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収益物件での不動産投資と融資の形態について
2017年9月2日

収益物件での不動産投資と融資の形態について

アパート・マンションなど賃貸用不動産のことを「収益物件」といいます。
収益物件を購入する時は通常融資を利用することになりますが、融資はどのような金融機関がしてくれるのでしょうか?
ここでは不動産投資と融資の形態について説明します。

不動産投資で融資を受けることの意味

不動産投資で利用する融資としては「不動産投資ローン」があります。
不動産投資ローンとは、アパート・マンションなど収益物件を担保にして金融機関から購入資金を借り入れることをいいます。
不動産購入用の融資といえば住宅ローンもありますが、 ローンの目的 住宅ローン → 個人的に住む物件を購入するための貸付 不動産投資ローン → アパート・マンション経営という「事業」に対する貸付 という違いがあり、不動産投資ローンの方が金利は高めで審査基準も厳しくなっています。
住宅ローンでは借りる人の年収など、「人に対する信用」が重視されますが、不動産投資ローンでは「事業の採算性や将来性」が重視されます。
担保にする収益物件が「十分採算性あり」と認められれば、フルローン(物件購入金額を全額融資)やオーバーローン(物件購入金額+諸費用分を融資)を引き出すことも可能です。
不動産投資ローンを利用することで、少ない資金で高額の収益物件を購入できるというメリットがあります。

不動産投資で融資を受ける条件

不動産投資で金融機関から融資を受けるためには、まず3つの条件があります。

賃貸事業であること

不動産投資ローンは、あくまでもアパート・マンション経営という「事業」に対する融資。
個人でも「不動産賃貸事業者」として融資を受けることができますが、初めから売却益(キャピタルゲイン)を狙った投資目的の物件購入には原則として融資がありません。

物件担保があること

金融機関によっては無担保で融資するケースもありますが、通常融資を受ける場合は「物件担保」が必須です。
物件担保の評価が非常に高ければフルローンを引き出すことも可能ですが、大抵は「掛け目」が入り、売買価格(市場価格)の60~70%で評価されるのが一般的です。

公的料金や税金に未払いがないこと

金融機関は担保物件の評価だけでなく借り主の属性にも重きを置きます。
公的料金や税金の未払いがあると支払いに関する信用度の面でマイナスになり、審査が通りにくくなります。

収益物件における融資の形態

収益物件に対する融資には「パッケージ型」と「オーダーメイド型」があります。

パッケージ型

一部の地方銀行やノンバンクが展開している融資形態で、住宅ローンに近いかたちのアパートローンです。
金利、期間、融資割合がある程度決まっており、条件に合えば融資を受けることができますが、パッケージ型の融資を行っている金融機関は少数派。
パッケージ型の場合、物件担保の評価を超えて融資することは原則ありません。

オーダーメイド型

全国の地方銀行、信用金庫といった地域密着型金融機関が行っている融資がオーダーメイド型です。
借り主の属性や物件評価に応じて個別に融資条件を設定します。
オーダーメイド型の場合、もちろん物件担保は取りますが、担保評価だけでなく借り手に信用があれば評価を越えた融資をすることもあります。

どちらの融資形態を選ぶべきか

一見すると、金利や融資割合に規制があるパッケージ型よりオーダーメイド型が有利に思えますが、どちらの融資形態を選ぶかは借り主によっても変わってきます。

サラリーマンの場合

不動産投資ローンは事業に対する融資なので、経営実績のないサラリーマンがオーダーメイド型融資で信用貸しを受けるのは困難です。
借入れ資格(年齢・収入など)が当てはまれば融資対象になるパッケージ型アパートローンを狙うのが基本です。

会社経営者、地主の場合

会社経営者や地主なら、オーダーメイド型の金融機関を利用するのが良いでしょう。
パッケージ型より圧倒的に好条件で融資が受けられます。ただしオーダーメイド型は信用貸しの部分が強くなるので、利用できるか否かは借り手の属性次第になります。
金融機関も収益物件への融資に積極的な場合もあり、パッケージ型とオーダーメイド型の融資も出てきました。
収益物件購入を検討しているなら、上記を参考に金融機関へ効果的なアプローチをしてみてください。

 

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