「テナント経営に興味はあるけれど、本当に安定した収入が得られるのか心配だ」
このような不安をお持ちかもしれません。
昨今、不動産投資への関心が高まっていますが、テナント経営は、比較的参入しやすく、高い収益性が期待できる投資手法として注目を集めています。
一方で、テナント募集の難しさや景気変動の影響など、リスクも少なくありません。
この記事では、テナント経営の基礎知識からメリットとリスク、さらにはテナント経営で成功するためのコツまで解説します。気になる “節税効果” についても、詳しく取り上げました。
テナント経営の魅力と課題の両面を知り、賢い投資戦略にお役立てください。
目次
1. テナント経営の基礎知識と特徴
まずは、テナント経営の基本的な仕組みと特徴について、見ていきましょう。
1．テナント経営とは？
2．家賃収入と地代収入の2つの経営形態
3．テナントの種類と特徴
1.1. テナント経営とは？
テナント経営とは、ビルや商業施設などの不動産を所有し、それを企業や事業主に賃貸することで収益を得る、不動産投資の一形態です。
「貸店舗経営」「貸事務所経営」などと呼ばれることもあります。
ケースバイケースではあるものの、一般的には、住宅用よりも賃料収入が高く、長期的な契約が見込めるため、安定した収益を確保しやすい特徴があります。
なお、豆知識として「テナント（tenant）」とは、土地や建物の借主（借地人、借家人）という意味です。
日本では、ビルや商業施設の一区画の借主や貸店舗を指して、テナントの語句が使われます。
1.2. 家賃収入と地代収入の2つの経営形態
テナント経営には、大きく分けて2つの経営形態があります。
テナント経営の2つの経営形態
- 家賃収入型：オフィスビルや商業施設を所有し、テナントから家賃を受け取る形態です。建物の所有権を持つため、家賃収入だけでなく、将来的には建物の売却益も期待できます。ただし、建物の維持管理やテナント募集などの手間がかかります。
- 地代収入型：土地を所有し、テナントに建物を建ててもらい、土地の賃貸料である地代を受け取る形態です。建物の所有権はテナントにあるため、建物の維持管理はテナントが行います。地主として、安定した地代収入を得られます。
どちらの形態を選ぶかは、目的や資金力、物件の特性などを総合的に判断する必要があります。
なお、本記事では基本的に、前者の「家賃収入型」を前提として、解説を進めていきます。
1.3. テナントの種類と特徴
テナントには、さまざまな種類があります。代表的なテナントと特徴を見てみましょう。
代表的なテナントの種類と特徴
- 飲食店：集客力の高いテナントであり、商業施設では核となることが多いでしょう。厨房設備や、防臭対策など、設備面での対応が必要となるケースがあります。
- 物販店：アパレルショップや、雑貨店など、幅広い業態が含まれます。多くの場合、テナントの店舗コンセプトに合わせた内装工事が行われます。
- 医療・クリニック：歯科や眼科、美容クリニックなど、利便性の高い立地が重要となります。診療スペースや、待合室など、独特の区画が必要です。
- 教育施設：学習塾や、音楽教室など、子育て世帯を中心に需要があります。防音対策や駐輪場、送迎スペース（駐車場）などが重視されます。
- オフィス：安定的な賃料収入が期待できるテナントです。法人の場合、長期契約が見込めるメリットがあります。
業種や業態によって、テナントのニーズは大きく異なります。テナント経営では、物件の特性に合わせて、最適なテナントを誘致することが重要です。
2. テナント経営の節税効果
この後、テナント経営のメリットとリスクについて掘り下げていきますが、不動産投資では節税対策を重視される方が多いのではないでしょうか。
そこで、先にテナント経営の節税効果について確認しておきましょう。
ここでは、「家賃収入型の商業ビル経営」を例に解説します。また、わかりやすくするために、一棟マンション・アパートの集合住宅経営と比較しながら見ていきましょう。
2.1. 固定資産税
まず「固定資産税」の節税効果については、テナント経営は集合住宅経営よりも不利となります。
その理由は、テナント経営では、住宅用地の特例が適用されないためです。
集合住宅経営には、固定資産税の住宅用地の特例が適用されます。課税標準額が200平米以下の部分は6分の1、200平米を超える部分は3分の1に減額されます。
出典：総務省自治税務局固定資産税課「固定資産税制度について」
上記の平米数は、一棟ではなく一戸あたりで算出します。200平米（60.5坪）はかなりの広さですから、多くの部分に6分の1の特例が適用されます。
テナント経営の場合、住宅用地ではないため、上記の特例が適用されません。よって、結論としては、「固定資産税を節税したいのなら、テナント経営よりも集合住宅経営のほうが有利」となります。
固定資産税について、より詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
2.2. 所得税
続いて「所得税」については、テナント経営も集合住宅経営も仕組みは同じです。テナント経営でも集合住宅経営でも、家賃収入の所得区分は「不動産所得」となります。
投資をスタートした初期は回収前の赤字が計上されますが、それらの赤字は他の所得（給与所得や事業所得）と損益通算して相殺できます。
所得税の節税については、以下のページで詳しく解説しています。
2.3. 相続税
「相続税」についても、テナント経営と集合住宅経営の仕組みは基本的に同じです。
相続税は、「現金・株式 VS 不動産」、「更地・駐車場 VS テナント・集合住宅経営」の図式で考えるとわかりやすいでしょう。
［現金や株式で資産を保有している場合］と比較すると、不動産を購入して資産を不動産に換えた場合、相続税評価額を2〜3割減額できる可能性が高まります。
現金や株式は時価で相続税評価額が決まりますが、不動産は路線価や固定資産税評価額をもとにして算出されるからです。一般的に、路線価は時価の80%程度、固定資産税評価額は70%程度となります。
加えて、［土地を更地や駐車場として所有している場合］と比較すると、「貸家建付地の評価」や「小規模宅地等の特例」が適用されて、相続税評価額が減額されます。
貸家建付地の評価では2割程度（目安）、小規模宅地等の特例では最大8割の減額の可能性があります。
相続税について詳しく知りたい方は、以下の記事をあわせてご覧ください。
参考：国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」、国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
2.4. 節税目的なら中古一棟アパートが有利
「テナント経営に特別なこだわりはなく、節税効果が高い不動産投資をしたい」
という方には、中古一棟アパートへの投資をおすすめします。
その理由は、固定資産税の節税効果に加えて、所得税の節税効果も得やすい傾向があるからです。
前述のとおり、テナント経営でも集合住宅経営でも所得税の節税の仕組みは同じですが、“会計上の赤字の作りやすさ” には、差があります。
築古の中古一棟アパートは、短い年数で減価償却できる物件が見つかりやすく、所得税の節税の鍵となる会計上の赤字を大きく計上できます。
詳しいメカニズムは、以下の記事で解説していますので、ご確認ください。
また、「よくわからないから、自分に最適なやり方を教えてほしい」という方には、無料相談をご用意しました。不動産投資のプロフェッショナルが、最適解を導くお手伝いをします。
3. テナント経営の魅力的なメリット
ここからは、テナント経営のメリットとデメリットに焦点を当てて、詳しく見ていきましょう。まずは“メリット” から解説します。
1．高い収益性が期待できる
2．初期費用を抑えやすい
3．入居者間トラブルが比較的少ない
4．不動産価値の上昇が期待できる
3.1. 高い収益性が期待できる
1つめのメリットは「高い収益性が期待できる」です。
テナント経営は、一般的には住居用と比較して、高い収益性が期待できます。
テナント経営で高い収益性が見込める理由
- 坪単価の高さ：事業用の賃貸物件は、住宅用途よりも坪単価の賃料が高い傾向にあります。
- 長期契約の安定性：ビジネス用途の借主は、住宅用途よりも長期的に安定した賃料収入を見込めます。
- 投資物件の高い価値：商業施設などの用途は、立地条件次第で資産価値が高くなる可能性が大きくなります。
たとえば、東京都心部のオフィスビルでは、坪単価 2万円 前後が一般的な水準です。（*1）
*1：東京ビジネス地区（都心5区／千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の2024年7月時点の平均賃料は坪単価 20,034円となっています（出典：三鬼商事株式会社）。
上記の水準を、仮に30平米（9.07坪）の1Kに換算すると、家賃は18万円前後となります。住宅用よりも事業用のほうが賃料を上げやすいことが、イメージできるでしょう。
3.2. 初期費用を抑えやすい
2つめのメリットは「初期費用を抑えやすい」です。
その背景には以下の理由が挙げられます。
テナント経営で初期費用を抑えられる理由
- シンプルな区画割：テナント物件では、住居用物件ほど間取りの細かい設計は必要ありません。シンプルな区画割りで済むため、設計コストの削減になります。
- 内装工事不要：商業テナントの場合、スケルトン渡し（内装工事を施さない状態でテナントに引き渡すこと）が一般的です。内装工事をテナント側が行うため、オーナーの初期投資を大幅に抑えられます。
- 設備投資の抑制：住居用物件では、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備の設置が必須ですが、テナント物件ではテナントの業種に応じた設備投資で済むため、コストを抑えられます。
テナントの業種や物件の立地・規模によって、必要な初期投資額は大きく異なるものの、全体的に見れば、初期費用を抑えやすいのが特徴です。
3.3. 入居者間トラブルが比較的少ない
3つめのメリットは「入居者間トラブルが比較的少ない」です。
賃貸住宅の経営では、入居者間のトラブルが管理上の大きな課題となることがあります。テナント経営ではそのリスクが比較的低いといえます。
テナント経営で入居者トラブルが少ない理由
- テナントの属性：事業用テナントは、店舗運営や業務に専念するため、近隣トラブルを避けようとする傾向があります。
- プライベートな生活空間ではない：業務利用が主であるため、生活騒音など、居住用物件で起こりがちなトラブルが発生しにくくなります。
- テナント同士のコミュニケーションが少ない：プライベートな交流が少ないため、感情的な対立に発展するリスクが低く抑えられます。
また、居住用物件と比べて、テナントの入れ替わりが少ない点も、トラブル発生リスクの低減につながっています。
3.4. 不動産価値の上昇が期待できる
4つめのメリットは「不動産価値の上昇が期待できる」です。
テナント経営は、不動産の資産価値を高めるのに役立ちます。優良なテナントを誘致し、適切な管理を行えば、物件の価値上昇を図れます。
その背景には、以下のような理由が挙げられます。
テナント物件の不動産価値が上昇する理由
- テナントの信用力：優良テナントの誘致により、物件の信用力が高まり、将来的な売却価値の向上が見込めます。
- 立地の選定：将来的な発展が見込めるエリアでの物件選定は、不動産価値の向上につながります。
- 建物の適切な維持管理：計画的な修繕の実施により、建物の物理的価値の維持・向上が期待できます。
ただし、不動産価値の向上は、市場動向に大きく左右されるため、長期的な視点に立った物件運営が求められます。
以上、ここまでの話をまとめておきましょう。
一方で、リスクについても十分に理解し、適切に管理していく必要があります。
続いて以下では、テナント経営におけるリスクと、その対策について詳しく見ていきます。
4. テナント経営のリスクと要注意ポイント
テナント経営にはメリットがある一方で、リスクについても理解しておく必要があります。テナント経営における4つの主要リスクを以下で確認しましょう。
1．景気変動による収益への影響
2．空室期間の長期化リスク
3．テナント募集に必要な専門知識と労力
4．計画的な大規模修繕の必要性
4.1. 景気変動による収益への影響
1つめは「景気変動による収益への影響」です。
不動産市況は、景気変動の影響を大きく受けます。とくに、テナント経営は、企業の業績に左右されるため、景気の動向には細心の注意が必要です。
景気変動がテナント経営に及ぼす影響
- テナントの売上減少による賃料不払い：景気の悪化でテナントの売上が落ち込むと、賃料の支払いが滞る恐れがあります。
- テナントの撤退や倒産：業績不振が続くと、テナントが撤退や倒産に追い込まれ、空室が発生するリスクが高まります。
- 新規テナント誘致の難化：景気低迷期には新規出店を控える企業が増え、テナント募集が難航する可能性があります。
- 賃料の下落圧力：景気動向を受けて、新規テナントとの契約や既存テナントとの更新で賃料引き下げを迫られるケースがあります。
業種の異なる複数のテナントを組み合わせたり、契約内容を工夫したりするなど、リスク分散を図ることが重要です。
4.2. 空室期間の長期化リスク
2つめは「空室期間の長期化リスク」です。
テナント経営では、空室が発生した場合、埋まるまでに長期間を要するリスクがあります。
住宅と比べてテナントの入れ替わりが少ない一方で、新しいテナントを見つけるのに時間がかかる傾向があります。
空室リスクが高くなりやすい物件の特徴
- 特殊な用途の物件：一般的なオフィスや店舗とは異なる特殊な用途の物件は、テナント候補が限られるため、空室リスクが高くなる傾向があります。たとえば、医療クリニック向けの物件や、特殊な設備を要する物件などが該当します。
- 初期投資コストの高さ：内装工事や設備投資に多額の費用がかかる物件は、テナントが二の足を踏むことがあります。高額な初期投資を負担できるテナントは限られるため、空室リスクが高まります。
- 商圏や立地条件の制約：商業施設の場合、商圏の人口動態や競合店の状況によってテナント候補が限られます。人口減少地域や、同業他社が多数出店している地域では、新規テナントの誘致が難しくなるケースがあります。
- 築年数と設備の陳腐化：築年数が古くても適切にメンテナンスされ、設備が更新されていれば問題ありません。しかし、設備の陳腐化が進み、現代のニーズに合わなくなった物件は、空室リスクが高くなります。
空室の長期化リスクを最小限に抑えるには、物件の立地や規模、設備などを見極めて、用途の汎用性を高めておくことが大切です。
4.3. テナント募集に必要な専門知識と労力
3つめは「テナント募集に必要な専門知識と労力」です。
テナント経営では、募集の際に専門的な知識と労力が必要となります。住宅とは異なり、業種や業態に合わせた物件の条件設定や募集活動が求められるためです。
テナント募集に必要な専門性と労力の内容
- テナント側のニーズの把握：業種特性や出店戦略を理解し、物件の強みを適切にアピールする必要があります。
- 賃料や契約条件の設定：想定するテナントに見合った賃料設定や、契約期間・解約条件などを決める必要があります。
- 物件情報の的確な発信：テナント向け物件サイトへの掲載や、不動産仲介業者との連携など、効果的な募集活動が求められます。
- スケジュール調整と意思決定：複数のテナント候補との交渉を同時並行で進める際、スピーディな判断力が問われます。
自己流での募集活動では非効率なだけでなく、適切なテナントを見つけられない恐れもあります。
信頼できる専門会社と連携し、それぞれの物件に最適な募集活動を進めることが鍵となります。
4.4. 計画的な大規模修繕の必要性
4つめは「計画的な大規模修繕の必要性」です。
テナント経営では、物件の老朽化に伴う修繕対応が不可欠です。なかでも、商業ビルや大規模施設は、修繕の規模も大きくなります。
テナント経営における大規模修繕の特徴
- 設備の機能維持と更新：エレベーターや空調設備など、建物の機能を維持するための修繕や設備更新が必要です。
- 物件の競争力の維持：老朽化が進むと、新規テナントの誘致や既存テナントの撤退につながるため、適切な修繕が重要です。
- テナントニーズへの対応：テナントの事業継続に必要な設備や機能を維持・向上するための投資が必要になることがあります。
修繕の時期や工事内容、費用については、長期的な視点で計画的に進めることが重要です。
以上、テナント経営における主要リスクについて解説しました。
これらのリスクに対処しつつ、テナント経営の魅力を最大限に引き出すための戦略について、以下で見ていきましょう。
5. テナント経営で成功するための4つのコツ
リスクに適切に対処しつつ、テナント経営の魅力を最大限に引き出すには、明確な戦略が欠かせません。
ここでは、テナント経営で成功するための4つのコツについて解説します。
1．収益性の高い物件を見極める
2．異業種ミックスでリスク分散する
3．力量のある運用管理会社を選ぶ
4．法的トラブルを防ぐ
5.1. 収益性の高い物件を見極める
1つめは「収益性の高い物件を見極める」です。
テナント経営で成功するには、当然ながら、収益性の高い物件を選ぶことが大前提です。
物件の立地や建物のスペック、テナント需要などを総合的に判断し、適正な投資判断を下すことが求められます。
収益性の高い物件の特徴
- 立地の利便性：駅から徒歩5分以内、幹線道路沿い、商業集積地など、テナントの集客力が高い好立地であることが重要です。
- 汎用性の高いスペック：オフィスや店舗など、多様な業種に対応できる間取りや設備を備えた物件は、テナント選びの選択肢が広がります。
- 商圏特性とのマッチング：物件の立地や規模、スペックが、商圏の人口動態やニーズに合致していることが、高い収益性につながります。
収益性の高い物件を見極めるには、現地調査を重ね、エリアの不動産市況や商圏の将来性を多角的に分析することが不可欠です。
不動産のプロである仲介会社や、ベテランオーナーの意見を参考にしながら、慎重に物件選定を進めましょう。
5.2. 異業種ミックスでリスク分散する
2つめは「異業種ミックスでリスク分散する」です。
テナント経営では、単一の業種に偏らず、異なる業種のテナントを組み合わせ、リスク分散を図りましょう。
特定の業界の景気変動に左右されにくい、安定的な収益構造を目指します。
異業種ミックスのポイント
- 景気変動リスクの緩和：飲食店とコンビニ、医療モールと学習塾など、景気変動の影響を受けにくい業種を組み合わせ、安定収益を確保します。
- 時間帯の異なる集客：モーニング需要のあるベーカリーと、夜の需要が見込めるバーを組み合わせるなど、昼夜を通して集客力を高める手法もあります。
- 関連業種の相乗効果：美容室とエステサロン、家電量販店と修理店の併設など、関連性の高い業種の組み合わせると、利便性と付加価値を向上できます。
異業種ミックスの成功の鍵は、テナント同士の親和性や地域特性を考慮した最適なテナント構成の実現にあります。
物件の特性を生かしつつ、バランスの取れたテナントミックスを検討しましょう。
5.3. 力量のある運用管理会社を選ぶ
3つめは「力量のある運用管理会社を選ぶ」です。
テナント経営では、物件の運営管理を専門会社へ委託するのが一般的です。
運用管理会社の選定は、テナント経営の成否を左右する重要な意思決定といえます。
運用管理会社を選ぶポイント
- 豊富な実績と信頼性：長年の運用実績を持ち、オーナーから厚い信頼を得ている会社であることが重要です。
- 専門スタッフの充実：物件特性に精通した専門スタッフが在籍し、きめ細やかな管理体制を敷いている会社が望ましいでしょう。
- テナントニーズへの対応力：テナントからの要望や相談に迅速かつ柔軟に対応できる、高い問題解決能力を持つ会社を選ぶべきです。
- オーナーへの報告姿勢：定期的な運用報告や重要事項の適時の報告など、オーナーとの緊密なコミュニケーションを重視する会社を見極めます。
- 適正な報酬体系：管理費用の水準が適正であるか、追加料金の有無など、報酬体系の透明性もチェックしましょう。
運用管理会社の選定では、複数の候補を比較検討し、自社の運用方針との整合性を見極めることが重要です。
単に管理コストの安さだけでなく、長期的な視点で会社の実力を総合的に判断しましょう。
5.4. 法的トラブルを防ぐ
4つめは「法的トラブルを防ぐ」です。
テナント経営では、オーナーはもちろん、入居するテナントも各種法令を遵守し、必要な許認可を取得することが不可欠です。
テナント経営と関わる法律の例
- 建築基準法：用途地域との整合性、防火区画や避難経路の確保など、建築物の安全性に関する規制を確認します。
- 消防法：防火管理者の選任、消防用設備の設置・点検など、火災予防と安全確保のための規制を順守します。
- バリアフリー法：シニア層や障がいのある方など、誰もが安全に利用できる施設整備について、法の趣旨に沿った対応を実施します。
- 風営法：風俗営業や性風俗関連特殊営業に該当するテナントについては、営業許可の取得状況を確認します。
入居テナントの事業内容に応じて、飲食店営業許可、古物商許可など、許認可の取得状況も併せて確認することも重要です。
テナント選定や契約の際に不明点があれば、不動産に詳しい弁護士などの専門家に相談し、トラブルのリスクを未然に防ぎましょう。
以上、テナント経営で成功するためのコツについて詳述しました。
これらの戦略を状況に合わせて柔軟に取り入れ、長期的な視点で物件価値の向上に取り組むことが、テナント経営の成功の鍵を握ります。
より詳しくは、ぜひ不動産の専門家による無料相談をご利用ください。
ご自身の状況に応じた最善の方法を見極める有益な情報が得られます。以下のページより、お気軽にお問い合わせください。
6. まとめ
本記事では「テナント経営」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。
まず、テナント経営の基礎知識として以下を解説しました。
- テナント経営とは、オフィスビルや商業施設などを賃貸して収益を得る不動産投資
- 家賃収入型と地代収入型の2つの経営形態がある
- 代表的なテナントには、飲食店・物販店・クリニック・塾・オフィスなどがある
テナント経営の節税効果については、以下のとおりです。
- 固定資産税は、テナント経営の方が集合住宅経営よりも不利になる傾向
- 所得税と相続税の仕組みは、テナント経営と集合住宅経営で基本的に同じ
- 節税効果を重視するなら、中古一棟アパートへの投資がおすすめ
テナント経営のメリットとして、以下を解説しました。
1．高い収益性が期待できる
2．初期費用を抑えやすい
3．入居者間トラブルが比較的少ない
4．不動産価値の上昇が期待できる
テナント経営のリスクは以下のとおりです。
1．景気変動による収益への影響
2．空室期間の長期化リスク
3．テナント募集に必要な専門知識と労力
4．計画的な大規模修繕の必要性
テナント経営で成功するためのコツとして、以下を解説しました。
1．収益性の高い物件を見極める
2．異業種ミックスでリスク分散する
3．力量のある運用管理会社を選ぶ
4．法的トラブルを防ぐ
テナント経営は魅力的な不動産投資の選択肢ですが、リスク管理も欠かせません。
本記事で解説した基礎知識と戦略を参考に、自身の投資スタイルに合ったテナント経営を目指していただければ幸いです。
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