不動産投資は転職前にするべき!避けられない融資の問題を解説

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「転職をすると、不動産投資に不利になる」
このような話を聞いたことはありませんか?

不動産投資を行うときは、ローンを組んで物件を購入するのが一般的です。
転職が不動産投資に不利になると言われるのは、金融機関の「ローン審査」が密接に関わっているからです。

「転職を視野に入れている場合、どのタイミングで物件を買えばいいのかわからない」
「転職が先か、物件の購入が先かわからない」

本記事では、こういった疑問を持たれている方に向けて、転職と不動産投資の関係性について解説します。


1.不動産投資を始めるなら、転職する前がおすすめ

一般的に、転職は物件の購入時に不利になると言われています。その背景にあるのは、ローン審査を受ける時に収入の安定性が重視されるということです。

1.1.転職直後は、年収の証明ができない

転職が物件の購入時に不利になる理由の一つが、「転職直後は年収の証明ができない」ということです。

ローン審査の際は、源泉徴収票や所得証明書、納税証明書が年収の証明として用いられます。これらの書類は1年間の給与収入がないと発行できません。転職先での見込みの年収は把握できていても、実際にその通りに収入が得られるとは限りませんので、年収の証明という場面でローン審査に影響が出ます。

※参考 オリックス銀行 不動産投資ローン

1.2.転職を繰り返すと、収入が不安定だとみなされる

一度転職すると、その後も転職を繰り返す人が多いです。新卒で入社した会社を辞めるのはハードルが高くても、一度転職をしてしまえばそのあとの転職のハードルが下がり会社を転々とするというのはよく聞く話です。

転職 不動産投資_2

繰り返しになりますが、ローン審査の際には、収入の安定性が重視されます。短期間で転職を繰り返している人は特に、収入が不安定であるとみなされ、ローン審査に影響が出ることがあります。

1.3.【例外】転職先で不動産投資に関する制限がある場合も要注意

不動産投資は通常、副業ではなく「資産運用」に位置付けられるため、副業が禁止されている職場であっても不動産投資を行えるケースが多いです。

しかし、一定の職業に就いている場合は制限が設けられることがあります。

たとえば公務員の場合、運営している不動産の規模が一定以上の場合は、不動産投資が副業とみなされます。(事業的規模と判断される)

・家屋の賃貸については5棟以上、建物の賃貸については区画が10室以上
・土地の賃貸については賃貸契約の件数が10件以上
・駐車場賃貸については駐車台数が10台以上
・不動産・駐車場の年間家賃収入が500万円以上

人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)に運用について

これらの条件に当てはまる場合は規定に反してしまうので、物件の購入と公務員への転職を考えている方は注意が必要です。

また、金融機関や証券会社に勤めている場合も注意が必要です。職業上、投資に関する規則が細かく定められており、たとえば株式投資やFXは禁止、または事前の届け出が必要になるケースがほとんどです。中には投資全般が禁止されている金融機関もあるようです。


2.物件の購入に必要な勤続年数は約3年

ローン審査に重要なのは収入の「安定性」とお伝えしました。金融機関や転職先によりますが、収入が安定しているとみなされる勤続年数は2~3年程度です。勤続年数が長いほど、収入の安定性が認められ審査に有利に働く傾向があります。

転職 不動産投資_3

実際に、ローン審査の際に一定の勤続年数を課している金融機関もあります。

オリックス銀行:不動産投資ローン


3.【例外】転職が不利にならないケースもある

ここまで、転職は不動産投資に不利になるとお伝えしてきました。一方で、例外的に転職が不利にならないケースもあります。

3.1.同業他社へのキャリアアップ転職、ヘッドハンティング

転職の中でも、前職の経験とスキルを活かしたキャリアアップ転職や、ヘッドハンティングの場合は不利にならないケースが多いです。前職での成果を評価されての転職であるため、安定した収入が予想されるからです。

逆に、他業種、他業界への転職だと金融機関からの評価はネガティブなものになり、ローン審査の通過も難しくなります。

3.2.「非上場→上場」「ベンチャー企業→大企業」など、より信用度の高い会社に転職

非上場企業から上場企業、ベンチャー企業・中小企業から大企業など、社会的により信用度の高い会社に転職した場合は、審査時に不利にならないケースが多いです。

転職 不動産投資_1

たとえ年収が高かったとしても、ベンチャー企業や中小企業は大企業と比べてどうしても倒産リスクは高くなってしまいます。大企業へ転職することで倒産や失業のリスクが低下し、金融機関から長期にわたって安定したローン返済が可能であると判断されると、審査に融資に働く場合があります。

【注意】給料が歩合制の場合は注意
給与体系が歩合やインセンティブ比率が高い場合には、年収と企業の信用度が高い場合であっても目標額を融資してもらえない場合があります。営業成績によって給与が大きく変動する場合、安定してその年収を確保できない可能性があると判断されてしまうからです。

4.最も転職してはいけないタイミングは、「融資承認の手前」

前提として、転職直後の物件購入は難しいとお伝えしましたが、最も転職してはいけないタイミングは「融資承認の手前」です。融資審査が佳境に入ったタイミングで転職すると、審査が一からやり直しになってしまうことがあるからです。

【ローン審査の流れ】

①事前審査:物件と自分の資産状況に関する書類を提出。
②本審査:金融機関の担当者と面談。物件と属性がその銀行に合っているかどうかが審査される。
③融資決定、契約、借入:金銭消費貸借契約を締結。

無事に物件の契約ができたからといって、安心して転職するのはやめておいた方が安全です。


さいごに

転職と物件の購入、どちらも考えている方はそのタイミングを見極めることが、不動産投資の成功に直結します。金融機関によって条件やその厳しさも異なりますので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

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