不動産投資が副業にあたらない5つの理由！就業規則に違反しない方法は？

「不動産投資を始めたいけれど、会社にバレたら面倒だ…」と考えている会社員の方は多いかもしれません。しかし、結論から言うと、副業禁止の会社であったとしても、不動産投資はOKとなるケースがほとんどです。

「うちの会社は副業禁止だから」と不動産投資をあきらめている人は、せっかくのチャンスを無駄にしてしまう可能性があります。

この記事では、不動産投資が副業にあたらない5つの理由を詳しく説明するとともに、以下のような情報をお届けしていきます。

「副業禁止の会社でも安全に不動産投資をしたい！」という方は、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。

1.副業禁止でも不動産投資はOKとなる可能性が高い

冒頭で解説した通り、結論から言うと、副業禁止の会社であっても、不動産投資はOKとなるケースがほとんどです。

なぜならば、不動産投資や不動産経営を一概に禁止にしてしまうと、親族から収益物件を相続したなどのやむを得ないケースも禁止しなければならなくなるからです。それら全てを禁止にすると、社員が相続などで手に入れたアパートを経営できなくなってしまいます。

また、不動産投資はあくまで資産運用の一環であるため、副業にあたらないケースが多いです。副業は禁止でも資産運用はOKという企業がほとんどでしょう。

2.不動産投資が副業にあたらない5つの理由

不動産投資が副業にあたらない理由を、さらに詳しく解説していきます。

ただし、ここで解説する内容はあくまで一般論となります。企業ごとに就業規則で定めている副業禁止規定が異なるため、必ず事前に自分の会社に確認するようにしてください。

なお、次の3章では、逆に不動産投資が副業と見なされるケースについても解説しています。

2.1.相続などやむを得ない場合もあるから

副業禁止の企業において不動産投資が容認される一番の理由は、一概に不動産投資や賃貸経営を禁止することが難しいからです。

先ほども説明したように、相続や譲渡で親族から収益アパートを譲り受けたなど、やむを得ないケースが存在します。自分から能動的に不動産投資に関わっていなくても、親から与えられた不動産から家賃収入を得ているケースもあるでしょう。また、マイホームを一時的に貸し出しているというケースも大いにありえます。

こうしたやむを得ない場合も含めて全部禁止にできないため、不動産投資は副業禁止の範囲に含めていない企業が多いと考えられます。

2.2.本業に支障が出にくいから

多くの日本企業で副業が禁止されている理由は、本業に支障が出てしまうからです。例えば朝から夕方まで企業で働いた後に、夜間から深夜まで副業でアルバイトする社員がいたらどうでしょうか。体を休める時間がないため、日中の仕事のパフォーマンスが下がってしまう懸念がありますよね。

しかし不動産投資は時間労働のように多くの時間や労力を割くような仕事ではありません。本業に支障が出にくいため、「本業に支障が出るから」という理由で不動産投資が禁止されることはないのです。

2.3.情報漏洩のリスクが少ないから

他の勤務先で副業する場合には、本業で知りえた情報が漏洩するリスクがあります。しかし、不動産投資ではそのリスクもありません。

つまり「情報漏洩を防ぐために副業を禁止している」という規則には反しないことになります。そのため、副業が禁止されていても、不動産投資は容認されている企業がほとんどでしょう。

2.4.不動産投資は副業でなく資産運用だから

副業が禁止されている企業でも、株式投資や投資信託などの資産運用は認められていることがほとんどでしょう。

不動産投資も、資産運用の一環と見なしてもらえれば、株式投資などと同様に認められると言えます。ただし不動産投資が資産運用の範疇を超えた「事業的規模」となると、就業規則の副業禁止規定に抵触する可能性が高まります。

規模については「3. 不動産投資が副業と見なされるケース」で別途解説します。

2.5.そもそも憲法では副業は自由だから

副業や兼業を認めていない企業は多く存在しますが、本来は日本国憲法で「職業選択の自由」が保障されています。裁判所も「副業は原則として自由である」という立場を取っています。

副業禁止規定違反で解雇された会社員が企業を訴えた場合には、「不当解雇」と判断されて会社側が敗訴する可能性が高いのです。

ただしそうは言っても、裁判にまで持ち込むのは稀なケースです。波風を立てずに長く働き続けたいならば、必ず事前に就業規則に書かれている内容をチェックして、就業規則違反にならないか確認することが大切です。

最近では副業OKの会社も増えてきています。株式会社マイナビが2020年に行った調査によると、副業・兼業を認めている企業は約5割にのぼるという結果があります。今働いている企業で不動産投資が問題になりそうな場合は、副業OKと公言している会社に転職するなどの選択肢を考えてみても良いかもしれません。

3.副業禁止の会社で不動産投資が問題になるケース

2章で「不動産投資は副業にあたらないケースが多い」と解説しました。しかし以下のような場合では、副業と見なされて問題になる可能性があるため事前に知っておきましょう。

3.1.事業的規模で不動産投資を行っている場合

多くの物件を運用しているなど大規模に不動産投資を展開した場合は「事業扱い」と見なされ、不動産投資であっても問題になる可能性が高まります。具体的には「5棟10室」以上がボーダーラインとなります。

「5棟10室」というのは、確定申告の際に、不動産投資が副業収入なのか事業収入なのかを判断するための線引きとなっています。これは国税庁のタックスアンサー（よくある質問）で示されているもので、以下の基準に当てはまる場合は原則として「事業として行われているもの」として取り扱われると定義されています。

5棟10室基準とは ・アパート等は、貸付できる独立した室数が、おおむね「10室」以上であること ・家屋の貸付けは、おおむね「5棟以上」であること

参考：国税庁ホームページ

副業禁止の会社では、事業的規模で展開してしまうと問題になりかねないため、これらの基準を超えないことをおすすめします。

3.2.本業が銀行員や公務員の場合は注意

前述した通り、憲法で会社員の副業は自由とされており、それを原因とした解雇は不当解雇と判断される可能性が高くなります。しかし、銀行員や公務員の場合は状況が異なってくるため注意が必要です。

銀行員や証券マンの場合

金融機関や証券会社に勤めている方は職業上、投資に関しての規制が細かく定められています。例えば株式投資やFXは禁止、または事前の届け出が必要など規定があるところがほとんどです。なぜならば、職務上インサイダー情報（未公表の会社情報）に触れる機会が多いからです。

不動産投資も禁止となるかは金融機関によって異なりますが、中には投資全般が禁止（相続したケースは認められる）というケースもあるようです。

公務員の場合

会社員と違って、公務員の場合は、法律（国家公務員法や地方公務員法）で副業が禁止されている点が異なります。そのため、副業を行う際には一層の注意が必要となります。

ただし、人事院規則（国家公務員に関係する法令）にて、「一定の規模」に達していなければ規則上の副業に該当しないという定めがあります。

一定の規模とは ・家屋の賃貸については5棟以上、建物の賃貸については区画が10室以上 ・土地の賃貸については賃貸契約の件数が10件以上 ・駐車場賃貸については駐車台数が10台以上 ・不動産・駐車場の年間家賃収入が500万円以上

参考：人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）に運用について

つまり、規模に気をつけて行えば、公務員であっても不動産投資が可能となる可能性があります。

なお、不動産賃貸に係る管理業務に自ら携わってしまうと「職務の遂行に支障あり」と見なされてしまうため、管理業務を事業者に委託するなどの配慮も必要となります。

4. 会社員が不動産投資する時に気を付けたいポイント

ここまで解説した内容を踏まえて、改めて会社員が本業以外で不動産投資する場合に気をつけたいポイントをまとめて紹介します。

4.1.不動産投資することを事前に相談しておく

ここまで「副業禁止の企業でも不動産投資は問題にならないことが多い」と解説してきました。しかし、安全に不動産投資したいならば、できるだけ事前に勤務先に相談しておくことをおすすめします。

事前に相談しておけば、不動産投資が就業規則違反に該当しないことを、改めて確認できるからです。

不動産投資しても問題ないことが就業規則で明確に分かる場合はOKですが、明確に書かれていない場合は念のために相談してみましょう。自分の解釈や思い込みで判断してしまうと、後々「不動産投資も禁止です」と言われてしまった時に困るのは自分です。

4.2.本業に支障が出ないように心がける

副業を禁止している会社の多くは、「副業することで本業に支障が出ると困る」という懸念を抱いています。そのため、不動産投資を行う場合は本業に支障が出ないように行いましょう。

具体的に言うと、「自主管理を行わず、管理は管理会社に委託しましょう」ということです。

仕事帰りや土日を返上して不動産投資に力を注いでしまうと、本業が疎かになり、生産性が落ちて問題となります。管理業務を可能な限り外部の業者に委託し、本業への影響が最小限で済むようにしましょう。

4.3.不動産投資の規模が大きくなりすぎないようにする

「3. 副業禁止の会社で不動産投資が問題になるケース」で解説した通り、不動産投資が容認されている企業であっても、5棟10室以上などの事業的規模だと問題になる可能性が高まります。そのため、あまり手広くやりすぎないように注意しましょう。

参考までに、法律で副業が禁止されている公務員の場合では、5棟10室以上に加えて「年間の家賃収入が500万円以上」「管理業務を自分で行っている場合」も禁止の対象となります。念のため、このボーダーラインも超えないようにしておけば安全でしょう。

4.4.本業以外の所得が20万円超なら確定申告を行う

本業以外で得た所得が20万円を超える場合は、確定申告を行って所得に応じた税金（所得税や住民税）を納めなければなりません。確定申告をしないと、無申告課税や延滞税などのペナルティが課されるため、必ず忘れずに行うようにしましょう。

なお、所得とは「収入から経費を差し引いた額」をいいます。

◆収入：家賃収入以外に礼金や更新料、共益費、駐車場代など ◆経費：修繕費、管理組合に支払う修繕積立金、固定資産税、損害保険料など

4.5.住民税を「普通徴収（自分で納付）」に変更する

住民税を支払う方法には「特別徴収（給与から天引き）」と「普通徴収（自分で納付する方法）」の2種類があります。会社員が支払う税金は、原則、給与から天引きされる「特別徴収」となります。

しかし、不動産投資している会社員が「特別徴収」のままにしてしまうと、給与所得以外の税金額も合算されて天引きになるため、いくら稼いでいるかが勤務先に分かってしまいます。

それを防ぐには、確定申告書を記入する時に「自分で納付」を選ぶ必要があります。

出典：国税庁ホームページ

確定申告書第二表の「住民税に関する事項」欄で「自分で納付」にチェックすれば、「普通徴収」にすることができます。忘れずにチェックするようにしましょう。

5.不動産投資は会社員が副収入を得る手段として最適の方法

会社員が本業以外の収入を得る手段はたくさんありますが、不動産投資はその中でも最適と言えるものです。その理由を説明していきます。

5.1.銀行からの融資が通りやすい

不動産投資を始めるために物件購入する際、全額自己資金でまかなうのではなく銀行融資を利用する投資家がほとんどです。その融資の際に、会社員は審査に通りやすいメリットがあります。

なぜならば、会社員として勤続していれば毎月安定的に収入を得られるため、銀行側から見ても貸し倒れのリスクが少ないからです。融資の通りやすさは、勤めている企業母体の安定性や年収、勤続年数などによっても左右されます。特に、大手企業に勤めている方や年収が高い方、勤続年数が長い方が有利となります。

5.2.手間が少ないため本業の支障になりにくい

不動産投資が他の副業よりも優れているのは、手間が少なくて済むのが大きな理由となります。投資判断や資金計画などの意思決定以外は、ほぼ全ての業務を外部業者に委託できるからです。

例えば、物件の管理や家賃の徴収、入居者募集などをできるだけ専門業者に委託してしまえば、日々行う業務はほとんどありません。本業の支障になることもなく、収入を得ることができます。

株式投資やFXのように、勤務中にも相場の動向が気になってしまうことも無いため、本業に専念できます。

5.3.安定的に収入を得られる

手間が少なくて済むのにも関わらず長期的に安定収入を得られる点も、会社員にとって大きなメリットです。

手をかけることが少ない分、本業のスキルアップのための勉強に時間を割くことができます。さらに、長期的に不動産収入を得られるため、老後資金や何かあった時のための資金を用意することができます。

6.まとめ

この記事では、「不動産投資は副業禁止の会社でもできるのか」ということをメインに、さまざまな情報をお届けしました。

結論として、副業禁止の企業であっても不動産投資はOKとなる可能性が高いといえます。しかし、最終的な判断は企業ごとに定められた就業規則で「副業がどう規定されているか」によって異なります。必ず就業規則を確認し、あいまいな場合は担当者に相談するようにしてください。

労働をあまり必要とせずに進められる不動産投資は、会社員が副収入を得る方法としておすすめの手段です。不動産投資についての情報をさらに知りたい方は、ぜひ当社のコンテンツを参考にしてくださいね。

➡不動産投資の基礎知識
➡不動産投資の成功ノウハウ
➡不動産投資の節税対策