抑えられる可能性が高まります。
「2027年末まで時間もあるし、在庫もあるから交換しなくてもいいや」と先送りにせず、できる限り早くLED交換することをおすすめします。
3.LED交換にかかる費用
前章を通して、なるべく早く蛍光灯をLEDに交換しなければいけないことをご理解いただけたかと思います。
とはいえ、オーナー様にとってこの問題は予想外の出費になり、とても悩ましい問題なのではないでしょうか。
なぜなら、アパート・マンションのLED化は原則として「器具ごとの交換」が必要になる上に、「非常灯・誘導灯」などの高額な照明器具の交換まで加わってくるからです。
特に非常灯・誘導灯は一般的な電気店では扱っていないことも多く、金額が不透明になりがちです。そのため、「一体いくらかかるのか全く分からない」というオーナー様も多くいらっしゃるかと思います。
そこでこの章では、LED交換にかかる費用について解説していきます。
3.1.LED交換は常用灯15,000円～、非常灯70,000円～、誘導灯55,000円～
アパート・マンションで使われる主な照明器具の交換費用相場は以下の表のとおりです。
※LED1つあたりの交換費用の目安です。
※※2026年1月現在の価格です。時期や工事内容によって金額は変動します。
※※※メーカーや機種、作業場所などによって金額は異なります。
| LED交換費用（工事費込み） | |||
| 一般用照明（常用灯） | 非常灯 | 誘導灯 | |
| 費用 | 15,000円～ | 70,000円～ | 55,000円～ |
共用部のLEDランプ交換は常用灯で15,000円～（工事費込み）が相場です。
しかしながら非常灯や誘導灯をLEDのものに交換しようとすると、工事費込みで非常灯は70,000円~/誘導灯は55,000円～が相場となり、通常のLEDランプ交換よりも約5~6倍の費用がかかります。
非常灯・誘導灯が高額な理由は、非常点灯用の回路やバッテリー等を内蔵しており、本体価格が単純に高いことが主な理由です。
また、1.3でもお伝えした通り、非常灯は建築基準法に適合した認定品である必要があります。安いからと言って一般照明用の器具に交換することは法律上できません。
その他、玄関先にあるガーデンライトは配線が地中に埋め込まれており、適合する種類でないと本体ごと交換する必要があるため交換費は50,000円～が相場になります。
3.2.一棟アパートのLED交換工事の費用事例
3.1で解説した通り、LED交換にかかる費用は1つあたり約15,000円から約70,000円程度が相場ということをご理解いただけたかと思います。
では、アパート全体の照明を交換すると総額はいくらになるのでしょうか。とある3階建アパートの事例をご紹介します。
※アパートの写真はプライバシーを考慮して加工しています。
| 種類 | 金額 | 写真(交換後) |
| 共用灯（玄関灯） | 約15,000円 （約15,000円×1箇所） |
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| 共用灯（常用灯） | 約180,000円 （約15,000円×12箇所） |
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| 共用灯（非常灯） | 約210,000円 （約70,000円×3か所） |
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| 合計金額 | 約405,000円 | |
この事例から分かるように、一棟アパートには意外と多くの蛍光灯が使われています。
特に建築基準法で設置が定められた非常灯などもあり、全体の金額を押し上げてしまっていることもご理解いただけたかと思います。
故障していない器具の交換にこれだけの費用がかかるのは、オーナー様にとって頭の痛い問題です。
やはりオーナー様としてはなるべく大きな出費を避けたいというのが本音ではないでしょうか。
そこで次の章では、LED交換費用を抑えるためのコツをご紹介します。
4.LED交換費用を抑えるコツ6選
ここまでLED交換にかかる費用について解説してきました。
続いてLED交換の費用を抑えるコツ6選をご紹介します。
4.1.管や球だけLEDに交換可能か確認する
まずは本当に器具ごとの交換が必要かどうか確認してみましょう。
既存共用照明の中で、口金が適合したLEDランプがある場合は器具の交換をせずに済みます。
以下のリンクはメーカーから発表されている蛍光灯置き換えに使えるLEDランプの一覧です。
器具ごと交換しないで管や球の交換だけで済ませられれば部材費や工賃を抑えられます。
4.2.必要以上に高性能なLEDに交換しない
価格を抑えるために重要なコツの2つ目は、「必要以上に高性能なLEDに交換しようとしない」ことです。 一般的にLEDは蛍光灯よりも発光効率が高く、少ない電力でも明るく発光できるという特徴があります。
今まで使っていた蛍光灯の明るさ（lm：ルーメン）を調べ、それと同等の明るさのLEDに交換することで、小さくても充分な光を確保できます。むしろ明るすぎるLEDはかえって夜間の強い刺激になる可能性もありますので、現在使用している照明器具の明るさを把握することで、賢く交換費用を抑えることができます。
「自分では現在の蛍光灯の明るさが分からない」というオーナー様も多くいらっしゃるかと思います。そのような場合には管理会社にお問い合わせいただくのが最も手軽で確実な方法です。
4.3.補助金制度を利用して金額を抑える
LEDへの交換費用を抑える方法の3つ目は補助金・助成金の活用です。LED照明の交換に使用できる補助金の一部をご紹介します。
※2026年1月時点での情報です。最新情報は各自治体のサイトをご確認ください。
| 事業名 | 対象 | 上限補助率 |
| かつしかエコ助成金概要 | 葛飾区内に集合住宅を所有する方 | 経費の50％ （上限500,000円） |
| （個人住宅用・集合住宅用）地球温暖化防止設備導入助成 | 江東区内に集合住宅を所有する 又は取得しようとする個人及び事業者 |
経費の10%(上限500,000円) |
補助金活用で重要なのは、
申請前に交換しない（一部交換後に申請する場合もあり）
対象要件（設備要件、建物用途、事業者区分など）を満たす
申請期間が短い場合がある
という点です。
詳しくは地方自治体にご所有のアパート・マンションのLED交換に適用できる補助金があるかご確認ください。
4.4.一括発注することで値引き交渉する
LED交換工事は交換の一括発注（まとめ買い）によって高額の交換費を抑えられる可能性があります。
LED化の工事をするために工事業者は現地調査→移動→資材調達→設置→検査を行いますが、一度に発注を受けられれば、現地調査や移動のための費用が省けます。
そのため、「まずは共用廊下だけやろう」とするのではなく、玄関灯やガーデンライトなどアパート・マンションに設置されている全てを一括で発注した方がボリュームディスカウント（一括発注による値引き）の交渉をしやすいでしょう。
複数棟所有されている方はもちろん、複数棟一括で発注した方が交渉は有利になります。
「どこまでまとめて注文すると得か」は物件の状況や会社によってそれぞれ違うので、見積もり時に「まとめた場合の価格」も依頼してみてください。
4.5.2027年までに外壁塗装をする予定があれば同時期に交換する
アパート・マンションをお持ちのオーナー様は、外壁塗装などの大規模修繕の提案を受けた経験があるかもしれません。蛍光灯の製造・輸出入が終了する2027年までに外壁塗装の予定がある方については、タイミングを合わせてLEDを交換するのも費用を抑えるコツの1つです。
大規模修繕とはおよそ10年周期で行うアパート・マンションの外壁塗装や屋上の防水工事などのことです。
外壁塗装（大規模修繕）とLED交換をまとめて行うことによるメリットは3つあります。
①一括発注による割引効果
4.3で記載の通り、まとめて行うことによる費用削減が期待できます。
②足場の再利用による費用削減
高所に蛍光灯器具がある場合、外壁塗装のために建てた足場をLED交換工事に使えるので、足場代や高所作業費を削減できることがあります。
③旧器具跡の塗り直し費用の削減
蛍光灯からLEDに交換する際、器具のサイズが小さくなることがあります。塗装後にLED交換を行うと、旧器具の跡（塗り残し）が露出し、見栄えが悪くなってしまいます（写真参照）。そこで外壁塗装と合わせて行うことで、見た目を綺麗に保つことができ、さらに塗り直しの費用を抑えられる可能性があります。
これら3つの理由から、大規模修繕を行う予定が直近にある場合はLED交換も合わせて行った方が良いですし、逆にLED交換に合わせて大規模修繕を予定することも有効だといえるでしょう。
4.6.リフォームローンを活用して現金出費を抑える
3.2の事例の通り、一棟アパート・マンション全体のLED交換工事には、数十万単位～100万単位の費用がかかることも珍しくありません。
「そんなにお金がない」という方も多いでしょうし、仮にあったとしても極力手元に残しておきたいのが本音ではないでしょうか。
その場合はリフォームローンの活用を検討してみてください。
金利負担や借金に抵抗感を持つ方もいらっしゃるかと思いますが、実際にローンシミュレーションをしてみると、金利負担もそこまで大きくなく、月々の家賃収入の中で返済できてしまうこともあるでしょう。
以下は実際に先ほどの事例で、リフォームローンを試算してみた結果です。
借入金：405,000円（頭金なし）
借入期間：10年
金利：3.4％
⇒毎月の支払：約3,985円（元金約2,837円／金利約1,148円）
月々の金利負担は約1,000円で、40万円を手元に残しておくことができます。また元金返済を合わせても約4,000円ということであれば、毎月の家賃の中から無理なく返済できるイメージが湧くと思います。
当社では大規模修繕用に金融機関と提携した提携ローンをご用意していますので、ぜひご相談ください。
5.失敗しない業者選びのポイント
ここまでLED交換にかかる費用や費用を抑えるポイントについて解説してきました。
ではいざLED交換を依頼するときに、どういったことを意識して業者を選べばよいのでしょうか？
費用を抑えることも大切ですが、依頼する際には信頼できる業者を選ぶことが最も重要です。安さだけで選んでしまい、施工不良やアフターフォローの欠如で後悔するケースも少なくないからです。
そこでこの章では、オーナー様が業者選びでチェックする3つのポイントを解説します。
5.1.器具の仕様や工事内容を丁寧に説明してくれるか
LEDランプにおける明るさやセンサー、防雨性能などは、単に安い器具を選ぶと早期の故障や思わぬトラブルが起きやすい項目です。夜間でも十分な明るさを確保できるLED器具にするか、屋外の共用灯は雨やほこりに強い種類にするかどうかなど、オーナー様の物件の特徴に合わせて提案してくれる業者を選びたいところです。
また、LED工事はランプ交換だけで終わるケースもあれば、追加の配線工事や高所作業に伴う足場の設置が必要になる場合もあります。見積もり項目が多岐に分かれることがあり、それが適切かどうか専門家ではないオーナー様からするとわからないことも多いです。
そんな時でも現場に赴き、物件の特徴に触れながら、製品仕様や工事内容について丁寧に説明してくれる業者を選びましょう。
また、完了報告書を写真で出してもらえるかどうかも確認したいポイントです。実際にどんな作業をしたか、エビデンスとして残しておくことができるからです。
5.2.保証内容（施工不良に対する保証など）が充実しているか
手厚い保証は、もしもの時の不具合に対する長期的な安心につながり、価格以上のメリットが得られやすくなります。
製品自体のメーカー保証だけでなく、施工不良に伴う点灯不具合や配線不良が起きた際に無償で再訪・再施工してくれる業者か否か、また保証期間はどのくらいかを確認することが大切です。
また保証といっても、その会社が倒産してしまっては意味がありません。ホームページで財務状況なども確認をしておきましょう。情報発信が少ない会社には注意が必要です。
5.3.電気工事士が施工するか
LED交換工事は電気工事士の資格を持つ人に依頼をする必要があります。無資格での作業は感電・火災につながる恐れがあります。
見積もり段階で第一種/第二種 電気工事士の在籍者数、工事実績なども確認した上で、安心できる業者を選びましょう。
以上これらの項目などを参考に、ご自身にあった業者を見つけることをおすすめします。
6.まとめ
これまで2027年蛍光灯問題について取り上げ、概要からオーナー様目線での対応方法、優先順位、費用、資金繰りの考え方まで解説してきました。
ポイントを整理すると、次の通りです。
- 蛍光灯は2027年末をもって製造・輸出入が禁止になるのでLEDに交換する必要がある
- 一棟全体、複数棟全体など一括で発注するとコストメリットが出る可能性がある
- 交換のタイミングは早ければ早いほど得をする可能性が高い
- 安さだけではなく、丁寧に説明してくれる業者選びをする
以上の通り、2027年蛍光灯問題への対策や費用について解説してきましたが、実はこの問題は世間ではまだ十分に知られていません。
日本照明工業会の調査では「2027年末で蛍光ランプの製造と輸出入が禁止になること」の認知度は2025年8月時点で40.8%とされており、半数以上の方がまだこの事実を知らないのです。
「周りが動いていないからいいや」と後回しにするのではなく周囲が気づいていない今こそが、準備のチャンスです。
「蛍光灯が切れてから動く」ではなく、切れる（困る）前に計画し、余裕をもって交換することが、結果的に安く・安全に進めるコツです。
この記事を参考に、ご所有のアパート・マンションのLED化を前向きにご検討いただければ幸いです。
最後に、私たち武蔵コーポレーションは、賃貸管理戸数で関東No.1（東京都除く）の管理会社です。賃貸経営の現場目線で、共用部のLED化を含む各種工事のご相談を承っています。当社管理外の物件についても見積もり、交換を承っております。
また、当社では専門スタッフによる詳細な建物インスペクション（劣化状態の無料診断）をご提供しています。
単に「古いから工事しましょう」と提案するのではなく、建物の構造や劣化状態をプロの目で徹底的に調査し、「今すぐ直すべき箇所」と「数年先まで待てる箇所」を判定いたします。
この診断を受けることで、無駄な工事を省いた効率的な修繕計画を立てることができ、将来の資金繰りへの不安も解消されるはずです。
外壁塗装・大規模修繕の記事についての解説記事もございますので是非一度ご覧ください。
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